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Trends wie die Digitalisierung und der elektronische Handel verändern zunehmend die Anlagemöglichkeiten bei Immobilien im Ausland. Das Wachstum ist bei Spezialimmobilien am grössten. Mit indirekten Immobilienanlagen können Anleger an dieser Entwicklung partizipieren.
9. Oktober 2020
Eine indirekte Immobilienanlage bietet mehrere Vorteile: Einerseits können sich Anleger mit relativ geringem Kapital an Liegenschaften beteiligen, andererseits diversifizieren sie das Risiko durch eine breite Streuung. In der Schweiz dominiert bei Immobilienfonds – insbesondere bei Anlagestiftungen – der Sektor Wohnen, während Aktiengesellschaften in der Regel einen kommerziellen Fokus besitzen. Dies wird sich vorerst auch nicht ändern. International sind die Sektoren Büro, Wohnen und Einzelhandel dominierend. Es zeichnet sich allerdings ein Trend hin zu Spezialimmobilien ab, der voraussichtlich auch die Schweiz erfassen wird. Spezialimmobilien sind spezifisch auf bestimmte Nutzungen zugeschnitten. Technologische Veränderungen, allen voran die fortschreitende Digitalisierung und E-Commerce, prägen die Entwicklung zusätzlich. Entsprechend gehören in diesen Sektoren tätige Unternehmen zu den grössten Real Estate Investment Trusts (REITs).
Die Meinungen, ob Logistikimmobilien heute noch zu den Spezialimmobilien gehören, gehen auseinander. Immerhin zählt der Sektor, der stark von der Verlagerung des Konsums weg vom stationären Handel und hin zu E-Commerce profitiert, bei Investoren weltweit bereits seit einigen Jahren zu den beliebtesten Anlagen. Die strukturellen Veränderungen machen Investitionen in Logistikimmobilien attraktiv – nicht nur bei REITs, sondern auch bei nicht kotierten Immobilienfonds und bei Direktinvestitionen.
Führende, grosse Onlinehändler benötigen dreimal mehr Logistikflächen als traditionelle Einzelhändler, die viele Produkte physisch in ihren Geschäften lagern. Das begrenzte Angebot an modernen Logistikflächen an verkehrstechnisch günstigen Lagen birgt ein hohes Wachstumspotenzial, denn E-Commerce steht erst am Anfang. Der Onlinehandel mit Konsumgütern wuchs 2019 um 9 % auf EUR 63 Mia.1
Sein Anteil am globalen Einzelhandelsumsatz ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2015 machten die weltweiten E-Commerce-Umsätze noch 7,4 % aller Einzelhandelsumsätze aus, 2018 waren es bereits 11,8 % – Tendenz steigend. E-Commerce dürfte bis 2021 17,5 % der weltweiten Einzelhandelsumsätze ausmachen.2 Die COVID-19-Pandemie dürfte die Verbreitung von E-Commerce fördern.
Neben Logistikimmobilien entdecken Investoren zunehmend auch andere Spezialimmobilien. Bedingt durch die Digitalisierung und das Internet, sind etwa Funkmasten oder Datencenter stark gefragt. Funkmasten profitieren von einem starken Volumenwachstum der übertragenden Daten in den Mobilfunknetzen und von der Umrüstung der Übertragungstechnologie auf den 5G-Standard. Bei Datencentern wird eine weiter stark steigende Nachfrage nach standardisierten und skalierbaren IT-Lösungen in der Cloud erwartet. Der Sektor Funkmasten ist im US-amerikanischen Markt bei den Immobilienaktien (Dow Jones US Real Estate Index, Anteil REITs 95 %) mit 18,5 % der grösste Sektor vor Wohnen (13,4 %) und Datencenter (11,9 %) (s. Tabelle «Verteilung nach Anlagesektoren»).
Der Markt der Immobilienaktien kann als Vorreiter gesehen werden. Betrachtet man allerdings den Transaktionsmarkt bei Direktanlagen und die Allokationen bei den nicht kotierten Immobilienfonds, so dominieren die klassischen Sektoren nach wie vor.
Kürzlich hat Harrison Street einen Bericht veröffentlicht, wonach sich das Transaktionsvolumen in den USA in den Sektoren Senior Housing und Student Housing auf USD 11 Mia. bzw. USD 4,8 Mia. beläuft ( jeweils für die ersten elf Monate des Jahres 2019). Im Vergleich dazu belief sich das Transaktionsvolumen bei Büro und Industrie 2019 auf rund USD 138 Mia. bzw. USD 112 Mia. (Quelle: RCA)
Neue Technologien, der damit zusammenhängende wirtschaftliche Strukturwandel und veränderte Konsumgewohnheiten prägen die Immobilienwirtschaft. Nachfolgend eine Auswahl vielversprechender Spezialimmobilien:
Datencenter
Daten- und Rechenzentren bieten Sicherheit für die Speicherung von Daten und für die IT-Infrastruktur. Dazu gehören etwa Kühlungen für Server, unterbrechungsfreie Stromversorgung, physische Sicherheit von Datensätzen, Dokumentenmanagement in der Cloud und Software. Die Nachfrage nach einer modernen IT-Infrastruktur sowie Cloud-Lösungen durch die Firmen ist der wichtigste Treiber; Private- und Public-Cloud-Anwendungen für Endnutzer sind weitere Wachstumsfelder.
Self Storage
Im Unterschied zu klassischen Lagern hat der Mieter bei Self Storage individuellen Zugang zu seinen Gütern – oft rund um die Uhr. Die Lagereinheiten sind häufig einzeln abschliessbare Boxen, Container oder Aussenräume, die kurzfristig (monatlich) gemietet werden können. Der Digitalisierungstrend wirkt sich auch hier aus: von der Onlinebuchung bis hin zum digitalen Zutrittssystem, das 24/7-Zugang zum Lager gewährleistet sowie Prozesse für den Kunden und Lageranbieter vereinfacht.
Funktürme
Antennen in Funktürmen machen mit den entsprechenden Bandbreiten den Mobilfunk und die drahtlose Kommunikation möglich. Mit dem weltweiten Wachstum der Telekombranche und neuen Mobilfunkstandards wie 5G steigt auch die Nachfrage nach spezialisierten Immobilien für Antennensysteme. Die USA und Europa sind die wichtigsten Märkte, wobei die Entwicklungsländer immer bedeutender werden, da dort die Datenkommunikation häufig ausschliesslich über Mobilfunk möglich ist.
1. Branchenreport Onlinehandel 2019, IFH Köln. https://www.ifhkoeln.de/pressemitteilungen/details/ifh-koeln-prognostiziert-umsaetze-im-onlinehandel-steigen-2019-auf-68-milliarden-euro/.
2. Mobile Commerce (M-Commerce) in der Schweiz, in Europa und global (Aioma).
Quelle: Credit Suisse, ansonsten vermerkt.
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