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Spezialimmobilien. Ein Nischenbereich mit Potenzial.

Spezialimmobilien sind auf eine spezifische Nutzung zugeschnitten und deshalb nur begrenzt für andere Verwendungszwecke geeignet. Dies birgt Risiken, macht sie jedoch gleichzeitig zu attraktiven Anlageobjekten – das notwendige Expertenwissen vorausgesetzt. Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management hält insgesamt 93 Spezialimmobilien in ihren Portfolios.

21. Juli 2020

Entwicklungen wie die alternde Gesellschaft, die Digitalisierung oder die steigenden Studentenzahlen bringen neue Bedürfnisse hervor. Mit Spezialbauten, auch Betreiberimmobilien genannt, reagiert die Immobilienwirtschaft auf diese Trends. Gesamtschweizerisch betrachtet, machen Spezialimmobilien mit einem Investitionsvolumen von über CHF 26 Mia. einen erheblichen Anteil am gesamten Immobilienmarkt aus.

Das Spektrum an Spezialimmobilien ist breit. Es reicht von Freizeitimmobilien über Gesundheits-, Alters- und Bildungsimmobilien bis hin zu Bahnhöfen, Parkhäusern, Logistikhallen, Datencentern, Hotellerie oder Shoppingzentren. Alle haben eines gemeinsam: Sie sind auf die individuellen Bedürfnisse der Mieter bzw. Pächter zugeschnitten.

Die bauliche Ausgestaltung dieser Immobilien ist fest mit der Nutzung verbunden. Dies bedingt spezialisiertes Fachwissen bei der Bewirtschaftung und im Asset Management ein erhöhtes Risikomanagement.

Spezialimmobilien umfassend geprüft

Aufgrund des spezifischen Nutzungszwecks muss das Asset Management nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch den Geschäftsplan der Mieter bzw. Pächter verlässlich analysieren und einschätzen können. Diese müssen aufgrund des umfassenden Risikomanagements erhöhten Informationspflichten nachkommen und beispielsweise Auslastungszahlen, revidierte Jahresabschlüsse und Versicherungsnachweise liefern. Fundierte Branchenkenntnisse sind zur Einschätzung der Bonität und Ertragskraft einer Spezialimmobilie unerlässlich.

Eine allfällige Umnutzung und die damit einhergehende Erhöhung der Marktfähigkeit sind teilweise nur mit erheblichem Aufwand möglich.

Entwicklung stützt Nachfrage

Spezialimmobilien sind für eine bestimmte Nutzung konzipiert. Indes werden diese bestehenden Nutzungskonzepte durch aktuelle gesellschaftliche und technologische Entwicklungen herausgefordert: So steigt etwa die Nachfrage nach flexiblen Nutzungen wie Co-Working-Spaces, der generell wachsende Städtetourismus bedingt mehr Übernachtungsangebote mit kurzer Aufenthaltsdauer und E-Commerce stellt die Logistik vor neue Aufgaben. Auch Parkhäuser entwickeln sich weiter und werden zu multifunktionalen Servicepoints, die Parkieren und Einkaufen vereinen. Diese Trends bieten im Bereich Spezialimmobilien interessante Perspektiven und kurbeln die Nachfrage weiter an.

Diversifizierung des Portfolios

Spezialimmobilien diversifizieren das Immobilienportfolio. Global Real Estate ist über die klassischen Bereiche Wohnen, Büro und Retail diversifiziert und besitzt zudem 93 Spezialimmobilien (ohne Retail) mit einem Verkehrswert von rund CHF 2,7 Mia. im Portfolio. Den grössten Anteil davon machen Hotelimmobilien aus. Die 17 Objekte haben einen Verkehrswert von rund CHF 0,76 Mia., dicht gefolgt von insgesamt 24 Alters- und Pflegeheimen sowie Altersresidenzen mit einem Verkehrswert von CHF 0,67 Mia. Weitere Positionen entfallen unter anderem auf Logistik- und Bildungsimmobilien.