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Architektur ist Kultur. Sie versinnbildlicht Epochen und prägt Landes- und Stadtbilder. Doch nicht immer ist das, was gefällt, auf dem Markt auch tatsächlich gefragt. Das Zusammenspiel von Architektur und Vermarktung spielt für die erfolgreiche Vermietung eine entscheidende Rolle.
30. Juni 2021
Abbildung: Farbige Betonfassaden ergänzen die historische Bausubstanz. Die im Jahr 2012 erbaute Praça das Artes (Kulturkomplex) im brasilianischen São Paolo integriert sich optimal in das historische Zentrum der Megacity.
Wir sind umgeben von Architektur. Der Begriff umrahmt die Auseinandersetzung des Menschen mit dem gebauten Raum. Die Baukunst bzw. die Architektur verbindet grundlegende Bedürfnisse, wie etwa ein Dach über dem Kopf, mit Ästhetik und Design.
Gebäude sind über die baulichen Nutzungen immer auch Zeitzeugen. Ihr Baustil gibt Auskunft über Epoche, politische Tendenzen und Lebensweise der Menschen. Die Kathedralen des Mittelalters zeugen von der zentralen Rolle der Religion. Geprägt von Prachtfülle und Verzierungen, dienten die Barockbauten im 17. und 18. Jahrhundert vor allem als monumentale Repräsentationsbauten der Adelsfamilien und der katholischen Kirche. Der Klassizismus mit Tendenz zur Klarheit löste den Prunk ab. Es entstanden Museen, Bibliotheken, Theater und Galerien. Der Jugendstil der Moderne brachte mit Pflanzenmotiven und schwungvollen Elementen die Natur in die Städte und setzte einen Kontrastpunkt zu den Maschinen der Industrialisierung. Mit der Moderne im 20. Jahrhundert wandte sich der Fokus hin zur Funktionalität – neue Baumaterialien wie Sichtbeton, Glas und Stahl fanden Einzug in die Baukunst.
Der Architekturstil enthüllt viel mehr, als was mit blossem Auge sichtbar ist: Kultur, Traditionen und Bedürfnisse der Menschen widerspiegeln sich in jedem Bau.
In unserer schnelllebigen Gesellschaft ist Flexibilität gefragt, was sich auch in der Architektur widerspiegelt. So erstaunt es nicht, dass multifunktionale und flexible Wohnungen begehrt sind.
«Unsere Mieterinnen und Mieter bevorzugen moderne Gebäude, Naturmaterialien und Privatsphäre»,
sagt Bettina Früh, Property Marketing Manager bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate.
Auch beim Gewerbe lässt sich die Nachfrage nach variablen Umgestaltungsmöglichkeiten erkennen:
«Unternehmen benötigen heute oft Plug-in-Lösungen, die einfaches Arbeiten ermöglichen. Zudem werden Räume nachgefragt, die sich – je nach gewünschter Arbeitsumgebung – unkompliziert umgestalten lassen»,
so Bruno Schuler, Property Marketing Manager bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate.
Abbildung: Die Seattle Central Library ist ein Blickfang. Das 2004 fertiggestellte Glas- und Stahlgebäude fällt mit seiner aussergewöhnlichen Form auf.
Ästhetik bildet eine zentrale Komponente der Architektur. So vereint etwa die Moderne verschiedene Architekturströmungen, die unterschiedlicher nicht sein könnten. Besonders expressionistisch und auffallend ist der Brutalismus, der bis heute polarisiert. Er sticht durch wenig einladende, rohe, karge Sichtbetongebäude ins Auge. Im Gegensatz dazu stehen die Bauten des Dekonstruktivismus mit ihrem spielerisch leichten Umgang mit architektonischen Elementen, wie etwa schräge Wände und neue geometrische Formen.
«Aussergewöhnliche Architektur ist vornehmlich zu Repräsentationszwecken geeignet. Bürobauten sind für viele Unternehmen heute Teil ihrer Corporate Identity. Je nach Immobilie ist hier auch die spezifische Handschrift des Architekten gefragt»,
erklärt Bruno Schuler.
Was Architekten als speziell und spannend erachten, wird beim Wohnen oft nicht nachgefragt,
so Bettina Früh:
«Lofts gefallen zwar, doch solch spezielle Grundrisse werden trotzdem selten gemietet.»
Die Geschmäcker sind bekanntlich verschieden.
«Bei grösseren Überbauungen bieten wir verschiedene Wohnungsgrössen und -grundrisse sowie unterschiedliche Design- und Ausstattungsstandards an, um eine breitere Kundschaft anzusprechen»,
erläutert Bettina Früh.
Sie weiss: Singles bevorzugen offene, moderne Räume, Wohngemeinschaften legen Wert auf Privatsphäre, indem die Zimmer nicht direkt nebeneinander liegen, und Familien wünschen eine klare Abgrenzung zwischen Tages- und Nachtbereich. Für eine erfolgreiche Vermarktung ist somit elementar, die Bedürfnisse der Zielgruppen zu kennen und diese bereits beim Bau zu antizipieren. Denn: Was heute gebaut wird, soll auch morgen Anklang finden.
Über Jahrhunderte hinweg wurde Architektur als Bauen jeglicher Art von Gebäuden verstanden. Heute wird der Begriff differenzierter verwendet und in Unterkategorien wie Städtebau oder Landschaftsarchitektur gegliedert.
Sie umfasst technische Aspekte wie auch künstlerische Belange. Mit der Umgestaltung von bereits bestehenden Räumen kommt der Innenarchitektur eine stärkere Bedeutung zu.
Sie hat horizontale und vertikale Aspekte. Die Landschaftsarchitektur plant nicht nur die Begrünung von Flächen rund um die Immobilie, wie zum Beispiel Gärten und Spiel- oder Sportplätze. Sie beinhaltet auch die Bepflanzung der Immobilie selbst, etwa mit Grünflächen auf Dächern oder an Fassaden.
Die Städter leben oft auf engerem Raum als Mietende in der Agglomeration.
«Das Wohnen und die Wohnung sind wichtiger geworden, auch ausgelöst durch die COVID-19-Pandemie»,
so Bettina Früh.
Ein besonderes Augenmerk gilt der Ausgestaltung der Innenräume.
Grundrisse, Baumaterialien, Lichtverhältnisse und Farben beeinflussen im Zusammenspiel die Wahrnehmung der Wohnung. Daraus ist als neue Fachrichtung die Neuroarchitektur entstanden, die sich weniger mit ästhetischen Aspekten von Immobilien als vielmehr mit der psychologischen Wirkung von Räumen auf die Menschen befasst. Diese Erkenntnisse fliessen direkt in die Bauplanung ein. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts begann ein neuer Diskurs um das Potenzial der Farben bei der Raumgestaltung. Der Architekt Le Corbusier hat ein eigenes Farbsystem mit 63 Farben entwickelt, die aufeinander abgestimmt sind und sich auf jede Art harmonisch kombinieren lassen.
Auch Belüftung, Lärm- oder Lichtquellen werden vermehrt analysiert. So wird Healthcare Architecture, was lange als Nische in der Baubranche galt, immer bedeutender. Ihr Ansatz mit Fokus auf psychische und physische Gesundheit in Verbindung mit Gebäudeplanung lässt sich auf jegliche Räume – sei dies Wohnraum oder Arbeitsplatz – anwenden.
Ein Trend, der sich im Bereich Wohnen abzeichnet, ist das Aufleben des Gartens und des Wohnens «draussen». Auch in Städten treffen sich die Menschen zum Picknick im Park, zum Grillen am Fluss oder zur gemeinsamen Bewirtschaftung des Urban Gardens auf dem Dach. Der Landschaftsarchitektur kommt eine wichtige Rolle zu, indem sie öffentliche Parks, Wasserspiele für Kinder, Kräutergärten oder auch Rückzugsmöglichkeiten im Freien kreiert. Sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerberaum ist die Umgebung rund um die Immobilie wichtiger geworden.
In der traditionsreichen japanischen Architektur ist etwa die Natur Teil des Baus. Der sogenannte «Japan Style» ist schlicht und sehr naturverbunden. Die Architektur lädt die Natur bewusst ein. Auch hier sieht man den Einfluss der Kultur auf die Baukunst – setzt man im Japanischen das Piktogramm für «Haus» und «Garten» zusammen, ergibt sich «Zuhause».
Der Fokus hin zu mehr Verbundenheit mit der Natur findet sich auch im Gebäudekonzept «2226» von Prof. Dietmar Eberle. Demnach beträgt die Innentemperatur der Immobilie konstant zwischen 22 und 26 Grad – und dies ohne Heizung bzw. Kühlung. Es sind die Bewohnerinnen und Bewohner sowie die richtige Sonnenausrichtung, die das ermöglichen.
Das Bauen im Einklang mit der Natur wird immer gefragter, so auch bei der Auswahl der Materialien und den regionalen Bautraditionen. Beispiele dafür sind der Hauptsitz eines Zürcher Medienhauses, das aus Glas und Fichtenholz erstellt wurde, das konsequent aus Naturmaterialien gebaute Haus Eins in Seelisberg oder das Holz-Hochhaus in München.
«Insbesondere Grossunternehmen legen Wert auf Umweltlabels und die Kompensation von CO2-Emissionen»,
sagt Bruno Schuler.
«Nachhaltigkeit wird immer wichtiger, jedoch ohne Einbusse beim Komfort»,
fasst Bettina Früh zusammen.
Tatsache ist: Auch hier gilt es, die richtige Mischung zwischen Ideen, Visionen und der Nachfrage am Markt zu finden.
Luxuriös und an exklusiver Lage – diese Attribute verkörpert Pregny-Parc in Pregny-Chambésy (GE). Inmitten der Verlängerung eines Parkes mit prachtvollem Herrschaftssitz entstand 2002 diese Wohnüberbauung. Die Nähe zur Stadt Genf und zu den hier ansässigen internationalen Organisationen und diplomatischen Vertretungen machen die Liegenschaft zum idealen Wohnsitz für eine exklusive Kundschaft. Dazu tragen auch die parkähnlichen Flächen bei, welche die 21 Gebäude bzw. 138 Wohnungen umgeben. Die Lage im Grünen schützt die Privatsphäre der Mietenden und bietet ihnen eine besonders hohe Lebensqualität in nächster Nähe zum Genfersee.
Die vertikale lamellenartige und komplett aus Holz gefertigte Fichtenholzschalung des Escherparks zieht die Blicke auf sich. Die geflammte und gebürstete Verarbeitung macht die hölzerne Ummantelung witterungsbeständiger und unempfindlicher gegenüber äusseren Einflüssen. Insgesamt umfasst der Escherpark in Zürich-Enge elf Wohnhäuser mit 127 Wohneinheiten. Der Nachhaltigkeitsaspekt spielte nicht nur bei der Aussengestaltung, sondern auch im Innern eine wichtige Rolle. Die Überbauung Escherpark erfüllt alle Anforderungen von Minergie-ECO und dem Gütesiegel greenproperty in Gold. Auch die Faltschiebeläden für die raumhohen Fenster sind aus Holz. Zusammen mit der Holzfassade bilden sie eine elegante Kombination.
Drei schwarz schimmernde Türme sind neues Wahrzeichen vom Zürcher Stadtteil Altstetten. Das 2018/2019 fertiggestellte Wohn- und Geschäftshaus mit Hotel besteht aus einem fünfgeschossigen Sockelbau und drei 80 Meter hohen Türmen. Die Architektur stärkt den dynamischen Stadtraum und öffnet den räumlichen Bezug zum Limmattal. Im Sockelbau der Liegenschaft befinden sich u. a. ein Lebensmittelgeschäft, eine Kinderkrippe sowie ein Hotel mit 319 Zimmern. In den drei Türmen sind 226 Mietwohnungen und 72 Business-Appartements um die zentralen Aufzugskerne angeordnet. Bei Erstbezug war Vulcano bereits voll vermietet. Als städtebaulich markantes Element wurde eine Lärmschutzverglasung in den Zwischenbereichen der Türme integriert. Diese weit auskragenden Glasdächer über den beiden Innenhöfen dienen als Schallschutzelemente für die darüberliegenden Wohnungen.
Filigrane Fassadeneleganz am 85 Meter hohen Giessenturm in Dübendorf. Der Anfang 2021 fertiggestellte Giessenturm ist Teil der Überbauung «Im Giessen». Hier entstanden ein Pflegezentrum, 80 Alterswohnungen sowie 50 grosszügige 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen. Die Fassadengestaltung berücksichtigt sowohl die physisch gebaute Umgebung als auch immaterielle Aspekte wie Geschichte und Raumatmosphäre. Die bronzefarbige Materialisierung nimmt Bezug auf die typischen Backsteinfassaden des Areals. Die warme und lebendige Oberflächenstrukturierung vermittelt ein Wohlfühlambiente und verspricht Wohnen auf höchstem Niveau.
Das repräsentative Bürogebäude Pergamin I steht auf dem schweizweit ersten zertifizierten «2000-Watt-Areal». Im Jahr 2021 fertiggestellt und nach LEED Platinum core & shell zertifiziert, liegt es strategisch perfekt in Zürich-Süd. Die Fassaden entwickeln sich entsprechend der Blickrichtung vom Zentrum des Quartiers nach Norden. Auf dem Dach befindet sich eine grosse Terrasse. Greencity vereint Urbanität und Nachhaltigkeit.
Der 2017 erbaute Ceres Tower ist 82 Meter hoch und vereint 90 Wohnungen sowie knapp 6’000 m2 Bürofläche auf 24 Stockwerken. Die metallene Fassadenverkleidung ist in einem dunklen Bronzeton gehalten. Sie erinnert an die ursprüngliche Tradition der örtlichen Gussindustrie. Die Wohnungen auf den oberen 15 Etagen bieten eine einzigartige Sicht, während die geschosshohen Fensterfronten für lichtdurchflutete Räume sorgen.
Ein elfgeschossiges Hochhaus mit zeitloser Eleganz. Mit seinen rund 40 Metern Höhe bildet Pergamin II ein von Weitem sichtbares Landmark. Dank seiner hochwertigen filigranen Fassadengestaltung aus natur- und bronzefarben loxierten Aluminiumblechen wirkt das Gebäude identitätsstiftend für die Bewohner und das ganze Quartier. Pergamin II überzeugt durch klar strukturierte Grundrisse von hoher Flächeneffizienz und viel Tageslichteinfall. Das Gebäude mit seinen modernen Schulungs- und Büroräumen sorgt durch natürliche Belüftungsmöglichkeiten und durchdachte Raumstrukturen für optimale Lern-, Arbeitsund Aufenthaltsbedingungen. Es wurde zertifiziert nach LEED Platinum ore & shell. Pergamin II hat zudem die Auszeichnung «greenproperty Gold» erhalten, hinter der das erste umfassende Schweizer Gütesiegel für nachhaltige Immobilien nach ESG-Ansatz steht.
Ein Wohnerlebnis der besonderen Art in unmittelbarer Seelage. Die Zürcher Gemeinde Kilchberg boomt. Am Ufer des Zürichsees entstanden im Jahr 2020 sieben exklusive Mietwohnungen. Die einladende Architektur mit viel mediterranem Flair überzeugt mit einer attraktiven Kombination aus hellen Räumen, Grosszügigkeit und Charme. Zu den verwendeten Materialien gehört ein eleganter Mix aus Glas, Metall und Beton. Viele Extras machen das Wohnen zu einem Erlebnis. Lago Blu bietet in jederlei Hinsicht einen attraktiven Komfort. Bei Bezug war Lago Blu voll vermietet.
Ein Ausbaustandard, der keine Wünsche offenlässt. Auf dem ehemals industriell genutzten Gelände im Norden von Bülach entstand ein neues Quartier. Zu ihm gehört der im Herbst 2019 fertiggestellte Hardhof. Er setzt sich aus drei Wohngebäuden zusammen, die sich um einen rechteckigen Innenhof gruppieren. Die lichtdurchfluteten Wohnungen schaffen eine moderne Wohnatmosphäre. Für Komfort sorgt der hohe Ausbaustandard. Er umfasst unter anderem Eichenparkettböden, Rafflamellenstoren und attraktive Balkonvorhänge aus hellem Leinen. Die Klinkerfassade des Hardhofs ist ein Hingucker, der sämtliche Blicke auf sich zieht.
Modernste Technik im denkmalgeschützten Prachtbau. Die «Alte Post» ist das grösste Neorenaissance-Gebäude in Chur. Ende 2016 wurde es geschlossen und umgebaut. Knapp zwei Jahre später hat sich das Innenleben komplett gewandelt. Neu dient die Liegenschaft als Café und Bibliothek. Heute ist sie ein Ort der Begegnung, des Austauschs und des Lernens. Die historische Natursteinfassade blieb erhalten. Ihr Zusammenspiel mit der schlichten Ästhetik des Inneren der Bibliothek ist faszinierend. Entstanden sind heimelige Nischen und gemütliche Sofalandschaften.
Moderne Architektur trifft auf historische Bausubstanz. 1929 erbaut, blickt die alte Börse in Vancouver auf eine reiche Geschichte zurück. Nach dem Erwerb im Jahr 2011 wurde die Liegenschaft inmitten des Finanzviertels visionär erneuert. Neu ergänzt ein 31-stöckiger Büroturm die elf Etagen der ehemaligen Börse. Mit 116 Metern ist «The Exchange» heute das höchste Bürogebäude in Vancouver mit LEED Platinum-Zertifizierung. Dies bedeutet signifikante Einsparungen und Effizienzsteigerungen: Reduktion der Energiekosten um 35 %, 50 % des Energieverbrauchs eingespart und 85 % tiefere CO2-Emissionen. Die Liegenschaft erhielt nach ihrer Fertigstellung den Architecture Prize for Heritage Architecture 2017.
Wohnen und arbeiten unter einem Dach. Die ehemaligen Büroräumlichkeiten aus den Jahren 1925 und 1947 wurden mehrheitlich zum Wohnen umgenutzt. Gegen Ende 2020 sind 54 2,5- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen sowie flexibel nutzbare Atelier- und Gewerbeflächen entstanden. Die neuen Räumlichkeiten fanden grossen Anklang. Bereits bei Erstbezug war Largo voll vermietet. Der bedürfnisorientierte Wohnungsmix fügt sich optimal in die bestehende Bausubstanz ein und überzeugt mit hohen, lichtdurchfluteten Räumen. Ein grosszügig angelegter grüner Innenhof dient als Begegnungszone. Die gut besonnten und grosszügigen Balkone laden zum Verweilen ein und werten die Liegenschaft zusätzlich auf.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten vermerkt.
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