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Der Markt für Logistikimmobilien befindet sich weltweit in einer bedeutenden und nachhaltigen Expansion. Dieser Trend, angefacht durch das veränderte Konsumverhalten und technologische Fortschritte, bietet Anlegern gute Chancen auf hohe risikobereinigte Renditen und Portfoliodiversifikation.
25. März 2021
Die globale Expansion am Logistikimmobilienmarkt wird derzeit von mehreren Faktoren begünstigt. Dieses Wachstum eröffnet attraktive Chancen für Anleger, die robuste risikobereinigte Renditen anstreben. Primärer Aspekt ist die stetige Zunahme des E-Commerce, ein Hauptgrund für die Nachfrage nach Logistikobjekten. Zugleich fehlt es weltweit an erstklassigen Logistikflächen, gute Voraussetzungen also für erfolgreiche Investments.
Schon vor der COVID-19-Pandemie sagte Goldman Sachs Research ein hohes Wachstum im E-Commerce voraus: Bis 2022 wurde in den USA ein durchschnittlicher Jahreszuwachs von 14% erwartet. Als sich die Lage nach dem Ausbruch beruhigte, stieg diese Prognose aufgrund des lockdownbedingten Wachstumsschubs auf 22%.1 In Asien-Pazifik soll das Umsatzplus sogar noch höher ausfallen, während Westeuropa zu den drei Topregionen dieses Trends gehört. Weltweit wird der Umsatz im E-Commerce voraussichtlich von USD 3,53 Bio. im Jahr 2019 auf erstaunliche USD 6,54 Bio. im Jahr 2022 ansteigen, was einem Zuwachs von 85% in diesem Zeitraum entspricht.2
Der Zusammenhang zwischen dem Wachstum im E-Commerce und der Expansion der Logistikimmobilien liegt auf der Hand. Neben besseren Preisen erwarten die Verbraucher von ihren Online-Einkäufen vor allem Bequemlichkeit. Bei der Auswahl der Online-Händler berücksichtigen sie auch die Lieferoptionen, die Retourenpolitik und die Lieferzeit.3 Um diese Erwartungen zu erfüllen, müssen externe Logistikanbieter und Online-Händler geeignete Standorte für E-Fulfilment-Zentren und eine leistungsfähige Last-Mile-Logistik in der Nähe grosser Ballungsräume finden.
Dabei benötigen Online-Händler etwa dreimal so viel Logistikfläche wie der traditionelle Einzelhandel.
Verändertes Konsumverhalten
Quelle: Prologis-Research
Diese Nachfrage nach relativ knappen hochwertigen Logistikflächen hat dem Sektor generell günstige Aussichten beschert. In einer aktuellen Umfrage unter 16 Managern von Logistikobjekten erwarteten 75% in den nächsten drei Jahren höhere Mietpreise für Logistikobjekte. Fast die Hälfte der Befragten plant in diesem Zeitraum den Erwerb zusätzlicher Logistikimmobilien.4
Die hohen Anlegererwartungen im Bereich der Logistikimmobilien schlagen sich bereits in den jüngsten Daten nieder. Vom 1. bis 2. Quartal 2020 erhöhten die E-Commerce-Händler in den USA ihre angemieteten Branchenflächen um ca. 20 %.5 Catella Research stellt in seinem August-Bericht fest, dass die Faktoren für den Trend der Logistikimmobilien auch «den europäischen Logistikmarkt… mittel- bis langfristig zum Gewinner der Pandemie» machen.6
Höheres USMietvolumen im 2. Quartal 2020 trotz Lockdown
Sven Schaltegger, Portfoliomanager bei Credit Suisse Asset Management, sagt: «Der Logistikimmobilienmarkt scheint kurz vor einer besonders starken Expansion zu stehen. Vermögensverwalter mit Zugang zum Deal Flow und einem Netzwerk lokaler Logistik- und Branchenexperten sind gut aufgestellt, um diese Chance für ihre Kunden zu nutzen.»
Portfoliodiversifikation ist wichtiger denn je, daher sollten Investoren, die eine neue Anlageklasse in ihr Depot aufnehmen möchten, Logistikimmobilien in Betracht ziehen. Immobilien gelten traditionell als Instrument für ansehnliche Renditen und Kapitalschutz. Aufgrund der Marktunsicherheit durch die COVID-19-Pandemie bei ohnehin rekordniedrigen Renditen sind sie als relativ sicherer Hafen beliebt. Gerade Logistikimmobilien kamen indes schon vor den Marktturbulenzen in Fahrt – so meldete CBRE 2018 ein weltweit hohes und dauerhaftes Interesse an erstklassigen Logistikwerten und prognostizierte robuste Zuwächse für das folgende Jahr.7
Die Kapitalrenditen im industriellen Immobiliensektor, der auch Logistikobjekte umfasst, sind schon lange attraktiv. Die Kräfte hinter der Expansion im Logistikbereich dürften diesen Trend weiter beflügeln.8
Um ein globales Portfolio für Logistikimmobilien mit einer maximalen risikobereinigten Rendite und einem gewissen Risikoniveau aufzubauen, sind einige Aspekte abzuwägen. Erstens sollte man unbedingt über solide Kenntnisse der verschiedenen Risiko/Rendite-Merkmale verfügen, die mit Core-, Core-Plus- und Value-Add-Investments einhergehen. Core-Anlagen, d. h. bestehende Objekte in guter Lage mit hochwertigen Ertragsströmen durch finanzstarke Mieter, weisen in der Regel zwar geringere Risiken, aber auch ein begrenztes Aufwärtspotenzial auf. Solche Core-Anlagen können dem Portfolio eine gewisse Stabilität verleihen, vor allem dank ihrer beständigen und langfristigen Renditen, die bei Logistikinvestments generell höher sind als in anderen Immobiliensektoren. Zugleich sollte ein diversifiziertes Logistikportfolio eine Entwicklungskomponente enthalten, um die Prämien freizusetzen, die neue Objekte am derzeit starken und unterversorgten Markt erzielen können.
Natürlich müssen die Risiken sorgfältig kontrolliert werden, etwa durch die Einschränkung spekulativer Projekte, den Fokus auf Build-to-Suit-Konzepten mit starken vertraglichen Auflagen oder Forward-Funding-Strukturen mit erstklassigen und kapitalstarken Entwicklern. Dabei ist auch auf regionale Diversität zu achten, wobei die Nachfrage nach Logistikflächen weltweit zunimmt. Die geografische Gewichtung einer bestimmten Strategie ist deshalb entscheidend.
Sofern diese Kriterien erfüllt sind, können Anleger die steigenden Mieterträge im Logistikbereich mit dem Kapitalzuwachs durch aktives Management verbinden. So entsteht das Potenzial für eine langfristige Gesamtperformance, die viele andere Anlageklassen im derzeit ungewissen Marktumfeld in den Schatten stellt. Freilich bildet die Anlageauswahl den Kern einer guten Strategie. Vieles hängt davon ab, ob die Fondsmanager die richtigen Deals akquirieren und ausführen können.
Jährliche Gesamtrenditen im industriellen Sektor
Auf der Suche nach attraktiven Anlagechancen bei Logistikimmobilien ist der Wert von Netzwerken und Partnerschaften nicht hoch genug einzuschätzen. Dies ist ein wichtiger Unterschied etwa im Vergleich zu Aktien, wo die Art der wesentlichen Anlegerinformationen gesetzlich beschränkt ist. Immobilien sind ein persönliches Geschäft und Portfoliomanager, die das verstehen, geniessen im hart umkämpften Markt für erstklassige LogistikInvestments einen signifikanten Vorteil.
Anlageprofis im Immobilienbereich sind geschickte Verhandlungsführer. Auch wenn sie grosse analytische Fähigkeiten brauchen, um die wirtschaftlichen Fundamentaldaten einer Transaktion zu erfassen, ist die soziale Kompetenz wie die Bildung von Netzwerken mindestens ebenso wichtig. Langfristige Beziehungen mit erfahrenen lokalen Partnern für Logistikimmobilien sind unabdingbar, um eine Anlagepipeline und einen Deal Flow aufzubauen, die eventuell nicht für alle Marktteilnehmer sichtbar sind. Auch attraktive Co-Anlagemöglichkeiten können so entstehen.
Die wichtigsten Vorteile sind einzigartige Einblicke in lokale Märkte und die Möglichkeit exklusiver Transaktionen, die anderen, weniger gut vernetzten Anlegern nicht offenstehen. Dies kann Joint Ventures, Fonds, Club-Deals sowie Strategien zur Fondsgründung beinhalten, indem das Startkapital für neue Konzepte gewährt wird.
Immobilien sind ein komplexes, aber dauerhaft attraktives Anlagesegment. Während sich manche Bereiche wie Einzelhandel oder Büros gegen die Marktkräfte im Zuge der COVID- 19-Krise behaupten müssen, sorgen dieselben Faktoren für das Wachstum derjenigen Wirtschaftszweige, die auf Logistikflächen angewiesen sind. Obwohl die mittel- bis langfristigen Aussichten dieser Anlageklasse sehr gut sind, sollte man auf die sorgfältige Auswahl eines Partners achten, der über eine optimale Strategie und die nötige Expertise für Anlagen in Logistikimmobilien verfügt.
Das Spektrum der Anlagemöglichkeiten hat sich jedoch ungeachtet der Pandemie weiter verbreitert. «Wenn nicht jetzt, wann dann?» drückt eine erhöhte Bereitschaft zu grundsätzlichen Neubeurteilungen aus. Damit entstehen neue Chancen und neue Herausforderungen, auf die wir in der vorliegenden Ausgabe von Scope eingehen.
1 Credit Suisse Investment Strategy Department, «Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary», abgerufen am 11.08.2020
2 Statista, «Retail e-commerce sales worldwide from 2014 to 2023», statista.com/statistics/379046/worldwide-retail-e-commerce-sales/, abgerufen am 27.08.2020
3 Prologis-Research
4 Scope Analysis «Logistics real estate market survey: Logistics properties as crisis winners – but with risks», scopeanalysis.com/?xyzallow#search/research/detail/164448ENEN, abgerufen am 12.08.2020
5 Credit Suisse Investment Strategy Department, «Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary», abgerufen am 11.08.2020
6 Catella Research, catella.com/en/germany/research/catella-logistics-market-map-europe-2020, abgerufen am 15.09.2020
7 CBRE Research, “Global Industrial and Logistics Prime Yields 2019,” cbre.com/research-and-reports/Global-Industrial-and-Logistics-Prime-Yields-March-2019/, abgerufen am 16.09.2020
8 Bloomberg and MSCI
