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Die Digitalisierung und insbesondere die Blockchain-Technologie bieten auch in der Immobilienbranche viele neue Möglichkeiten für Anleger. Doch der Blockchain- und Bankingexperte Professor Fabian Schär von der Universität Basel warnt auch davor, das Potenzial zu überschätzen. Noch sind einige rechtliche Hürden zu nehmen.
18. Mai 2022
«Im Jahr 2019 wollte ich mich über einen US-Anbieter mit rund CHF 300 an einem Mehrfamilienhaus in Detroit beteiligen», sagt Professor Fabian Schär, Leiter des Center for Innovative Finance an der Universität Basel. «Der technische Prozess rund um den Token funktionierte einwandfrei.» Doch schon bald kam die Ernüchterung, die Fabian Schär dazu bewog, den Kauf abzubrechen: «Rund 150 Seiten rechtliche Dokumente, die es zu lesen und unterschreiben galt.»
Dieses Beispiel zeigt exemplarisch, woran es bei der Tokenisierung von Immobilienwerten derzeit hauptsächlich hapert. Meist sind die rechtlichen Grundlagen noch nicht definiert oder die Prozesse rund um Grundbucheinträge und Eigentumsübertrag sind nicht digitalisiert. Trotz dieser ernüchternden Erfahrung ist Fabian Schär aber überzeugt, dass die Blockchain als Basistechnologie und die Tokenisierung von Immobilienwerten ein grosses Potenzial bieten, das die Immobilien- und Finanzbranche unbedingt nutzen sollte. Denn davon können sowohl die Anbieter von Immobilienanlagen als auch die Investoren selbst profitieren.
Die am häufigsten erwähnten Vorteile einer Tokenisierung von Immobilien sind, dass Transaktionen so automatisch, also ohne Intermediär oder Berater, und viel schneller abgewickelt werden können. Für Fabian Schär steht jedoch die Transparenz im Vordergrund und damit einhergehend ein hohes Mass an Sicherheit. Werden solche Tokens, die ein Eigentum an einer Immobilie verkörpern, über eine öffentliche Blockchain gehandelt, geschieht dies komplett transparent für alle Teilnehmer.
Der zweite wichtige Vorteil aus Sicht des Experten ist die Interoperabilität. Die Tokens könnten beispielsweise in anderen Finanzprotokollen als Kollateral verwendet werden und von den Besonderheiten des offenen Finanzsystems profitieren. Weitere Vorteile – wie beispielsweise die Effekte auf die Diversifikationsmöglichkeit für Anleger – sind spannend, könnten aber auch über andere Technologien erreicht werden.
Vereinfacht gesagt, ermöglicht die Blockchain-Technologie erstmals, eine Datenbank in einer offenen Gemeinschaft zu führen: Jeder kann sich eigenständig dem System anschliessen, Transaktionen ausstellen und deren Ausführung verifizieren, ohne dass er dabei einer anderen Person vertrauen oder sie um Erlaubnis bitten muss. Öffentliche Blockchains schaffen eine unabhängige, faire und robuste Basisinfrastruktur, die nicht von einzelnen Institutionen und Intermediären abhängig ist. Auf dieser Basisinfrastruktur können diverse Dienstleistungen oder Tauschgeschäfte abgewickelt werden.
Bis all diese Vorteile voll zum Tragen kommen und durchgängig funktionierende Angebote für Investoren verfügbar sind, wird es wohl noch eine Weile dauern. Die gesetzliche bremst die technische Situation erheblich aus. Besonders Immobilien haben rechtlich eine Sonderstellung. Bei anderen Tokens – z. B. Tokens, die Auslieferungsversprechen auf Gold verkörpern – stellen sich zwar ebenfalls Fragen hinsichtlich der Verwahrung und Art des Versprechens, dort ist die Lage aber klarer und die gesetzlichen Hürden sind deutlich geringer. Immobilien geniessen einen speziellen Schutz, was die rechtliche Situation anspruchsvoller macht.
Gemäss Fabian Schär wäre es zudem wichtig, dass die verschiedenen Akteure nicht alle auf ihre eigene, private Blockchain-Lösung setzen, sondern dass ein gemeinsamer, öffentlicher Blockchain-Ansatz verfolgt wird. Denn nur dann wird der Markt genügend gross und die Interoperabilität möglich, wodurch die wirklichen Vorteile der Blockchain zum Tragen kommen.
Derzeit entsteht unter dem Begriff «Decentralized Finance» (DeFi) ein neues Finanzsystem. Es basiert auf der Blockchain-Technologie, bei der Vermögenswerte über sogenannte Tokens abgebildet werden. Mittels Smart-Contract-Protokollen werden Handlungsanweisungen und Regeln transparent definiert und hinterlegt. Der Vorteil: Interaktionen sowie Transaktionen sind fälschungssicher und lassen sich technisch beliebig kombinieren. Die Tokenisierung einer Immobilie ist ein Prozess, bei dem das Eigentum eines Objekts digital auf einer Blockchain in Token-Form dargestellt wird. Die einzelnen Tokens sind Anteile am Investitionsobjekt und können gehandelt werden.
«Zentralisierte Datenbanken können sehr effizient sein. Diese bergen aber das Risiko, dass jemand dafür verantwortlich ist und Eingriffe zu seinem eigenen Vorteil vornimmt», erklärt Fabian Schär. «Hinzu kommt das Problem, dass abgeschottete Datensilos unübersichtlich sind und die Einträge nur schwer aggregiert bzw. übergreifend genutzt werden können. Bei öffentlichen, komplett dezentralen Systemen hingegen kann niemand manipulieren und alle Teilnehmer können die Transaktionen oder Änderungen transparent mitverfolgen.»
Dieser Aspekt kann einem ökonomischen Phänomen entgegenwirken, das als «Hold-up-Problem» bekannt ist, ergänzt Schär. Unter dem Hold-up-Problem versteht man eine Situation, in der ein gesellschaftlich wünschenswertes Resultat nicht erreicht wird, weil sich eine Partei nicht in ein Abhängigkeitsverhältnis begeben möchte.
An eine komplett automatisierte Transaktionsabwicklung über Immobilien-Token glaubt Fabian Schär jedoch nicht. Zwar können über Smart Contracts viele Elemente der Transaktion geregelt und damit automatisiert werden. Das Problem besteht aber darin, dass gewisse Daten nicht nativ auf der Blockchain vorkommen. Jemand muss diese hinzufügen, was zu gewissen Abhängigkeiten und Verzögerungen im Prozess führen kann. In der Blockchain-Welt spricht man von sogenannten Oracles, welche diese externen Daten bereitstellen. Nichtsdestotrotz ist Fabian Schär von dem langfristigen Potenzial der Tokenisierung im Immobilienbereich überzeugt. Bis dies allerdings in grossem Stil passieren kann, müssen noch einige Hürden genommen werden.
Einen Immobilientoken habe ich bereits im Jahr 2019 gekauft, aufgrund rechtlicher Unklarheiten aber schliesslich darauf verzichtet. Technisch ist die Tokenisierung trivial und könnte äusserst effizient ablaufen. Die eigentlichen Fragen liegen im regulatorischen Bereich.
An der Tokenisierung reizen mich die grosse Transparenz und die potenzielle Interoperabilität sowie die Tatsache, dass man die Tokens in verschiedene Blockchain-basierte Finanzprotokolle integrieren könnte.
Wird die Tokenisierung von Immobilien die Immobilienbranche verändern und wenn ja, wie?
Das hängt von der konkreten Implementierung ab. Je offener das System sein wird, desto spannender die Möglichkeiten. Wird die Datenbank nur durch eine einzelne Partei kontrolliert, sehe ich wenige Vorteile.
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