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Die international investierenden Immobilienfonds der Credit Suisse Funds AG haben in der COVID-19-Pandemie robuste operative Ergebnisse geliefert. Entgegen der fundamentalen Immobilienperformance entwickelte sich die Sekundärmarktperformance der Fonds negativ. Der Credit Suisse Real Estate Fund Global befindet sich seit dem 1. Januar 2021 in Liquidation.
24. März 2021
Credit Suisse Real Estate Fund International mit stabilen Immobilienwerten
Der Credit Suisse Real Estate Fund International (CS REF International, Valoren-Nr. 1968511) hat sein Portfolio im Geschäftsjahr 2020 weiter optimiert. In Krakau (PL) wurde die kürzlich fertiggestellte und voll vermietete Überbauung High5ive erworben. Sie befindet sich lediglich 500 Meter vom Hauptbahnhof entfernt. Das Neubauprojekt Jubilee Place in Brisbane (AU) ist weit fortgeschritten und wird im laufenden Geschäftsjahr fertiggestellt. Fünf nicht mehr strategiekonforme Liegenschaften in den Niederlanden, Irland, Australien sowie Japan (zwei) wurden veräussert.
Der Verkehrswert aller Liegenschaften liegt per 31. Dezember 2020 bei CHF 4’033,8 Mio. (Vorjahr: CHF 4’341,0 Mio.). Während die Immobilienwerte in Lokalwährung nahezu unverändert waren, reduzierte sich der Verkehrswert durch den starken Schweizer Franken. Die Währungen in der Vermögensrechnung werden zu 95 % mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Leerstände wurden erfolgreich reduziert, wodurch sich die Mietausfallrate im Geschäftsjahr 2020 auf 6,0 % senkte (Vorjahr: 8,0 %). Die Mietzinseinnahmen stiegen auf CHF 227,5 Mio. (Vorjahr: CHF 224,1 Mio.). Die COVID-19-Pandemie hatte eine Reduktion der Mietzinseinnahmen um lediglich 0,2 % zur Folge. Die Ausschüttung wird auf CHF 40.00 pro Anteil reduziert – die Ausschüttungsrendite beläuft sich auf 3,9 % (Vorjahr: 3,5 %). Im Sekundärmarkthandel baute sich das Agio weiter ab und kam per 31. Dezember 2020 bei –3,2 % zu liegen (Vorjahr 7,0 %). Die Fondsleitung prüft laufend, ob die Positionierung des Fonds bezüglich der angebotenen OTC-Handelbarkeit den aktuellen Kundenbedürfnissen entspricht.
Kennzahlen CS REF International (Valoren-Nr. 1968511)
1 Maximal zulässige Belastung: ein Drittel der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG/Art. 96 Abs. 1 KKV).
2 Valuta Ausschüttung: 31.03.2021 (Ex-Datum: 29.03.2021).
3 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse. In den Performanceangaben sind die bei Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen erhobenen Kommissionen und Kosten nicht berücksichtigt.
4 Aufgrund der COVID-19-Pandemie wurden Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 0,51 Mio. (0,21 % der Sollmietzinseinnahmen) gewährt und bei den Mietzinseinnahmen in Abzug gebracht. Die Mietzinserlasse wurden bei der Berechnung der Mietausfallrate nicht berücksichtigt.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten spezifiziert
Jahres- und Halbjahresberichte verfügbar unter credit-suisse.com/amfunds/csrefinternational.
Credit Suisse Real Estate Fund Global (in Liquidation seit 1. Januar 2021) mit unveränderter Ausschüttung
Der Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global [in Liquidation], Valoren-Nr. 13985167) konnte ein gutes Geschäftsjahr 2020 verzeichnen. Der Verkehrswert der Liegenschaften ging leicht auf CHF 377,8 Mio. zurück (Vorjahr: CHF 381,4 Mio.). Die einzelnen Liegenschaften weisen dabei sehr unterschiedliche Wertveränderungen aus: Während die Liegenschaft an der Karlstrasse in München (DE) aufgrund der starken Immobilienmarktentwicklung sowie einer grossen Neuvermietung stark zulegen konnte, gingen die Marktwerte der Liegenschaften in Houston (US) sowie Leeds (UK) aufgrund der lokalen Marktentwicklung deutlich zurück. Die Mietausfallrate konnte signifikant gesenkt werden und beträgt 4,7 % (Vorjahr: 8,8 %). Die Nettoerträge sanken leicht auf CHF 10,0 Mio. (Vorjahr: CHF 10,2 Mio.). Entsprechend konnte die Ausschüttung bei CHF 3.40 pro Anteil konstant gehalten werden.
Aufgrund des geringen Handelsvolumens bildete sich im Verlauf des Geschäftsjahres 2020 im Sekundärmarkthandel des Fonds, im Rahmen der Marktkorrekturen von COVID-19, ein Disagio von über 20 %. Diese Entwicklung steht im Widerspruch mit der fundamental guten Lage- und Objektqualität des zugrunde liegenden Immobilienportfolios. Die Fondsleitung hat deshalb im November 2020 entschieden, den Fondsvertrag per 31. Dezember 2020 zu kündigen und die Auflösung des Fonds einzuleiten. Der Abverkauf der Liegenschaften beginnt Mitte April 2021. Die Marktwerte der Liegenschaften wurden durch einen zweiten, vollkommen unabhängigen Schätzungsexperten verifiziert (siehe nachfolgende Tabelle «Markt-/Verkehrswerte CS REF Global»).
Über den Fortgang der Liquidation und die Ausrichtung der Liquidationsdividende, die in mehreren Schritten vorgesehen ist, werden die Anleger zu gegebener Zeit informiert.
Kennzahlen CS REF Global (Valoren-Nr. 13985167)
1 Maximal zulässige Belastung: ein Drittel der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG/Art. 96 Abs. 1 KKV).
2 Auf Basis des letzten Handelstages am 27.11.2020.
3 Valuta Ausschüttung: 31.03.2021 (Ex-Datum: 29.03.2021).
4 Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse. In den Performanceangaben sind die bei Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen erhobenen Kommissionen und Kosten nicht berücksichtigt.
5 Es mussten keine Mietzinserlasse im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie gewährt werden.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten spezifiziert
Markt-/Verkehrswerte CS REF Global (Valoren-Nr. 13985167)
Quelle: Credit Suisse, ansonsten spezifiziert
Jahres- und Halbjahresberichte verfügbar unter credit-suisse.com/amfunds/csrefglobal
Weitere Informationen
Credit Suisse Asset Management, Marketing & Communication, communication.assetmanagement@credit-suisse.com, Telefon: +41 44 332 44 12
Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG
Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG ist Teil des Unternehmensbereichs Asset Management der Credit Suisse Group (nachfolgend «die Credit Suisse»). Das Asset Management der Credit Suisse ist im Rahmen der Division International Wealth Management der Credit Suisse tätig und verwaltet weltweit Vermögen von über CHF 440 Mia. (per 31.12.2020). Gestützt auf die Stabilität und das Chancenspektrum der weltweiten Marktpräsenz der Credit Suisse bietet das Asset Management der Credit Suisse aktive und passive Lösungen für traditionelle und alternative Anlagen sowie ein ausgewiesenes Produkt-Know-how in der Schweiz, EMEA, APAC und Amerika.
Disclaimer
Das vorliegende Dokument wurde von der Credit Suisse erstellt. Die darin geäusserten Meinungen sind diejenigen der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit ändern. Das Dokument dient nur zu Informationszwecken und für die Verwendung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung seitens oder im Auftrag der Credit Suisse zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar. Ein Bezug auf die Performance der Vergangenheit ist nicht als Hinweis auf die Zukunft zu verstehen. Die in der vorliegenden Publikation enthaltenen Informationen und Analysen wurden aus Quellen zusammengetragen, die als zuverlässig gelten. Die Credit Suisse gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich deren Zuverlässigkeit und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben.
Das vorliegende Dokument wurde von der Credit Suisse erstellt. Die darin geäusserten Meinungen sind diejenigen der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit ändern. Das Dokument dient nur zu Informationszwecken und für die Verwendung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung seitens oder im Auftrag der Credit Suisse zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren dar. Ein Bezug auf die Performance der Vergangenheit ist nicht als Hinweis auf die Zukunft zu verstehen. Die in der vorliegenden Publikation enthaltenen Informationen und Analysen wurden aus Quellen zusammengetragen, die als zuverlässig gelten. Die Credit Suisse gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich deren Zuverlässigkeit und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben.
Die steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Umständen des einzelnen Kunden ab und kann sich im Lauf der Zeit ändern. Die Credit Suisse bietet keine Steuerberatung an. Steuerliche Aspekte wurden bei der Berechnung der Rendite nicht berücksichtigt.
Der Credit Suisse Real Estate Fund International ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz vom 23. Juni 2006 über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) für qualifizierte Anleger i.S.v. Art. 10 Abs. 3 bis 4 (in der Fassung vom 1. Juli 2016) i. V. m. Art. 6 und 6a KKV (in der Fassung vom 1. Januar 2015). Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospekts mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten Jahresberichts (bzw. Halbjahresberichts, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können gebührenfrei bei der Fondsleitung und bei jeder Geschäftsstelle der Credit Suisse (Schweiz) AG in der Schweiz bezogen werden.
Der Credit Suisse Real Estate Fund Global (in Liquidation) ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz für kollektive Kapitalanlagen (KAG). Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich. Der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und/oder die wesentlichen Informationen für den Anleger sowie die jährlichen und halbjährlichen Berichte können gebührenfrei bei der Fondsleitung und bei jeder Geschäftsstelle der Credit Suisse (Schweiz) AG in der Schweiz bezogen werden.
Zu den Hauptrisiken von Immobilienanlagen zählen die begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Änderungen der Hypothekarzinssätze, die subjektive Bewertung von Immobilien, immanente Risiken im Zusammenhang mit dem Bau von Gebäuden sowie Umweltrisiken (z. B. Bodenkontaminierung).
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