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Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management betreut immer mehr Immobilienportfolios für Drittkunden. Als Pendant zum längst etablierten internationalen Mandatsteam hat Real Estate Switzerland seit diesem Jahr ein dediziertes Spezialistenteam mit Fokus auf Schweizer Mandate gegründet.
21. Dezember 2020
Es gibt zahlreiche Gründe, ein grosses Liegenschaftsportfolio als Mandat zu vergeben. Häufig besitzen Unternehmen wie Pensionskassen oder Versicherungen zwar grosse Immobilienportfolios, verfügen aber nicht immer über spezialisiertes Immobilien-Know-how. Sie fokussieren sich primär auf die Bewirtschaftung, sprich die Mieterverwaltung und allfällige Renovationen. Das Potenzial des Immobilienportfolios wird somit nicht vollumfänglich genutzt. Denn ein professionelles und aktives Immobilienmanagement geht weit über die einfache Bewirtschaftung hinaus und umfasst auch Aspekte wie Investitions- und Desinvestitionsstrategien, Transaktionsmanagement bei Gebäudeakquisitionen und Nachhaltigkeitsmanagement.
Immer mehr Eigentümer von grösseren Immobilienportfolios schätzen den Mehrwert einer professionellen und umfassenden Liegenschaftsbewirtschaftung. Um dieser steigenden Nachfrage nach individuellen Mandaten gerecht zu werden, hat Global Real Estate sein Beratungsteam weiter verstärkt.
Immer mehr Unternehmen lassen ihre Immobilienportfolios extern bewirtschaften. Raymond Rüttimann, Leiter Real Estate Switzerland bei Credit Suisse Asset Management, nahm diese Tendenz in den letzten zwölf Monaten verstärkt wahr.
Herr Rüttimann, eine grosse Pensionskasse hat Real Estate Switzerland kürzlich ihr gesamtes Schweizer Immobilienportfolio zur Verwaltung übergeben. Was sind die Gründe dafür?
Raymond Rüttimann: Die Gründe für eine Mandatsvergabe sind vielfältig. In den vergangenen Jahren investierten viele Unternehmen und Pensionskassen in Immobilien. Die Immobilienbewirtschaftung zählt jedoch meistens nicht zu ihren Kernkompetenzen, weshalb sie die anspruchsvollen Aufgaben eines professionellen Immobilienmanagements nicht umfassend abwickeln können. Manchmal möchten sie die operative Portfoliobetreuung aber auch aus anderen Gründen nicht übernehmen. Deshalb vergeben Unternehmen zusehends Mandate an externe Partner, die das gesamte Dienstleistungsspektrum anbieten – vom Portfoliomanagement über das Asset Management bis hin zum Transaktions- und Baumanagement.
Inwiefern profitieren die Unternehmen von einer Mandatsvergabe an Real Estate Switzerland?
Wir sind führend im Mandatsgeschäft. Die Kunden profitieren von unserem spezifischen Immobilienfachwissen und unserer langjährigen Expertise. Um beispielsweise ein Immobilienportfolio steuerlich optimal zu betreuen, ist viel Spezialwissen erforderlich. Auch braucht es entsprechende Ressourcen, um ein grösseres Immobilienportfolio kontinuierlich und gewinnbringend zu managen. Viele Unternehmen haben dafür nur ein bis zwei Personen. Wir hingegen können je nach Bedarf auf unsere rund 80 Experten zurückgreifen und diese flexibel einsetzen. Auch berücksichtigen wir seit über 15 Jahren Nachhaltigkeitsaspekte im Immobilienbereich – ein Thema, das im Immobiliengeschäft sehr zentral ist.
Welche Kunden vergeben Mandate?
Grösstenteils sind dies institutionelle Kunden wie Pensionskassen oder Versicherungen. Zusehends prüfen aber auch die öffentliche Hand und Family Offices eine Mandatsvergabe. Bei uns beträgt die Mindestgrösse des betreuten Portfolios rund CHF 500 Mio. Zu Beginn sind auch tiefere Portfoliogrössen möglich, sofern ein konkreter Portfolioausbau geplant ist. Damit ein Mandat für beide Seiten wirtschaftlich interessant ist, ist ein gewisses Volumen erforderlich.
Gibt es noch weitere Kriterien, die ein Portfolio erfüllen soll?
Mandate sind per se spezifische Lösungen. Wir geben keine fixen Kriterien vor, sondern prüfen sämtliche Anfragen individuell. Der Schwerpunkt unserer Mandate liegt zurzeit im Bereich der gemischten Portfolios, d. h. eines grösseren Anteils an Wohnimmobilien ergänzt mit Gewerbeliegenschaften. Eine Ausnahme bildet das Portfolio der Central Real Estate Basel. Dort unterstützen wir in einem Konsortium erfahrener Immobilienspezialisten die Entwicklung des schweizweit grössten Entwicklungsareals.
Wie ist die Nachfrage nach solchen Mandatslösungen entstanden?
Unternehmen ziehen die externe Mandatsvergabe vermehrt in Betracht. Vor einigen Jahren war dies noch nicht der Fall. In den vergangenen zwei Jahren – und deutlich spürbar in den letzten zwölf Monaten – verzeichneten wir diesbezüglich viele Anfragen. Unser Mandatsportfolio wuchs allein in den letzten zwölf Monaten um 20 %. In den kommenden Jahren wollen wir unsere Position noch weiter ausbauen. Das Gesamtvolumen der auf Mandatsbasis betreuten Schweizer Immobilienvermögen beträgt zurzeit über CHF 15 Mia.
Umfassendes Immobilienmanagement für Dritte: Ein breites Leistungspaket
Immobilienstrategie, Marktanalyse, Finanzmanagement und Reporting
Potenzialanalyse, Investitions- und Desinvestitionsstrategien, Objektstrategien, Objektbudget und -controlling, Bauherrenfunktion, rechtliche Begleitung, Versicherungswesen und weitere Serviceleistungen, Nachhaltigkeitsmanagement
Akquisitions- und Verkaufsbudgets, Akquisition von potenziellen Immobilien, Liegenschaftsprüfung, Due Diligence bei potenziellen Käufen, Preis- und Vertragsverhandlungen, Prüfung Vertragswerke, Aufbereitung Kauf- und Verkaufsanträge, Verpflichtungen und Abschluss
Unterstützung Akquisitionen, Machbarkeitsstudien, Zustandsanalysen, Vorprüfung Entscheidungsgrundlagen, Bauprojektleitung, bauliche Beratung
Raymond Rüttimann ist seit November 2020 Leiter Global Real Estate und Leiter Real Estate Switzerland von Credit Suisse Asset Management. Er verfügt sowohl in Management- als auch in Führungspositionen über mehr als 30 Jahre Erfahrung im Bereich Immobilien – unter anderem mit Projekten und Sanierungen, Entwicklung und Bau sowie Portfoliomanagement.
Credit Suisse Asset Management (Switzerland) Ltd.
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Mit einem Vermögensverwaltungsmandat erteilen Kunden der CS den Auftrag, ihr Vermögen oder Teile davon in ihrem Namen zu verwalten. Die Rendite auf Vermögensverwaltungsmandate hängt von den ausgewählten Anlageklassen und einer richtigen Markteinschätzung ab. Weder Kapital noch Rendite sind garantiert. Die Liquidität der Instrumente hängt vom jeweiligen Produkt und Marktumfeld ab. Entscheidungen der CS können zu Anlageverlusten für den Kunden führen.
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