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Dass der Immobilienmarkt kein Monolith ist, zeigte sich während der COVID-19-Pandemie eindrücklich. Die Krise trifft die verschiedenen Marktsegmente unterschiedlich stark und bestätigt bestehende Trends. Während der Einzelhandel gelitten hat, sieht Credit Suisse Asset Management bei Anlagen in Logistik- und Wohnimmobilien grosses Potenzial.
3. August 2020
Immobilienanlagen sind typischerweise eine robuste Anlageklasse. Sie erzielen nicht nur einen erheblichen Diversifikationseffekt im Portfolio, sondern generieren in der Regel auch ansprechende Renditen. Die COVID-19-Pandemie beeinflusst die verschiedenen Immobiliensegmente unterschiedlich und wirkt sich folglich auch verschiedenartig auf Entwicklungsprognosen aus.
Geschlossene Geschäfte und leerstehende Büroräumlichkeiten prägen das Bild von Städten über Monate. Während die kurzfristigen Effekte stark ausfielen, bestätigen die mittelfristigen Auswirkungen der Pandemie bestehende Trends. Das Retail-Geschäft ist seit einiger Zeit unter Druck, denn der Onlinehandel beansprucht einen immer grösseren Anteil der Detailhandelsumsätze. Während Retail-Flächen dadurch leiden, dürften Logistikimmobilien – etwa Lager und Verteilzentren – auch weiterhin deutlich profitieren – insbesondere in der aktuellen Situation.
Die Tendenz zum Home-Office wurde ebenfalls bestätigt. Es ist zurzeit noch nicht absehbar, in welchem Ausmass die neue Realität bestehen bleibt und welche neuen Arbeitsmodelle in Zukunft zur Anwendung kommen werden. Unter dem Strich dürfte sich im Markt für Büroflächen eine Konsolidierung ergeben, vorübergehend noch verstärkt durch den krisenbedingten Beschäftigungsrückgang. Der Bürosektor bleibt jedoch attraktiv, insbesondere bei Räumlichkeiten an erstklassigen Standorten. Er profitiert im aktuellen Umfeld nicht nur von niedrigen Leerstandsquoten und robusten Renditen, sondern strukturell auch von Angebotsbeschränkungen und niedrigen Zinsen.
Bei Wohnimmobilien stehen zwei Effekte im Vordergrund: Zunächst verlangsamte sich die Marktaktivität aufgrund der Pandemie. Dazu kam eine schwächere Nachfrage aufgrund der geringeren Nettozuwanderung. Letzteres dürfte für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt deutlicher ins Gewicht fallen. Aber Wohnimmobilien sind typischerweise der konjunkturunempfindlichste Sektor, und die Schweiz hat einen der stabilsten Wohnimmobilienmärkte. Die Zuwanderung dürfte sich voraussichtlich erholen und auf den alten Wachstumspfad zurückkehren, was zu einer erneuten Verknappung des Wohnraums führen könnte. Der Mietwohnungsmarkt könnte kurzfristig leiden, es ist aber kaum mit Zahlungsausfällen und Vertragskündigungen zu rechnen. Aus Anlegersicht dürften gerade Mehrfamilienhäuser kaum an Popularität verlieren, denn die Risiken bezüglich Ertragsausfällen bleiben über ein ganzes Portfolio im Vergleich zu kommerziellen Objekten überschaubar. Bewertungsseitig fällt dies nur geringfügig ins Gewicht, solange die anhaltend tiefen Zinsen einen Anstieg der Diskontsätze kaum zulassen. Deshalb gehen wir davon aus, dass dieses Segment mittelfristig am wenigsten beeinträchtigt sein wird.
Der Nachfrageeinbruch bei Mietwohnungen dürfte sich als temporär erweisen. Der Effekt der Pandemie ist gegenläufig zu bestehenden Trends, welche in diesem Segment für robuste Renditeaussichten sorgen. Ist die Krise überwunden, tritt wohl eine rasche Erholung ein.
Immobilien bleiben eine interessante Anlage, gerade auch im Portfoliokontext. Ein stringentes Risikomanagement, Diversifikation und fortlaufende Anpassungen sorgen für solide Portfolios. Der Immobilienmarkt entwickelt sich zyklisch, deshalb lohnt es sich, insbesondere darauf zu achten, wann ein Fonds lanciert wurde. Portfolios, die bereits länger bestehen, konnten Preisschwankungen früherer Zyklen zu ihrem Vorteil nutzen.
Fondsmanager der Immobiliengefässe überprüfen die Liegenschaften in ihren Beständen laufend und erschliessen neue Opportunitäten. Gerade bei Fonds mit erstklassigen Wohnimmobilien sehen wir weiterhin mittel- und langfristig hohes Potenzial und gute Aussichten, die Renditeziele zu erreichen.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten vermerkt
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