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Das Immobilienportfolio des Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management wird regelmässig auf sein Optimierungspotenzial überprüft. Neben den regulären, werterhaltenden Renovationen beurteilen die internen Fachleute die Liegenschaften auch im Hinblick darauf, ob eine Sanierung oder eine komplette Repositionierung mittels Neubau zweckmässiger ist.
27. Januar 2022
Ökologische Optimierungen sind heutzutage häufig der Auslöser für grössere Sanierungsprojekte. Dazu gehören etwa neue Heizungen, Fotovoltaikanlagen oder bessere Isolierungen und Dämmungen der Gebäude. Solche Überlegungen macht sich Global Real Estate im Rahmen seiner Nachhaltigkeitsstrategie seit vielen Jahren.
In den vergangenen Jahren hat Global Real Estate das über 1’300 Immobilien umfassende Portfolio kontinuierlich auf Ausnutzungsreserven hin überprüft. Denn im Laufe der Jahre verändern sich neben den ökologischen und gesellschaftlichen Anforderungen auch die Bedürfnisse der Mietenden sowie die städtebaulichen Auflagen. Auch aus Investorensicht steht die Optimierung einer nachhaltigen Rendite im Fokus – beispielsweise durch eine Nachverdichtung, Repositionierung oder Umnutzung, um allfällige Leerstände zu minimieren und für Anleger dadurch einen Mehrwert zu schaffen.
Bei der Vorprüfung am Objekt analysiert die interne Bau- und Entwicklungsabteilung unter anderem das Entwicklungspotenzial, die generelle Erschliessungssituation der Liegenschaft, die bestehenden Wohnungsgrundrisse, den Zustand und die Ausgestaltung der Nasszellen und Küchen, die Aussenräume wie Balkone oder Grün-flächen sowie die Erfüllung von Nachhaltigkeitsstandards, um die langfristige Vermietbarkeit des Objekts und dadurch eine nachhaltige Rendite zu sichern.
Nach der eingehenden Analyse und unter Berücksichtigung der genannten Aspekte entscheidet das Projektteam zusammen mit dem Fondsmanager, ob eine Sanierung oder eine komplette Neupositionierung der Liegenschaft erfolgen soll.
«Aus unserer Entwicklerperspektive ist es wichtig, dass das neue Objekt am Markt Anklang findet und somit dem Anleger eine langfristige und nachhaltige Rendite ermöglicht», sagt Martin Munz, Leiter Development & Construction Schweiz bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate. Eine Neupositionierung – sprich ein Neubau – komme in der Regel nur infrage, wenn ein zusätzliches Ausnutzungspotenzial von mindestens 50 % und eine Angleichung an den Marktmietzins vorhanden ist. «Ansonsten steht eine Sanierung im engeren Fokus, wobei hierfür die Grundrisse für eine aussichtsreiche Sanierung gegeben sein müssen», so Martin Munz.
Auf den ersten Blick mag das hohe Ausnutzungspotenzial eine grosse Hürde sein. Doch die Neupositionierung eines Gebäudes ist komplex, bedingt grosse Investitionen und birgt Risiken wie dasjenige der Einsprachen und daraus resultierenden Projektverzögerungen.
Auch das Alter der Immobilie ist ein entscheidender Faktor. «Bei älteren Gebäuden lohnt sich eine Sanierung oftmals nicht, da zu starke Eingriffe erforderlich wären, insbesondere auch aufgrund der ökologischen und technischen Anforderungen an moderne Gebäude», so Martin Munz. Deshalb wird in einem solchen Fall häufig ein Ersatzneubau errichtet. Denn Global Real Estate verfolgt einen klaren CO2-Absenkungspfad. Bis 2040 soll das gesamte Immobilienportfolio klimaneutral sein.
Ungeachtet dessen, ob ein Objekt saniert, repositioniert, umgebaut oder neu gebaut wird, ist es unabdingbar, die Mietenden frühzeitig und transparent zu informieren. Denn Global Real Estate möchte den bestehenden Mietparteien jeweils gute Lösungen anbieten. Bei einer eher standardmässigen Sanierung der Nasszellen und der Küche sowie allenfalls einer Vergrösserung der Aussenräume bleibt normalerweise ein Grossteil von ihnen während der Bauphase im Gebäude – falls möglich sogar in der eigenen Wohnung. Manchmal ergibt sich auch die Option, temporär in eine andere, frei gewordene Wohnung zu wechseln.
Bei einer Neupositionierung beziehungsweise einem Ersatzneubau müssen die Mietparteien umziehen. Martin Munz sagt: «In der Regel informieren wir die bestehenden Mieterinnen und Mieter mit ausreichend Vorlauf vor dem geplanten Baustart. So haben sie genug Zeit, sich zu organisieren oder allenfalls eine neue Wohnung zu suchen.» Global Real Estate oder die jeweilige Verwaltung unterstützt dabei so gut wie möglich und ist auch in Bezug auf Kündigungsfristen flexibel.
Wie bei jedem Bauprojekt gilt es, auch die Nachbarschaft sowie weitere Interessengruppen frühzeitig einzubeziehen. Martin Munz stellt fest, dass Bauherren und Investoren der frühzeitigen und transparenten Kommunikation mittlerweile eine hohe Beachtung schenken. «Wir suchen den Dialog mit allen Anspruchsgruppen, damit wir ihre Anliegen früh aufnehmen und so gut wie möglich berücksichtigen können.»
Die neue Ausgabe von Novum widmet sich dem Thema Spezialimmobilien und deren Anlegerpotenzial.
