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Indirekte Investitionen in ausländische Immobilien mittels Fonds oder Multi-Manager-Produkten haben viele Vorteile. Insbesondere Anlagelösungen, die auf dem Nettoinventarwert (NAV) basieren, weisen eine moderate Volatilität und tiefe Korrelationen zu direkten Immobilien- und traditionellen Anlagen auf.
21. April 2022
Bei der Investition in ausländische Immobilien bieten Multi-Manager-Lösungen den Vorteil einer breiten Diversifikation über verschiedene Dimensionen, wie unter anderem Manager, Fonds, Joint Ventures, Regionen und Nutzungsarten. Dies reduziert das Portfoliorisiko – ohne Einbussen bei der Rendite.
Der Erfolg basiert dabei auf einer hohen regionalen Kompetenz und Sektor-Expertise sowie einem guten Partnernetzwerk. Besonders wichtig ist es, vor einer Investition ein profundes Verständnis der langfristigen Werttreiber in den jeweiligen Märkten und Sektoren zu erlangen. Neben der Top-down-Sicht auf BIP-Wachstum, Zinsen, Inflation und Immobilien-Makrofaktoren – wie Mietwachstum und Angebot/Nachfrage in den jeweiligen Regionen – sollten auch Megatrends wie Urbanisierung, Technologie oder demografischer Wandel sowie deren Einfluss auf Märkte und Sektoren berücksichtigt werden.
Es gibt weit über 1’000 nicht kotierte Immobilienfonds, deren Zahl stetig zunimmt. Diese sogenannten Private-Equity-Real-Estate-Fonds rapportieren gegenüber bestehenden bzw. potenziellen Investoren sehr transparent. Im Gegensatz zu traditionellen Anlagen gibt es aber keine öffentlichen Datenbanken, die eine Übersicht über das Anlageuniversum oder die Kennzahlen der einzelnen Fonds ermöglichen. Zusätzlich zu Fonds können Multi-Manager-Produkte auch in massgeschneiderte Joint Ventures investieren bzw. solche mit geeigneten lokalen Partnern gründen.
Die Auswahl der Partner und Fonds ist ein zentraler Erfolgsfaktor. Entsprechend überprüft das Multi-Manager-Real-Estate-Team von Credit Suisse Asset Management das Fondsmanagement genauso wie den Fonds und dessen bestehendes Immobilienportfolio. Dabei werden sowohl quantifizierbare Grössen wie Bewertungsparameter und Fondskonditionen als auch qualitative Faktoren wie Strategie und Team berücksichtigt. Die in einem aufwendigen Due-Diligence-Prozess zusammengetragenen Informationen werden dem Multi-Manager-Real-Estate-Investmentkomitee unterbreitet. Dieses Gremium entscheidet nach unvoreingenommener Prüfung für oder gegen die Investition.
Das Portfoliomanagement des CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global profitiert bei der Partner- und Fondsselektion von seiner internationalen Präsenz sowie einem hohen und teilweise exklusiven Deal Flow. So können regelmässig kaum vermarktete Fonds beurteilt werden. Bei Sektoren, wie etwa Last-Mile-Logistik, die kaum über bestehende Fonds investierbar sind, aber ein hohes Potenzial aufweisen, verfolgt das Multi-Manager-Real-Estate-Team regelmässig sogenannte Fund-Formation-Strategien. Hierbei wird mit einem geeigneten Partner mit lokaler Präsenz, Sektor-Expertise und starkem Leistungsausweis ein neuer Fonds gegründet. Dies bietet nicht nur den Vorteil, Zugang zum gewünschten Sektor in einem bestimmten Markt zu erhalten, sondern führt oft auch zu einem schnelleren Kapitalabruf. Zudem können bei Fund Formations für die Multi-Manager-Produkte sehr vorteilhafte Konditionen ausgehandelt werden.
Darüber hinaus werden dem Multi-Manager-Real-Estate-Team häufig auch Sekundärmarkt-Transaktionen zur Prüfung angeboten. Diese sind interessant, weil das Kapital unmittelbar investiert werden kann oder Fondsanteile zu einem Preis unter dem NAV erworben werden können.
Insgesamt betrachtet bieten ausländische Immobilienfonds ein hohes Diversifikationspotenzial und attraktive Renditechancen. Das Multi-Manager-Real-Estate-Team ist ein bewährter Partner mit Zugang zu einem breiten globalen Netzwerk und einer fokussierten Expertise, um sich bietende Gelegenheiten erkennen und nutzen zu können.
Trotz allen Vorteilen des Homeoffice sind viele Menschen froh, wieder ins Büro zurückkehren zu können. Doch damit diese positive Einstellung nachhaltig haften bleibt, braucht es neuartige Arbeitswelten. Das Büro muss zum Wohlfühlort werden, wo Arbeiten Spass macht.
