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Der Logistikmarkt hat bei Immobilienanlagen in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. Das signifikante Wachstum des E-Commerce und Engpässe in globalen Lieferketten bedeuten allerdings auch, dass aktuell nicht genügend Investitionsobjekte verfügbar sind. Darum sollte bei Investitionen in Logistikimmobilien auf gute Partnerschaften gesetzt werden.
2. September 2022
Die Covid-19-Pandemie beschleunigte den Online-Handel. Für Logistikzentren bedeutete dies eine bisher nie gesehenen Paketflut. Laut Studien der Schweizer Post betrug im Jahr 2020 der Zuwachs 23,3 Prozent und 2021 weitere 9,6 Prozent. Die Lager der Online-Shops drohten, durch die zusätzliche Beanspruchung aus allen Nähten zu platzen. Im Online-Handel mussten viele Firmen kurzfristig zusätzliches Personal rekrutieren, um Warenflüsse zu beschleunigen, Lieferverzögerungen entgegenzuwirken oder gar einen Kollaps des Geschäfts zu verhindern.
Das Ausbautempo von Logistikzentren hat sich allerorts erhöht. Aufstrebende Online-Händler erweitern neue Lagerflächen bereits auf die doppelte Grösse. Prognosen zeigen zudem, dass das Transportvolumen auch nach Aufhebung der Pandemiemassnahmen weiterhin hoch bleiben wird.
Parallel zum Wachstum sind die Logistikzentren zusätzlich durch Unterbrüche bei den Lieferketten unter Druck geraten. Gründe sind der Ukraine-Krieg, die andauernden Pandemiemassnahmen in China oder der Taiwan-Konflikt. Engpässe in der stark beanspruchten Logistikinfrastruktur werden also weiterhin zur Normalität gehören.
Das Wachstum im E-Commerce schlägt sich auch in der Expansion des Marktes für Logistikimmobilien nieder. Ob grosse Logistikzentren, kleinere Verteilzentren oder effiziente Umschlagplätze: Um die Erwartungen der Kundschaft zu erfüllen, müssen in der Logistik und dem Online-Handel geeignete Standorte für Immobilien und Lösungen für die «letzte Meile» gefunden werden. Dafür benötigt der Online-Handel etwa dreimal so viel Logistikfläche wie der traditionelle Einzelhandel. Flächen werden vor allem in Städten und ihren Ballungsräumen sowie an den Hauptverkehrsachsen gesucht.
Eine Auswertung der Baugesuche aus dem Jahr 2021 zeigt jedoch, dass die neu geschaffenen Logistikflächen mehrheitlich von den Unternehmen selbst projektiert und gebaut werden. Somit bleiben Investitionsmöglichkeiten auf dem ausgetrockneten Markt für Logistikflächen auch künftig knapp.
Dementsprechend lag 2021 die Verfügbarkeitsquote für investitionsfähige Logistikimmobilien lediglich bei 2,2 Prozent, bei Industrieimmobilien sogar bei nur 1,6 Prozent.
Die spezifischen Anforderungen an den Standort sowie an die Grösse und Beschaffenheit der Parzellen begrenzen die verfügbare Anzahl an Liegenschaften, die für eine Logistiknutzung überhaupt infrage kommen. Eine weitere Herausforderung ist, dass viele Gemeinden Projektentwicklungen aufgrund des damit zu erwartenden Mehrverkehrs eher ablehnend gegenüberstehen.
Als Konsequenz aus dem knappen Angebot und der grossen Nachfrage steigen die Preise von Logistikflächen. Für das Ziel höherer Wertänderungsrenditen beim Anlegen ist diese Entwicklung positiv.
Allerdings geraten mit den steigenden Preisen auch die Nettomieteinnahmen (Netto-Cashflow-Renditen) unter Druck, da sie im Verhältnis zum gebundenen Kapital stehen. Sie haben ein Niveau erreicht, das nicht mehr weit von dem der Büroflächen entfernt ist.
Auf der Suche nach attraktiven Anlagechancen bei Logistikimmobilien sollte auch auf den Wert von Netzwerken und Partnerschaften geachtet werden. Erfahrung und eine etablierte Marktpräsenz sind im Wettbewerb um erstklassige Logistikinvestitionen Vorteile, weil sie zu einer tiefen Vernetzung im Markt führen. Denn auch Logistikimmobilien sind ein persönliches Geschäft.
CS REF LogisticsPlus ist der älteste Logistikimmobilienfonds in der Schweiz und wurde im September 2014 lanciert. Er hält die Logistikimmobilien im Direktbesitz.
Er umfasst ein Portfolio mit einem Verkehrswert von CHF 858.9 Mio. und aktuell 29 Liegenschaften (Stand 31.03.2022).
Investitionsobjekte sind diversifizierte Logistikbauten und logistiknahe Immobilienanlagen sowie Produktionsliegenschaften in der Leichtindustrie und andere Gewerbeobjekte.
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