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An der Schulstrasse 44 in Zürich-Oerlikon lebt zurzeit die grösste Wohngemeinschaft der Schweiz. Über 200 Bewohnerinnen und Bewohner hauchen dem imposanten Hochhaus neues Leben ein. Diese Zwischennutzung ist jedoch zeitlich begrenzt. Sie endet mit der Sanierung der Liegenschaft im nächsten Jahr, bei der Wohnungen, ein Hotel und ein Stadtbalkon entstehen.
28. Januar 2022
Private und qualifizierte Anleger
Das Wahrzeichen von Zürich-Oerlikon erstreckt sich mit seiner verspiegelten, bronzefarbenen Fassade über 28 Stockwerke. Das 85 Meter hohe Hochhaus beim Bahnhof Oerlikon wurde 1969 erstellt – bald soll es totalsaniert werden. Bis die Bauarbeiten Anfang 2022 starten, steht die Immobilie jedoch nicht leer. Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management hat dafür die auf Zwischennutzungen spezialisierte Novac-Solutions beauftragt. Entstanden sind der grösste Co-Living-Space der Schweiz und ein Self-Check-in-Hotel.
Das Co-Living macht zwei Drittel der Immobilie aus. Seit Anfang 2021 sind über 200 Personen zwischen 17 und 75 Jahren in die als WG-Zimmer umfunktionierten Hotelzimmer eingezogen. Die bestehenden Konferenzräume wurden zu Gemeinschaftsräumen umfunktioniert. In der ehemaligen Lobby stehen Briefkästen, vom gemeinsamen Wohnzimmer im zweitobersten Stock blicken die Bewohnerinnen und Bewohner über die Stadt Zürich und im Spielzimmer können sie beim Tischfussball oder Dart ihr Geschick unter Beweis stellen. Neben dem Co-Living stehen 115 Zimmer für Hotelgäste bereit, wobei diese bequem und vollautomatisch per Self-Check-in ein- und auschecken.
Die Liegenschaft gehört zum Portfolio des CS REF Hospitality. Für die Fondsmanagerin Jessica Lindauer ist klar: «Die Zwischennutzung der Immobilie hat zahlreiche Vorteile: Wir vermeiden Mietzinsausfälle, Standschäden, ungedeckte Betriebskosten oder gar Vandalismus. Gleichzeitig ist dies eine innovative Zwischenlösung für das geschichtsträchtige Objekt.»
Die Totalsanierung des Gebäudes ist schon länger geplant. Im September 2021 wurde die rechtskräftige Baubewilligung erteilt. «Ein wichtiger Meilenstein für unser Vorhaben», so Jessica Lindauer. Novac-Solutions hätte sich auch bei einem veränderten Zeitplan flexibel gezeigt, erwähnt die Fondsmanagerin.
Um die flexible Wohnform des Co-Living auch tatsächlich aufleben zu lassen, braucht es mehr als die Infrastruktur, weiss Alexandros Tyropolis, Gründer von Novac-Solutions: «Wir müssen eine Atmosphäre schaffen, wo aus einer heterogenen Gruppe eine sich unterstützende Gemeinschaft entsteht. Dies geschieht durch eine moderne, frische Einrichtung, aber auch durch ‹Regeln› für das Zusammenleben. So sollen zum Beispiel im Wohnzimmer alle die Schuhe ausziehen – dies schafft ein Gefühl von zu Hause.»
Zu Beginn wurde das Co-Living-Angebot guerillamässig beworben: Brennende Lichter in ausgewählten Zimmern des Hochhauses bildeten zuerst den Countdown «3-2-1» und anschliessend den Schriftzug «Go». Dies weckte Neugierde auf das, was im Hochhaus geplant war.
Ein wichtiger Faktor, um das Co-Living erfolgreich werden zu lassen, waren auch die neuen Bewohnerinnen und Bewohner. «Wir haben von Anfang an viel Wert auf das Auswahlverfahren der Mietenden gelegt. Beim Co-Living muss man Teil einer Community sein wollen, gerne neue Menschen kennenlernen und sich austauschen», so Alexandros Tyropolis. Die Early Adopters, also die ersten Mietenden, haben die Kultur mitgeprägt und vorgelebt. Heute inspiriert der Co-Living-Bereich auch die Gäste des Self-Check-in-Hotels.
«Sie spüren den lockeren und offenen Umgang – ein wichtiger Aspekt, wenn man als Gast eine neue Umgebung entdeckt», sagt der Firmengründer. So ergänzen sich die zwei Nutzungsformen perfekt. Und die Immobilie in Zürich-Oerlikon hat dank ihrer Innenräume für beides genau die richtigen Voraussetzungen mitgebracht: bestehende Hotelzimmer für Wohnraum und Hotel sowie zusätzliche Räume, die zu Gemeinschaftsräumen für das Co-Living umfunktioniert werden konnten. «Die Zwischennutzung ist ein Erfolg. Sie zeigt, dass man auch in kurzer Zeit einen grossen Mehrwert schaffen kann – für die Investoren, für uns als Eigentümerin, aber auch für die Bewohnerinnen und Bewohner selbst», so Jessica Lindauer.
Im Frühjahr 2022 starten die Arbeiten für den Umbau. Bis 2024 entstehen verteilt auf den 28 Stockwerken 132 Mietwohnungen, ein Stadtbalkon, Läden und ein Lifestyle-Hotel. Der Stadtbalkon auf dem Gebäudesockel bietet eine grosse Aussichtsterrasse, verfügt über eine Pergola und ist öffentlich zugänglich. In den unteren Etagen befinden sich wie bereits heute Einkaufs-, Verpflegungs-und Servicemöglichkeiten. Über dem Erdgeschoss eröffnet ein Hotel mit 178 Zimmern, ab der 13. Etage sind Minilofts mit 1,5 bis 2,5 Zimmern geplant. Zuoberst entstehen sechs Town Houses mit Terrassen.
Abbildungen: Komplett ausgebucht. Im Hochhaus in Zürich-Oerlikon lebt zurzeit die grösste Wohngemeinschaft der Schweiz. Die temporäre Zwischennutzung fand grossen Anklang, die WG-Zimmer waren innert kürzester Zeit vergeben.
«Bei leer stehenden Wohnungen liegt viel Potenzial brach»
Im Gespräch mit Alexandros Tyropolis
Gründer und Geschäftsführer von Novac-Solutions
Alexandros Tyropolis: Bis vor ein paar Jahren galten sie als Nischenbereich. Das Wort «Zwischennutzung» ist in der Immobilienbranche oft negativ konnotiert, die Menschen denken unter anderem an Hausbesetzungen. Ich spreche deshalb lieber von einer temporären Nutzung leer stehender Immobilien.
Die Gründe für eine temporäre Nutzung sind unterschiedlich. Es kann sich um einen Neubau handeln, aber auch um ein Haus, das abgerissen werden soll. Bisher haben wir in der Schweiz Leerstände hingenommen mit der Begründung, dass sie nur vorübergehend sind. Da liegt aber viel Potenzial brach.
Öffentlichkeitswirksame Zwischennutzungen wie die Immobilie in Zürich-Oerlikon haben Leuchtturmcharakter und sensibilisieren Investoren dafür, sich mit dem Thema und den Möglichkeiten auseinanderzusetzen. Gleichzeitig dürfen wir die vielen weniger prominenten Liegenschaften nicht vergessen. 2021 standen schweizweit rund 72’000 Wohnungen leer, umgerechnet entgehen der Immobilienbranche so jährlich über eine Milliarde Schweizer Franken an Mietzinseinnahmen. Nur schon deshalb, aber auch aus Sicht einer zeitgemässen Corporate Social Responsibility, sollte die temporäre Nutzung eines Leerstands geprüft werden.
Grundsätzlich ja, aber natürlich bietet nicht jedes Gebäude die gleichen baulichen und geografischen Voraussetzungen. Deshalb passen wir unsere Konzepte immer der Immobilie an, denn jede Immobilie bietet individuelle Möglichkeiten und Chancen.
Pop-up-Projekte finden sich fast überall, vor allem in Ladenflächen. Unser Vorgehen, die Portfolios gesamtheitlich auf das Potenzial einer professionellen temporären Nutzung zu prüfen, individuelle Konzepte zu entwickeln und diese dann auch selbst umzusetzen und zu betreiben, ist jedoch einmalig.
In Städten wie Amsterdam, Berlin, Wien, London oder New York findet sich Inspiration. So fristet beispielsweise Co-Living kein Nischendasein, sondern ist auf dem Markt sehr gefragt. In Amsterdam gibt es in Industriegebieten spannende Wohn- und Arbeitskonzepte, sogar in einem Hafenkran wurden Wohnungen erstellt. Und in ehemaligen Bootsbauhallen findet man heute Restaurants, Co-Working-Räume und Cafés in derselben Lokalität. Im Ausland fasziniert mich immer wieder, dass die verschiedenen Aktivitäten des Lebens unter einem Dach vereint werden: Wohnen, Arbeiten, Essen und Schlafen finden an einem Ort zusammen. Der Fokus liegt hier weniger auf Perfektion, sondern mehr auf Ausprobieren und Umsetzen.
Nach einer kaufmännischen Ausbildung im Immobilienbereich hat Alexandros Tyropolis Internationales Business Management in Berlin und Dubai studiert. Sein Studium finanzierte er durch eine Anstellung als Research Analyst, wo er ausführliche Marktberichte zusammenfasste. Während mehrerer Jahre verfolgte er den Anstieg leer stehender Immobilien. So kam ihm 2016 die Idee, Zwischenlösungen für leer stehende Immobilien anzubieten. Zurück in der Schweiz, gründete er 2016 die Novac-Solutions GmbH – die für «no vacancy» steht. Heute zählt die Firma sieben Mitarbeitende und ist schweizweit tätig.
Die neue Ausgabe von Novum widmet sich dem Thema Spezialimmobilien und deren Anlegerpotenzial.
