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Totalsanierung und Neueröffnung des Spenglerparks in Münchenstein
Der Immobilienanlagegruppe CSA Real Estate Switzerland (CSA RES) ist eine erfolgreiche Totalsanierung des Spenglerparks in Münchenstein gelungen.
2. November 2023
Key takeaways
- Mit 238 Millionen Franken die grösste Sanierung im Portfolio der CSA RES1
- 80% Energieeinsparung
- Erfolgreiche Auslagerung der Schulen und Wiedereröffnung
- Der Campus Bildung Gesundheit der beiden Kantone BS und BL wird der neue Arbeitsplatz von 270 Lehrpersonen und Mitarbeitenden sowie rund 600 Dozierenden.
- Aus- und Weiterbildung von 1500 Lernenden, 1000 Studierenden und über 1000 Kursteilnehmenden unter einem Dach
Nachhaltige Modernisierung
Als vor einigen Jahren die Fassade eines Traktes des Spenglerparks saniert wurde, stellten Fachpersonen Mängel fest. Schnell wurde klar, dass das gesamte Gebäude totalsaniert werden musste. Es erfolgten sowohl eine Erdbebenertüchtigung als auch eine komplette Schadstoffsanierung.
Die Hauptmieterinnen, die Gesundheitsschulen Baselland und Basel-Stadt, zogen während dieser Zeit in ein Provisorium. Der grösste Teil des Campus Bildung Gesundheit war zur Zwischennutzung auf dem Klybeck-Areal in Basel-Stadt eingemietet, um zwei Jahre später mit einem Mietvertrag über 20 Jahre in den Spenglerpark zurückzukehren. Die massgeschneiderte und energiearme Mietfläche hat sich mit der Sanierung wesentlich vergrössert und entspricht auch in Sachen Raum- und Luftqualität den zukünftigen energiesparenden Anforderungen.
Die drei grössten Herausforderungen bei der Totalsanierung
1
Wo findet man für zwei Jahre Ersatzflächen für die Mieterinnen und Mieter?
2
Wie werden aus Lagerflächen attraktive Büros und Schulungsräume?
3
Wie stellt man die termingerechte Fertigstellung sicher?
1. Wo findet man für zwei Jahre Ersatzflächen für die Mieterinnen und Mieter?
Der Totalsanierung voran ging eine komplexe und intensive Phase interner Umzüge sowie Auslagerungen von Mieterinnen und Mietern an externe Standorte. Zunächst wurde eine Lösung mit einem Containerdorf in der Gemeinde geprüft. Doch bald entstand die Idee, das Klybeck-Areal als Provisorium für die Gesundheitsschulen zu nutzen. So kamen beide Gesundheitsschulen schliesslich vorübergehend im Klybeck-Areal in Basel-Stadt unter, was neben der vorbildlichen Nachhaltigkeit dieser Zwischennutzung des Industrie- und Werkareals auch zu dessen Belebung durch die Studierenden beigetragen hat.
2. Wie werden aus Lagerflächen attraktive Büros und Schulungsräume?
Währenddessen wurde der aus drei Trakten bestehende Spenglerpark tiefgreifend umgebaut. Um attraktive Mietflächen zu generieren, entstanden unter anderem Lichthöfe über vier Stockwerke des Gebäudes. Damit verbesserten sich einerseits die Belichtung der Geschosse und andererseits die Nutzungs- und Aufenthaltsqualität wesentlich. Sie dienen dank ihrer Bepflanzung auch als sogenannte «grüne Lungen». Auch durch die neugestaltete Parkanlage zieht sich der Campusgedanke: Mit seinen Grünflächen, Parkbänken, Schattenplätzen und Rückzugsmöglichkeiten ist der Park Treffpunkt für Studierende, Mitarbeitende, Anwohnerinnen und Anwohner sowie Passantinnen und Passanten.
3. Wie stellt man die termingerechte Fertigstellung sicher?
Im Spenglerpark war der Umbau äusserst komplex und der Fertigstellungstermin sehr eng terminiert. Umso wichtiger war dabei die Verlässlichkeit der eingespielten Partner. Auf Losinger Marazzi und Integral Baumanagement konnte die CSA RES schon in der Vergangenheit bei anspruchsvollen Projekten zählen. Die Bauunternehmen meisterten die Herausforderungen und hielten Termine auch dank innovativen Ideen ein. Dazu gehörte beispielsweise der Einsatz von BIM (Building Information Modeling) über Planung und Umsetzung des Baus hinaus. Der Zugriff auf Gebäudedaten steht auch den Betreibern der Liegenschaft zur Verfügung.
Eine ganz besondere Herausforderung war es, die Insektensammlung des naturhistorischen Museums Basel – dieses hat im Untergeschoss drei Millionen Käfer gelagert – zu schützen. Denn es wurde befürchtet, dass die Erschütterungen durch das Einbringen der Lichthöfe die Insekten beschädigen könnten. Bei der Planung und Realisierung wurden somit verschiedene Erschütterungsmassnahmen integriert.
Die optimale Lage unmittelbar vor den Toren Basels macht den Spenglerpark zu einem Standort der kurzen Wege. Er ist bestens an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden und die Verbindungsachsen von Strasse, Schiene und Fussweg führen direkt zum Areal. Durch die Sanierung wurde sichergestellt, dass die Bestandsbauten eine zeitgemässe Funktion erfüllen und die Freiräume heutigen Anforderungen gerecht werden. Unter städtebaulichen Aspekten ist ein lebendiges Quartier mit begrünten Freiflächen, ansprechender Architektur und optimierten Mobilitätskonzepten entstanden.
Die geografische Verteilung der CSA RES
Die Immobilienarten der CSA RES
Über die Immobilienanlagegruppe CSA RES
Die CSA RES ist eine Anlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung für Vorsorgeeinrichtungen. Mit einem Gesamtvermögen von über 8,7 Milliarden Franken befinden sich mehr als 230 Immobilien mit junger Bausubstanz im Portfolio. Als Anleger sind ausschliesslich Schweizer steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen zugelassen. Die Anlagegruppe ist für die rund 500 Anleger von Ertrags- und Kapitalsteuern befreit. Im Geschäftsjahr 2018/2019 erfolgte die Umstellung von Thesaurierung auf Ausschüttung.
Investment-Strategie der Schweizer Immobilienanlagegruppe CSA RES
- Nachhaltiger Anlageertrag durch langfristiges Halten und Bewirtschaften von Immobilien
- Nachhaltigkeit in der Erstellung und Erneuerung der Bausubstanz bei Verdichtung, Revitalisierung und Aufstockung von Bestandsimmobilien
- CO2-Neutralität bis zum Jahr 2040
Anlagemöglichkeiten
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1 Die CSA Real Estate Switzerland (CSA RES) ist eine Immobilienanlagegruppe der Credit Suisse Anlagestiftung, welche von der UBS-Gruppe unabhängig ist. Die Einhaltung der Anlagerichtlinien wird durch eine von der Geschäftsführung und dem Portfoliomanagement unabhängigen Stelle periodisch, mindestens jedoch monatlich überprüft.
Dies ist eine Marketingmitteilung. Bitte lesen Sie den Prospekt/die Produktinformation des Fonds sowie die KIID/KID (wie jeweils anwendbar) sorgfältig durch, bevor Sie Ihre endgültige Anlageentscheidung treffen.
Risiken
- Potenzieller Verlust: Es besteht kein Kapitalschutz für die Anleger. Sie erhalten unter Umständen weniger zurück, als sie investiert haben.
- Marktrisiko: Die Marktbedingungen können Schwankungen der Gesamtrenditen auslösen.
- Engagement in Schwellenländern: Ein Engagement in Schwellenländern ist mit grösseren Risiken verbunden als Anlagen in Industriestaaten. Typische Risiken sind beispielsweise ein gewisses Mass an politischer Instabilität, relativ unberechenbare, noch in der Entwicklungsphase befindliche Finanzmärkte sowie Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Lage.
- Liquiditätsrisiko: Einige Anlagen können ein Liquiditätsrisiko mit sich bringen.
- Währungsrisiko: Der Gesamtwert des Fonds kann durch Wechselkursschwankungen negativ beeinflusst werden.
- Unternehmensspezifisches Risiko: Wenn ein Unternehmen insolvent wird, können die Anleger ihr gesamtes investiertes Kapital verlieren.
- Eingeschränkte Liquidität im Vergleich zu grösseren gelisteten Anlageprodukten. Der Wert von Liegenschaften kann schwanken, etwa aufgrund folgender Faktoren: Veränderungen des Angebots oder der Nachfrage, die sich negativ auf den Kauf/Verkauf oder die Vermietung von Objekten auswirken; Zins- und/oder Währungsentwicklung; Steuern oder veränderte regulatorische Rahmenbedingungen in den jeweiligen Märkten; Umweltrisiken; Katastrophen; höhere Gewalt und Terrorismus.
- Die Nutzung von Leverage (Hebelfinanzierung) durch den Fonds kann zu einer verstärkten Reaktion auf Marktbewegungen führen, das heisst die Volatilität des Fonds erhöhen und zu einem grösseren Verlust führen als bei Produkten ohne Leverage.
- Anlageziele, Risiken, Kosten und Aufwendungen des Produkts sowie vollständige Produktinformationen sind dem Fondsprospekt (oder dem entsprechenden Angebotsdokument) zu entnehmen. Dieser Prospekt oder das Dokument sollte vor einer tatsächlichen Investition sorgfältig durchgelesen werden.
- Sämtliche Angebotsunterlagen einschliesslich der vollständigen Risikohinweise sind kostenlos bei einer Kundenberaterin oder einem Kundenberater der Credit Suisse oder gegebenenfalls über Fundsearch (credit-suisse.com/fundsearch) erhältlich.
CREDIT SUISSE AG, CREDIT SUISSE (Schweiz) AG, Teil des UBS-Konzerns
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Sämtliche Angebotsunterlagen, das heisst der Prospekt oder Platzierungsprospekt, das Key Investor Information Document (KIID), das Key Information Document (KID), die Vertragsbedingungen der Fonds sowie die Jahres- und Halbjahresberichte («die vollständigen Angebotsunterlagen») sind, soweit verfügbar, kostenlos bei der/den unten aufgeführten juristischen Person/-en in einer der jeweils unten genannten Sprachen und gegebenenfalls über FundSearch (amfunds.credit-suisse.com/global/de) erhältlich. Angaben zu Ihren örtlichen Vertriebsstellen, Vertretungen, Informationsstellen, gegebenenfalls Zahlstellen sowie zu Ihren örtlichen Ansprechpartnern für das/die Anlageprodukt(e) sind unten aufgeführt. Die einzigen rechtsverbindlichen Bedingungen der in diesem Material beschriebenen Anlageprodukte, einschliesslich der Risikoerwägungen, Ziele, Gebühren und Auslagen, sind im Verkaufsprospekt, dem Platzierungsprospekt, den Zeichnungsdokumenten, dem Fondsvertrag und/oder anderen für das Anlageprodukt massgeblichen Dokumenten festgelegt. Die vollständige Darstellung der Eigenschaften von in diesem Material genannten Produkten sowie die vollständige Darstellung der mit den jeweiligen Produkten verbundenen Chancen, Risiken und Kosten entnehmen Sie bitte den jeweils zugrunde liegenden Wertpapierprospekten, Verkaufsprospekten oder sonstigen weiterführenden Produktunterlagen, welche wir Ihnen auf Nachfrage jederzeit gerne zur Verfügung stellen. Bei der in dieser Marketingmitteilung beworbenen Anlage handelt es sich um den Erwerb von Anteilen von Anlageprodukten und nicht um den Erwerb von zugrunde liegenden Vermögenswerten. 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Der Manager des alternativen Investmentfonds bzw. die OGAW-Verwaltungsgesellschaft bzw. die Emittentin kann beschliessen, lokale Vereinbarungen zur Vermarktung von Anteilen von Anlageprodukten zu kündigen, einschliesslich Registrierungen zu widerrufen oder den Versand von Mitteilungen an die lokale Aufsichtsbehörde einzustellen. Derzeit gibt es weder eine allgemeingültige Definition noch eine abschliessende Liste der Themen oder Faktoren, die unter das Konzept von "ESG" (Umwelt, Soziales und Governance) fallen. Wenn nicht anders angegeben, wird "ESG" synonym mit den Begriffen "nachhaltig" und "Nachhaltigkeit" verwendet. Sofern nicht anders angegeben, beruhen die hier geäusserten Ansichten auf den Annahmen und der Interpretation von ESG durch die CS zum Zeitpunkt der Erstellung. Die Ansichten der CS zu ESG können sich im Laufe der Zeit weiterentwickeln und können Änderungen unterliegen. Wahrscheinlich wird sich der Einfluss von Nachhaltigkeitsrisiken im Laufe der Zeit weiterentwickeln, da neue Nachhaltigkeitsrisiken identifiziert werden, weitere Daten und Informationen zu Nachhaltigkeitsfaktoren und -auswirkungen verfügbar werden und sich das regulatorische Umfeld für Nachhaltigkeit im Finanzsystem weiterentwickelt. Diese Entwicklungen können zu einer möglichen neuen Klassifizierung von Produkten/Dienstleistungen im Rahmen des «CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) führen. Eine ESG-Beurteilung spiegelt die Meinung der bewertenden Partei wider (CS oder externe Parteien wie Ratingagenturen oder andere Finanzinstitute). In Ermangelung eines standardisierten ESG-Beurteilungssystems verfügt jede bewertende Partei über eigene Research- und Analyserahmen/-methoden. Daher können die ESG-Beurteilung oder die Risikostufen, die von verschiedenen bewertenden Parteien derselben [Anlage/Unternehmen /Produkt] zugeordnet werden, variieren. Darüber hinaus beschränkt sich die ESG-Beurteilung auf die Berücksichtigung der Unternehmensleistung nur anhand bestimmter ESG-Kriterien und berücksichtigt nicht die anderen Faktoren, die zur Beurteilung des Wertes eines Unternehmens erforderlich sind. Sofern nicht ausdrücklich in der Produkt- oder Dienstleistungsdokumentation angegeben, wird keine Aussage darüber getroffen, ob das Produkt oder die Dienstleistung bestimmten regulatorischen Vorgaben oder den eigenen Kriterien der CS’ internen Nachhaltigkeitsregelwerken entspricht. Die nicht-finanzielle/ESG-Performance ist unabhängig von der finanziellen Performance des Portfolios oder des Produkts, da die Performance von verschiedenen Faktoren abhängt. Daher können diese Leistungen (erheblich) voneinander abweichen. Die Einbeziehung von ESG-Kriterien in die Anlagestrategie ist keine Garantie für eine positive Nachhaltigkeitswirkung und führt nicht unbedingt dazu, dass alle wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken erfolgreich identifiziert und gemindert werden. Die in diesem Dokument enthaltene Klassifizierung der Nachhaltigkeit von Produkten und Dienstleistungen gibt die Meinung der CS auf der Grundlage des «CS Sustainable Investment Framework» (dem Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) wieder. Da es kein standardisiertes, branchenweites ESG-Klassifizierungssystem gibt, hat die CS ihr eigenes ESG-Rahmenwerk entwickelt. Daher kann die Produktnachhaltigkeitsklassifizierung der CS von der Klassifizierung durch Dritte abweichen. Da die ESG-/Nachhaltigkeitsvorschriften und -richtlinien erst im Entstehungsprozess sind, kann es sein, dass die CS die in diesem Dokument enthaltenen Darstellungen der Produktnachhaltigkeitsklassifizierungen/-beschreibungen aufgrund neuer gesetzlicher, aufsichtsrechtlicher oder interner Vorgaben oder aufgrund von Änderungen des Klassifizierungsansatzes der Branche überprüfen muss. Dies gilt für die Klassifizierung/Beschreibung der Produktnachhaltigkeit, die von der CS und von Dritten vorgenommen wird. Daher kann sich jede Klassifizierung/Beschreibung der Produktnachhaltigkeit, auf die in diesem Dokument Bezug genommen wird, ändern. Wahrscheinlich wird sich der Einfluss von Nachhaltigkeitsrisiken im Laufe der Zeit weiterentwickeln, da neue Nachhaltigkeitsrisiken identifiziert werden, weitere Daten und Informationen zu Nachhaltigkeitsfaktoren und -auswirkungen verfügbar werden und sich das regulatorische Umfeld für Nachhaltigkeit im Finanzsystem weiterentwickelt. Diese Entwicklungen können zu einer möglichen neuen Klassifizierung von Produkten/Dienstleistungen im Rahmen des «CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) führen. Darüber hinaus müssen Verweise auf relevante Vorschriften aufgrund der Entwicklung der Vorschriften [wie SFDR] möglicherweise in Zukunft überprüft werden und können sich ändern. Bei der Beurteilung der Portfolios der in diesem Dokument aufgeführten Fonds können die Fonds und ihre Manager von Informationen und Daten abhängen, die von Dritten eingeholt wurden und unvollständig, unrichtig oder nicht verfügbar sein können. Dies gilt insbesondere für bestimmte Anlagen, bei denen die CS möglicherweise nur eingeschränkten Zugriff auf Daten externer Parteien in Bezug auf die zugrunde liegenden Elemente einer Anlage hat, beispielsweise aufgrund fehlender Einblick (Look-through-Daten). In solchen Fällen wird der Fondsmanager versuchen, diese Informationen nach bestem Bemühen zu beurteilen. Solche Datenlücken könnten zu einer falschen Beurteilung einer Nachhaltigkeitspraxis und/oder damit zusammenhängender Nachhaltigkeitsrisiken und -Chancen führen. Nachhaltigkeitsbezogene Praktiken unterscheiden sich je nach Region, Branche und Problem und entwickeln sich entsprechend. Die nachhaltigkeitsbezogenen Praktiken einer Anlage oder die Beurteilung solcher Praktiken durch die Fondsmanager können sich im Laufe der Zeit ändern. Ebenso können neue Nachhaltigkeitsanforderungen, die von Rechtsordnungen auferlegt werden, in denen der Fondsmanager Geschäfte tätigt und/oder in denen die Fonds vermarktet werden, zusätzliche Compliance-Kosten, Offenlegungspflichten oder andere Auswirkungen oder Beschränkungen für den Fonds oder seine Manager nach sich ziehen. Unter diesen Voraussetzungen können die Fondsmanager verpflichtet sein, sich selbst oder die Fonds anhand bestimmter Kriterien zu klassifizieren, von denen einige subjektiv interpretiert werden können. Die Ansichten der Fondsmanager und/oder der CS zur geeigneten Klassifizierung können sich im Laufe der Zeit entwickeln, unter anderem als Reaktion auf gesetzliche oder regulatorische Leitlinien oder Änderungen des Klassifizierungsansatzes der Branche überprüfen muss, was eine Änderung der Klassifizierung des Fonds einschließen zur Folge haben kann. Eine solche Änderung der entsprechenden Klassifizierung kann weitere Massnahmen erfordern, beispielsweise weitere Offenlegungen durch den Fondsmanager oder die Fonds oder die Einrichtung neuer Prozesse zur Erfassung von Daten über die Fonds oder ihre Anlagen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen.
Dieses Dokument und die darin enthaltenen Informationen stellen weder eine Zusicherung der CS dar, noch sind sie so auszulegen, dass [das Produkt/die Dienstleistung] nach dem "CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) als nachhaltige[s] [Produkt/Dienstleistung] gilt. Die Anleger müssen beachten, dass der Fonds kein nachhaltiger Fonds ist und auch keine Umwelt-, Soziale- und Governance-Aspekte (ESG) in seinen Anlageprozess einbezieht. Der Fonds erfüllt keine spezifischen Nachhaltigkeitspräferenzen von Kunden oder Anlegern. Es wird keine Aussage darüber getroffen, ob [das Produkt/die Dienstleistung] bestimmten regulatorischen Vorgaben (einschliesslich, aber nicht beschränkt auf SFDR-Anforderungen) oder den eigenen Kriterien der CS’ internen Nachhaltigkeitsregelwerken entspricht
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1 Rechtseinheit, von der die vollständigen Angebotsunterlagen, die wesentlichen Informationen für den Anleger (Key Investor Information Document, KIID), die Fondsreglemente sowie die Jahres- und Halbjahresberichte, falls anwendbar, der Fonds kostenlos bezogen werden können.
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