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Industrieimmobilien überflügeln herkömmliche Logistikimmobilien

Der Megatrend des Wachstums im Bereich Logistik hält an. Dies macht Logistikimmobilien besonders interessant für Investierende. In einem Markt mit generell zu wenig Investitionsmöglichkeiten stellen Industrieimmobilien eine sehr interessante Anlageopportunität dar.

9. Mai 2023

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Key Takeaways

  • Der E-Commerce-Boom hält an, weswegen die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter steigt.
  • Allerdings ist das Angebot äusserst begrenzt und teilweise fehlen die Investitionsmöglichkeiten für Anlegerinnen und Anleger.
  • Über gute Partnerschaften lassen sich dennoch geeignete Investitionen realisieren. Besonders interessant ist das Subsegment «Industrieimmobilien».
  • Industrieimmobilien bieten derzeit sogar grössere Renditechancen als Logistikimmobilien und unterstützen die Diversifikation des Portfolios.
  • Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management investiert seit einigen Jahren erfolgreich in Light-Industrial-Liegenschaften.

Logistik bleibt ein Wachstumsmarkt 

Grosser Treiber hinter dem Logistikboom der vergangenen Jahre war der durch die Corona-Pandemie angekurbelte Onlinehandel. Auch das Ende der Pandemie stoppt das Wachstum scheinbar nicht. Der Handelsverband Schweiz geht momentan davon aus, dass der Onlinehandel im Jahr 2022 das hohe Niveau des Vorjahrs hält. Für 2023 erwartet das Meinungsforschungsinstitut GfK1 sogar einen Anstieg von 8–10 %. Dies wird den gesamten Logistikmarkt weiter antreiben. 

Einziger Logistikfonds der Schweiz 

CS REF LogisticsPlus ist der historisch älteste Logistikimmobilien-Fonds in der Schweiz und wurde im September 2014 lanciert. Er hält die Logistikimmobilien im Direktbesitz. Er umfasst ein Portfolio mit einem Verkehrswert von CHF 917.5 Mio. und derzeit 26 Liegenschaften inkl. einer Projektentwicklung (Stand 30.9.2022).

Investitionsobjekte sind diversifizierte Logistikbauten und logistiknahe Immobilienanlagen sowie Produktionsliegenschaften in der Leichtindustrie und anderen Gewerbeobjekten.

Zu wenig Logistikflächen trotz grosser Bautätigkeit 

Onlinehändler benötigen etwa dreimal so viel Logistikfläche wie der traditionelle Einzelhandel. Solche Flächen werden vor allem in Städten und ihren Ballungsräumen sowie an den Hauptverkehrsachsen gesucht.

Viele Unternehmen, darunter auch Onlinehändler, bauen deshalb eigene Immobilien für ihre Logistik. Das zeigen Auswertungen der Baugesuche des Jahres 2021. Die Folge davon: Logistikimmobilien werden zwar gebaut, sind aber für Anlegerinnen und Anleger oftmals nicht einfach zugänglich. 

Das Subsegment «Industrieimmobilien» bietet am meisten Potenzial 

Gegenüber reinen Logistikimmobilien, also klassischen Warenverteilzentren, stehen deshalb Industrieimmobilien verstärkt im Fokus der Investierenden. Dazu gehören hauptsächlich Produktionsliegenschaften der Leichtindustrie – sogenannte «Light Industrials». Aus Sicht des Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management bietet das Subsegment «Light Industrial» gegenwärtig grössere Renditechancen als herkömmliche Logistikliegenschaften. Dieser Meinung sind auch die Berliner Light- Industrial-Spezialisten von Inbright. Sie geben aber zu bedenken, dass den höheren Renditeerwartungen auch ein höherer Managementaufwand und individuellere Mieteranforderungen entgegenstehen.2 Das deutsche Immobilien-Beratungsunternehmen Colliers sieht insbesondere die attraktiven Lagen mit beachtlichem Grundstückswert und Mietwertsteigerungspotenzial sowie die meist vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten als Treiber für das wachsende Interesse an Light-Industrial-Immobilien. Anders als bei Logistikmietern, welche die Mietvertragslaufzeiten in der Regel mit den Laufzeiten ihrer bestehenden Kundenverträge harmonisieren, sind Produktionsbetriebe weniger mobil. Somit sind Immobilien im Light-Industrial-Segment häufiger sehr langfristig vermietet. 

Trend früh erkannt

Erfolgreiche Emission ermöglichte attraktive Investition

Aufgrund der im Herbst 2022 durchgeführten Emission des CS REF LogisticPlus flossen dem Fonds CHF 108 Mio. zu. Ein Grossteil davon wurde in eine Industrieimmobilie im aargauischen Unterkulm investiert. Mieterin ist die Armaturenherstellerin KWC, die einen Mietvertrag über 25 Jahre abgeschlossen hat. Die erwartete Bruttorendite beträgt 4,1 %.  

Die richtigen Partner schaffen Zugang

Um in diesem ausgetrockneten Marktsegment attraktive Investitionsmöglichkeiten zu realisieren, braucht es ein ausgezeichnetes Netzwerk und viel Erfahrung. Anlegerinnen und Anleger auf der Suche nach solchen Opportunitäten bei Logistikimmobilien sollten deshalb ebenfalls auf den Wert von Netzwerken und Partnerschaften achten. Ein etabliertes Portfoliomanagement geniesst im Wettbewerb um erstklassige Logistikinvestitionen einen Vorteil, weil es dank seiner Vernetzung mit vielen Anbieterinnen und Anbietern in Verbindung steht. Letztendlich sind auch Logistikimmobilien ein persönliches Geschäft. 

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2Schlafender Riese (raum-und-mehr.com)

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2 Rechtseinheit, von der die Statuten, das Reglement und die Anlagerichtlinien sowie der jeweils aktuelle Jahresbericht bzw. die Factsheets der CSA-Produkte kostenlos bezogen werden können.