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Im aktuell unsicheren Marktumfeld sind Investment-Opportunitäten mit hoher Stabilität bei den Cashflows besonders attraktiv. Ein gutes Beispiel für solche Investitionen mit relativ geringem Risiko liegt im Fertighausbereich beziehungsweise Manufactured Housing in den USA.
2. November 2023
Die Anlagegruppe CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global ist seit 2019 gegenüber diesem Nischensektor im Bereich Wohnen exponiert; im zweiten Quartal 2023 wurde eine weitere Investition in diesen Sektor zusammen mit dem gleichen Partner, dem grössten privaten Eigentümer von Manufactured Homes in den USA, beschlossen.
In den USA erfährt der Manufactured- Housing-Markt seit langem eine konstant hohe Nachfrage bei Niedrigverdienenden. Im Umfeld steigender Hypothekenzinsen für Wohneigentum schaffen die tiefen Mieten zusätzliche Anreize. Das aktuelle Angebot, vor allem im Bereich institutioneller Anbieter, ist sehr beschränkt. Gründe dafür sind geringes Interesse von Projektentwicklern, die mit anderen Nutzungen, insbesondere Mehrfamilienhäusern, höhere Gewinne erzielen können, sowie regulatorische Hürden auf Ebene der Kommunalverwaltungen.
Die Stabilität der Cashflows im Manu-factured-Housing-Sektor ist in höchstem Masse gegeben. Bei Investitionen in Manufactured-Housing-Immobilien legt die Anlagegruppe CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global ein besonderes Augenmerk auf nachhaltigen Kapitalaufwand.
Im Joint Venture mit einer kanadischen Pensionskasse bilden Verträglichkeitsanalysen die Grundlage für Mieterhöhungen, Entwicklung von Infrastrukturen, sowie die soziale und ökologische Verträglichkeit. Im Portfolio der CSA 2 Multi-Manager Real Estate Global befinden sich über 7300 Wohneinheiten in zwölf US-Bundesstaaten. Eine Anschlussinvestition über 50 Millionen US-Dollar in ein weiteres Manufactured-Housing-Portfolio mit denselben Partnern wurde kürzlich durch das Anlagekomitee beschlossen und wird derzeit umgesetzt.
| Staatliche Unterstützung | Institutionell verwaltetes MH (Pad + Haus) |
Mehrfamilien- miethaus |
Einfamilien- miethaus |
Einfamilienhaus Eigentum | |
|---|---|---|---|---|---|
| Typische Kosten/Monat | USD 850 oder weniger1 | USD 12002 | USD 15003 | USD 16004 | USD 19005 |
| Relative Kosten gegenüber Manu-factured Housing |
30% geringer | 1x | 25% höher | 33% höher | 58% höher |
| Typische Erwerbstätigkeit | Hilfskräfte Gastronomie | Dienstleistungspersonal, Fabrikarbeiterinnen und -arbeiter, Pensionierte |
Mittelständische Angestellte in Städten |
Bildungs- und Vertriebspersonal, unteres Management |
Mittelständische Angestellte / Manager-innen und Manager |
| Zusatzleistungen | Nein | Ja | Manche | Nein |
Nein |
Manufactured Housing im Vergleich mit anderen Wohnoptionen in den USA sowie die durchschnittlichen monatlichen Ausgaben und die typischen Erwerbstätigkeiten. Quelle: Macquarie, März 2023
1 Bureau of Labor and Statistics, Oktober 2022. Unter der Annahme eines 30-prozentigen Einkommensbeitrags für Förderung und basierend auf einem durchschnittlichen Einzeleinkommen von rund USD 34 000.
2 Durchschnittskosten von RHP für neues Dreizimmerfertighaus. Institutionell verwaltetes MH ist bei Einzug in bereits bestehende Häuser sogar noch erschwinglicher (zum Beispiel bei Alter von 5 bis 10 Jahren rund 65 Prozent des Neubaupreises).
3 Vergleichbare Dreizimmermietwohnung (Quelle: Macquarie Research)
4 Vergleichbares Einfamilienmiethaus (Quelle: Macquarie Research)
5 Vergleichbares Einfamilienhaus im Eigentum (Quelle: Macquarie Research)
Umsatzwachstumsprognosen (2023-2026)
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Risiken
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Wahrscheinlich wird sich der Einfluss von Nachhaltigkeitsrisiken im Laufe der Zeit weiterentwickeln, da neue Nachhaltigkeitsrisiken identifiziert werden, weitere Daten und Informationen zu Nachhaltigkeitsfaktoren und -auswirkungen verfügbar werden und sich das regulatorische Umfeld für Nachhaltigkeit im Finanzsystem weiterentwickelt. Diese Entwicklungen können zu einer möglichen neuen Klassifizierung von Produkten/Dienstleistungen im Rahmen des «CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) führen. Eine ESG-Beurteilung spiegelt die Meinung der bewertenden Partei wider (CS oder externe Parteien wie Ratingagenturen oder andere Finanzinstitute). In Ermangelung eines standardisierten ESG-Beurteilungssystems verfügt jede bewertende Partei über eigene Research- und Analyserahmen/-methoden. Daher können die ESG-Beurteilung oder die Risikostufen, die von verschiedenen bewertenden Parteien derselben [Anlage/Unternehmen /Produkt] zugeordnet werden, variieren. Darüber hinaus beschränkt sich die ESG-Beurteilung auf die Berücksichtigung der Unternehmensleistung nur anhand bestimmter ESG-Kriterien und berücksichtigt nicht die anderen Faktoren, die zur Beurteilung des Wertes eines Unternehmens erforderlich sind. Sofern nicht ausdrücklich in der Produkt- oder Dienstleistungsdokumentation angegeben, wird keine Aussage darüber getroffen, ob das Produkt oder die Dienstleistung bestimmten regulatorischen Vorgaben oder den eigenen Kriterien der CS’ internen Nachhaltigkeitsregelwerken entspricht. Die nicht-finanzielle/ESG-Performance ist unabhängig von der finanziellen Performance des Portfolios oder des Produkts, da die Performance von verschiedenen Faktoren abhängt. Daher können diese Leistungen (erheblich) voneinander abweichen. Die Einbeziehung von ESG-Kriterien in die Anlagestrategie ist keine Garantie für eine positive Nachhaltigkeitswirkung und führt nicht unbedingt dazu, dass alle wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken erfolgreich identifiziert und gemindert werden. Die in diesem Dokument enthaltene Klassifizierung der Nachhaltigkeit von Produkten und Dienstleistungen gibt die Meinung der CS auf der Grundlage des «CS Sustainable Investment Framework» (dem Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) wieder. Da es kein standardisiertes, branchenweites ESG-Klassifizierungssystem gibt, hat die CS ihr eigenes ESG-Rahmenwerk entwickelt. Daher kann die Produktnachhaltigkeitsklassifizierung der CS von der Klassifizierung durch Dritte abweichen. Da die ESG-/Nachhaltigkeitsvorschriften und -richtlinien erst im Entstehungsprozess sind, kann es sein, dass die CS die in diesem Dokument enthaltenen Darstellungen der Produktnachhaltigkeitsklassifizierungen/-beschreibungen aufgrund neuer gesetzlicher, aufsichtsrechtlicher oder interner Vorgaben oder aufgrund von Änderungen des Klassifizierungsansatzes der Branche überprüfen muss. Dies gilt für die Klassifizierung/Beschreibung der Produktnachhaltigkeit, die von der CS und von Dritten vorgenommen wird. Daher kann sich jede Klassifizierung/Beschreibung der Produktnachhaltigkeit, auf die in diesem Dokument Bezug genommen wird, ändern. Wahrscheinlich wird sich der Einfluss von Nachhaltigkeitsrisiken im Laufe der Zeit weiterentwickeln, da neue Nachhaltigkeitsrisiken identifiziert werden, weitere Daten und Informationen zu Nachhaltigkeitsfaktoren und -auswirkungen verfügbar werden und sich das regulatorische Umfeld für Nachhaltigkeit im Finanzsystem weiterentwickelt. Diese Entwicklungen können zu einer möglichen neuen Klassifizierung von Produkten/Dienstleistungen im Rahmen des «CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) führen. Darüber hinaus müssen Verweise auf relevante Vorschriften aufgrund der Entwicklung der Vorschriften [wie SFDR] möglicherweise in Zukunft überprüft werden und können sich ändern. Bei der Beurteilung der Portfolios der in diesem Dokument aufgeführten Fonds können die Fonds und ihre Manager von Informationen und Daten abhängen, die von Dritten eingeholt wurden und unvollständig, unrichtig oder nicht verfügbar sein können. Dies gilt insbesondere für bestimmte Anlagen, bei denen die CS möglicherweise nur eingeschränkten Zugriff auf Daten externer Parteien in Bezug auf die zugrunde liegenden Elemente einer Anlage hat, beispielsweise aufgrund fehlender Einblick (Look-through-Daten). In solchen Fällen wird der Fondsmanager versuchen, diese Informationen nach bestem Bemühen zu beurteilen. Solche Datenlücken könnten zu einer falschen Beurteilung einer Nachhaltigkeitspraxis und/oder damit zusammenhängender Nachhaltigkeitsrisiken und -Chancen führen. Nachhaltigkeitsbezogene Praktiken unterscheiden sich je nach Region, Branche und Problem und entwickeln sich entsprechend. Die nachhaltigkeitsbezogenen Praktiken einer Anlage oder die Beurteilung solcher Praktiken durch die Fondsmanager können sich im Laufe der Zeit ändern. Ebenso können neue Nachhaltigkeitsanforderungen, die von Rechtsordnungen auferlegt werden, in denen der Fondsmanager Geschäfte tätigt und/oder in denen die Fonds vermarktet werden, zusätzliche Compliance-Kosten, Offenlegungspflichten oder andere Auswirkungen oder Beschränkungen für den Fonds oder seine Manager nach sich ziehen. Unter diesen Voraussetzungen können die Fondsmanager verpflichtet sein, sich selbst oder die Fonds anhand bestimmter Kriterien zu klassifizieren, von denen einige subjektiv interpretiert werden können. Die Ansichten der Fondsmanager und/oder der CS zur geeigneten Klassifizierung können sich im Laufe der Zeit entwickeln, unter anderem als Reaktion auf gesetzliche oder regulatorische Leitlinien oder Änderungen des Klassifizierungsansatzes der Branche überprüfen muss, was eine Änderung der Klassifizierung des Fonds einschließen zur Folge haben kann. Eine solche Änderung der entsprechenden Klassifizierung kann weitere Massnahmen erfordern, beispielsweise weitere Offenlegungen durch den Fondsmanager oder die Fonds oder die Einrichtung neuer Prozesse zur Erfassung von Daten über die Fonds oder ihre Anlagen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen.
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