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«Immobilien bleiben eine erstklassige Anlage»

Kurzfristig führen steigende Zinssätze bei vielen Immobilien zu Renditeeinbussen. Mittel- und langfristig sollten sich indes zweckorientierte Immobilien, die für die künftigen Bedürfnisse der Nutzerinnen und Nutzer gut gerüstet sind, wieder überdurchschnittlich entwickeln, erklärt Robert Rackind. Er ist seit Mitte 2022 Leiter Global Real Estate bei Credit Suisse Asset Management (CSAM).

3. Mai 2023

Robert Rackind

Leiter Global Real Estate

Herr Rackind, die Finanzmärkte waren in Aufruhr, als Sie Ihre Tätigkeit bei CSAM angetreten haben. Welches waren die ersten Aufgaben, die Sie im Sommer 2022 in Angriff nahmen?

Robert Rackind: Meine Arbeit ist anspruchsvoll, bereitet mir aber auch viel Freude. Der Erfolg eines Unternehmens basiert hauptsächlich auf seiner Unternehmenskultur und seinen Mitarbeitenden. Aus diesem Grund wollte ich zuerst das Team kennenlernen. Ich war sehr erfreut, auf hoch motivierte kompetente Leute zu treffen. Danach musste ich verstehen, wie die Organisation funktioniert und sowohl intern als auch extern mit ihren Anspruchsgruppen interagiert.

Welche Ziele haben Sie sich gestellt?

Mein vorrangiges Ziel besteht darin, die Wertentwicklung für unsere Anlegerinnen und Anleger zu steigern und unser Geschäft in einem sich schnell verändernden Wirtschafts- und Immobilienumfeld auszubauen und zukunftsfähig zu machen. Dazu gehört auch der Aufbau einer Plattformstruktur, die die Erwartungen unserer Anlegerinnen und Anleger im nächsten Konjunkturzyklus erfüllt. Um unsere Ziele gemeinsam zu erreichen, müssen wir schonungslos ehrlich und selbstkritisch sein und uns darauf konzentrieren, die Trends auf dem Immobilienmarkt zu antizipieren. Nur so können wir dem Markt immer einen Schritt voraus sein. CSAM hat dies mit der frühzeitigen Anpassung unserer Immobilien an ESG-Anforderungen eindrucksvoll vorgemacht. Als gebürtigem Briten sagt man mir manchmal, die Schweiz sei «anders» und globale Ereignisse hätten hier andere Auswirkungen als in London oder New York. Dazu kann ich nur sagen: Zahlen sind Zahlen, und Nutzertrends sind weltweit gleich. Ich bin daher zuversichtlich, dass wir unsere Ziele erreichen werden.

"Um unsere Ziele gemeinsam zu erreichen, müssen wir schonungslos ehrlich und selbstkritisch sein und uns darauf konzentrieren, die Trends auf dem Immobilienmarkt zu antizipieren. Nur so können wir dem Markt immer einen Schritt voraus sein." Robert Rackind, Leiter Global Real Estate

Wie beurteilen Sie die Aussichten für Immobilienmärkte weltweit?

Immobilien bleiben eine erstklassige Anlage. Kurzfristig werden Mietzinswachstum und Inflation steigende Zinssätze, sinkende Renditen und rückläufige Bewertungen nicht vollständig ausgleichen können. Mittel- und langfristig stehen globalen Immobiliensektoren, welche die Bedürfnisse der Nutzerinnen und Nutzer erfüllen, jedoch gute Zeiten bevor. Ich bin auch optimistisch gestimmt, was die Zukunft betrifft, sobald die Auswirkungen steigender Zinsen erst den Bewertungszyklus durchlaufen haben. Das Mietzinswachstum bei Premium-Immobilien wird sich wieder einstellen – aus dem einfachen Grund, weil das Angebot in diesem Zyklus streng kontrolliert wurde. Wir haben grösstenteils eine begrenzte spekulative Konstruktion und dementsprechend begrenzte Leerstände. Die Welt verändert sich – Homeoffice-Arbeit hat sich etabliert. Immobilien an attraktiven Standorten, die die aufsichtsbehördlichen ESG-Anforderungen erfüllen, zählen in Zukunft zu den Gewinnern.

Steigende Zinsen und Inflation erhöhen den Druck auf die globalen Immobilienpreise. In welchen Sektoren ist nicht mit Wertverlusten zu rechnen?

Mittelfristig wird die Inflation etwas sinken, und die Immobilienwerte werden sich stabilisieren. Die Märkte mit der höchsten Liquidität und Transparenz – die USA und das Vereinigte Königreich – werden sich am schnellsten erholen. Einige Sektoren werden jedoch einen geringfügigen Wertrückgang verzeichnen, gefolgt von einer Aufwertung dank des Mietzinswachstums. Immobilien, für die keine Nachfrage besteht, werden am stärksten unter Druck geraten. Bei diesen muss mit einem Wertverlust gerechnet werden, bis sie einen alternativen Nutzungswert erzielen. Es wird viele «gestrandete» Immobilien geben, die nicht verkauft oder einer neuen Nutzung zugeführt werden, bis ein derart drastischer Wertverlust eingetreten ist.

"Die Schweiz ist nicht immun gegen globale Trends. Ich sehe einen langsamen, leichten Rückgang der Immobilienwerte bei zunehmender Inflation und steigenden Zinssätzen." Robert Rackind, Leiter Global Real Estate

Wie schätzen Sie die Situation in der Schweiz ein?

Die Schweiz ist nicht immun gegen globale Trends. Ich sehe einen langsamen, leichten Rückgang der Immobilienwerte bei zunehmender Inflation und steigenden Zinssätzen. Ich kann nicht sagen, wie stark der Rückgang sein wird, aber ich bin überzeugt, dass dies bei «Two-Flats» (Häuser mit zwei Wohneinheiten) und anderen Sekundärimmobilien, vielleicht auch bei Premium-Immobilien, der Fall sein wird. Wenn die Schweizerische Nationalbank den Leitzins erhöht, haben Anlegerinnen und Anleger zwei Möglichkeiten: Entweder sie akzeptieren niedrigere Renditen durch Beibehaltung der aktuellen Preise oder sie drücken den Marktpreis nach unten, bis sich die risikoangepassten Renditen im Verhältnis zum neuen Leitzins/Finanzierungszins normalisieren. Sicher ist jedoch, dass der Markt eine langsame und schmerzhafte Bewertungsanpassung vornehmen muss, bevor – hier wie auch in anderen europäischen Ländern – die Liquidität zurückkehrt und sich die Bewertungen stabilisieren.

Was ist Ihrer Meinung nach derzeit die attraktivste Immobilienkategorie für Anlegerinnen und Anleger?

Ich bevorzuge keinen bestimmten Sektor. Vielmehr erkenne ich eine Reihe von Trends, die meiner Meinung nach besser abschneiden werden als andere. Büros mit einem ESG-Standard von Netto-Null-CO2 sind einer davon. Sie werden in Zukunft zu den bevorzugten Liegenschaften gehören und ein besseres Mietzinswachstum als Liegenschaften ohne ESG-Standard generieren. Mehrgenerationenwohnungen zur Miete werden in den kommenden Jahren ebenfalls stärker nachgefragt sein. Das Zusammenleben von Personen unterschiedlicher Altersgruppen bietet generationenübergreifende familiäre Unterstützung. Ältere Menschen profitieren von einem sozial unterstützenden Umfeld und Familien von der Kinderbetreuung durch Seniorinnen und Senioren. Diese Anlageklasse erlebt gerade einen Aufschwung, nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass junge Familien sich kaum ein eigenes Heim leisten können und die ältere Generation länger aktiv ist.

Global Real Estate

Credit Suisse Asset Management ist ein führender Anbieter von Immobilienanlagen. Unsere breite Palette an Immobilienlösungen umfasst verschiedene Regionen und Anlagetypen.

Wie gehen Sie bei der Auswahl der richtigen Liegenschaften für die Portfolios vor?

Wir stützen uns auf einen Top-down-Ansatz und verwenden ökonometrische Prognosen und Modelle. Diese helfen uns zu verstehen, was das Wirtschaftswachstum und damit die Nachfrage nach Immobilien antreibt. Danach benötigen wir Bottom-up-Immobilienerfahrung, um Chancen zu identifizieren und richtig zu klassifizieren. Hier setzen wir auf das Know-how unserer lokalen Experten. Sie können die Aussichten einer Immobilie einer sehr lokalen Anlageklasse am besten beurteilen. Erfolg ist im Wesentlichen eine Kombination aus Erfahrung in diesem Geschäft und der Kenntnis davon, wie Wert geschaffen wird – manchmal ist dies eine Kunst, manchmal eine Wissenschaft.

Bei Global Real Estate sind Sie für Vermögenswerte im Wert von rund CHF 42 Milliarden verantwortlich. Wie schaffen Sie es, angesichts eines ungünstigen Umfelds gut zu schlafen? 

In meiner gesamten Laufbahn hatte ich mit volatilen Märkten in turbulenten Zeiten zu kämpfen. Zum Glück ist diese Tätigkeit auch meine Leidenschaft. Wer möchte nicht gerne ein Dach über dem Kopf haben? Für uns Menschen sind Immobilien Teil unseres Alltags. Wenn ich dazu beitragen kann, die Wertentwicklung der Portfolios mitzugestalten und die Renditen für unsere Anlegerinnen und Anleger unabhängig von der Marktlage zu maximieren, schlafe ich nachts tief und fest – auch wenn ich hin und wieder aufwache und mir den Kopf zerbreche, weil ich gerade ein Problem zu lösen habe.

Robert Rackind

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