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Der Wind auf dem Schweizer Immobilienmarkt hat gedreht: Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümerinnen und Eigentümer sind mit steigenden Kosten konfrontiert und auch für Anlegerinnen und Anleger verlieren Immobilien an Glanz. Die Zinswende hat den Superzyklus für Immobilien beendet.
28. April 2023
"Anders als im Ausland durchläuft der Schweizer Immobilienmarkt jedoch nur einen Prozess der Normalisierung – man kann auch von einer weichen Landung sprechen. Doch die höheren Zinsen stellen eine grosse Herausforderung dar. In Zukunft ist mit Preiskorrekturen sowohl beim Wohneigentum wie auch bei Wohnrenditeliegenschaften zu rechnen. Diese dürften aufgrund positiver Entwicklung der Nutzermärkte aber überschaubar ausfallen."Fredy Hasenmaile, Leiter Real Estate Economics
Seit der Zinswende sind Immobilienanlagen nicht mehr alternativlos. Die Renditedifferenz zwischen Immobilienanlagen und 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen ist stark gesunken und liegt aktuell unter dem langjährigen Durchschnitt. Je nach Inflationserwartungen einer Anlegerin oder eines Anlegers ist der Rückgang der realen Renditedifferenz jedoch weniger gross, da Immobilien einen partiellen (Wohnliegenschaften) oder sogar weitgehenden Inflationsschutz (Geschäftsliegenschaften) bieten.
Den Nimbus der Alternativlosigkeit haben Immobilienanlagen dennoch verloren. Zu erwarten ist, dass 2023 steigende Diskontierungssätze zur neuen Realität werden und damit die Bewertungen von Renditeliegenschaften unter Druck setzen. Diesem Druck können die Bewertungen besser widerstehen, wenn gleichzeitig der Nettomietertrag steigt. Vor allem bei den Wohnrenditeliegenschaften sind die Aussichten diesbezüglich gut, denn die Verknappungstendenzen im Mietwohnungsmarkt schlagen sich bereits in deutlich steigenden Angebotsmieten nieder.
Diese Marktentwicklung kommt auch in den Portfolios institutioneller Anleger zum Ausdruck, wo sich die grösstenteils leerstandsbedingten Mietertragsausfälle innerhalb von nur drei Jahren halbiert haben (s. Abbildung «Stark reduzierter Leerstand, bessere Ertragsaussichten»). Dank der im Juni erwarteten erstmaligen Erhöhung des Schweizer Referenzzinssatzes kann zudem auch ein Teil der steigenden Fremdkapitalkosten und der Inflation auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden. Letztere können diese Zusatzkosten dank des aussergewöhnlich starken Arbeitsmarkts vergleichsweise gut schultern. Insofern schützen die wirtschaftliche Stabilität der Schweiz und die positive Entwicklung der Nutzermärkte Immobilienanlagen vor einer harten Landung – und wir bleiben im Hinblick auf diese Anlageklasse optimistisch.
Stark Reduzierter Leerstand, bessere Ertragsaussichten
Die Mietwohnungsnachfrage hat sich im vergangenen Jahr weiter belebt, unter anderem weil Mieten aktuell wieder günstiger ist als Kaufen. Ausschlaggebend für die höhere Mietwohnungsnachfrage war jedoch der höchste Wanderungssaldo seit acht Jahren. In Anbetracht des ausgeprägten Fachkräftemangels dürften auch in den nächsten Jahren hohe Zuwanderungszahlen zu beobachten sein, und Mietwohnungen werden daher 2023 trotz einer sich eintrübenden Konjunktur gefragt bleiben. Im Kontrast zur regen Wohnungsnachfrage ist die Bautätigkeit allerdings im Mietwohnungssegment weiterhin rückläufig. Eine Trendwende ist hier noch immer nicht absehbar, und in einer Mehrheit der Regionen werden zu wenige Wohnungen gebaut. Rapide sinkende Angebotsziffern und rasch kürzer werdende Insertionszeiten signalisieren klar, dass der Mietwohnungsmarkt Kurs auf einen Vermietermarkt genommen hat. Angesichts der Zinswende und einer hohen Baupreisteuerung ist eine baldige Belebung der Bautätigkeit zudem noch unwahrscheinlicher geworden. Die Leerstände werden folglich 2023 in ähnlichem Tempo weiter sinken, während die Mieten kräftig zulegen dürften.
Wie wirkt sich die Zinswende auf den Immobilienmarkt in der Schweiz aus? Lohnt es sich heute noch, eine Immobilie zu kaufen? Oder ist Mieten mittlerweile günstiger? Die Immobilienstudie 2023 der Credit Suisse gibt Einblick in den Immobilienmarkt der Schweiz.
Quelle Credit Suisse, Schweizer Immobilienmarkt 2023. Daten per März 2023
In Rekordzeit hat sich auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt eine Trendwende vollzogen. Anstelle von Überangeboten ist bereits von drohendem Wohnraummangel weit über die Zentren hinaus die Rede. Hauptgrund für die Trendwende ist die Bautätigkeit, die bereits seit 2017 rückläufig ist. Wir sehen die Revision der Raumplanung als Hauptursache. Das revidierte Raumplanungsgesetz erschwert Einzonungen, da sich die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger wiederholt gegen eine weitere Zersiedelung der Schweiz ausgesprochen haben. Folglich sinken die Bauzonenreserven in der ganzen Schweiz (s. Abbildung «Flächendeckender Rückgang der Bauzonenreserven»). Die Verdichtung, die anstelle von Einzonungen für eine ausreichende Versorgung mit Wohnraum sorgen sollte, wird jedoch breitflächig ausgebremst. Überzogene Einsprachemöglichkeiten, ungelöste Zielkonflikte zwischen Verdichtung einerseits sowie Heimat- und Lärmschutz andererseits und langwierige Bewilligungsprozesse hemmen die Bautätigkeit überall. Flankierende Massnahmen, mit denen die Verdichtung wirkungsvoll unterstützt werden könnte, fehlen oder wirken zu langsam. Um eine ausgewachsene Wohnungsnot noch abzuwenden, wäre ein rasches Handeln notwendig. Doch hierfür müssten Gesetze angepasst werden, und es würde wohl auch im besten Fall Jahre dauern, bis eine Entlastung spürbar wird.
Der drohende Wohnraummangel wird unweigerlich zu sozialen Spannungen führen und dürfte Forderungen nach einer noch stärkeren Regulierung des Wohnungsmarkts nach dem Muster von Genf und Basel kräftigen Auftrieb verleihen, obschon entsprechende Verschärfungen das Problem erst recht akzentuieren.
Flächendeckender Rückgang der Bauzonenreserven
Anlegerinnen und Anleger verlangen immer präzisere Informationen und wollen verschiedene Anlageprodukte nicht nur bezüglich Rendite oder Risiken, sondern auch bezüglich Nachhaltigkeit miteinander vergleichen können. Der Trend im Nachhaltigkeitsreporting geht heute daher in Richtung direkter Offenlegung von Umweltkennzahlen, wie zum Beispiel Energieverbrauch oder Treibhausgasemissionen. Im letzten Jahr haben die Verbände AMAS (Asset Management Association Switzerland) und KGAST (Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen) ihre Mitglieder zur Veröffentlichung der wichtigsten Kennzahlen in den Jahresberichten von Immobilienfonds und Immobilien-Anlagestiftungen mit Abschlussdatum ab Ende 2023 verpflichtet bzw. aufgefordert. Allerdings ist die Berechnung dieser Kennzahlen alles andere als einfach. Für dieselben Liegenschaften können unterschiedliche Werte resultieren, je nach Berechnungsmethodik. Eine Standardisierung ist daher nötig.
Der Non-Profit-Verein REIDA (Real Estate Investment Data Association) hat sich dieser Aufgabe angenommen und einen Standard für die Ermittlung der wichtigsten umweltrelevanten Kennzahlen im Immobilienbereich erarbeitet. Nach diesem REIDA-Standard wurde im Jahr 2022 erstmals ein einheitliches Benchmarking mit 3984 Bestandsliegenschaften bzw. 36 Immobilienportfolios durchgeführt, die total über knapp 23 Millionen Quadratmeter Energiebezugsfläche verfügen. Der neue Reportingstandard erlaubt interessante Vergleiche und erlaubt, Erkenntnisse zu gewinnen, welche Massnahmen den Weg zu Netto-Null möglichst renditeschonend ebnen.
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