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Rund um den Seetalplatz entsteht das Zentrum von Luzern Nord. Das Ensemble aus vier Gebäuden zeigt gut sichtbar die neuen urbanen Qualitäten – dort, wo sich mit Emmen und der Stadt Luzern die zwei grössten Gemeinden der Zentralschweiz treffen. Der Fonds investiert in einen ausgewogenen Nutzungsmix aus Büros, Wohnungen, Verkaufs-, Gastro- und Freizeitflächen.
2. November 2023
Seit der Jahrtausendwende ist das «Centrum Seetalplatz» das Gesicht des am stärksten befahrenen Verkehrsknotenpunktes der Zentralschweiz. Die Stahl- und Glaskonstruktion mit dem Multiplexkino und dem reichhaltigen Shopping- und Verpflegungsangebot bildet die Südspitze der heutigen Viscosistadt. Diese ist mit ihren rund 89 000 Quadratmetern grösser als die Luzerner Altstadt. 1906 gründete hier der französische Industrielle Ernest Carnot die Viscose Suisse. Das historische Industrieareal ist noch heute hauptsächlich gewerblich genutzt. Nebst Unternehmen aus verschiedensten Branchen ist hier auch die Hochschule Luzern Design & Kunst angesiedelt. Weiter befinden sich zahlreiche Kunst-, Kultur- und Eventbetriebe auf dem Areal an den Ufern der Kleinen Emme. In Zukunft wird in der Viscosistadt aber auch gewohnt.
Das Grundstück des im Jahr 2000 erstellten «Centrum Seetalplatz» war nicht vollständig genutzt. Vor allem entlang dem Ufer der Kleinen Emme sowie dem oberirdischen Parkplatz nördlich des Zentrums lagen Flächen brach. Durch die Umgestaltung des Seetalplatzes entstand auch auf der gegenüberliegenden Strassenseite Verdichtungspotenzial. Mit dem Projekt 4VIERTEL sollte dieses genutzt werden. Drei neue Baukörper umschliessen das heutige Center. Architektonisch übernimmt der Neubau die Typologie und die Materialisierung der angrenzenden Industriebauten. Die bestehende Liegenschaft verschwindet hinter einer mit Kalksandstein ausgefachten Betongerippe-Fassade. Aus einem Viertel wurden deshalb «4VIERTEL». Auf neu rund 45 000 Quadratmetern Nettogeschossfläche entstehen ein mannigfaltiges Nutzungsangebot an Verkaufs-, Gastro- und Freizeitflächen (Bowling, Fitness, Kino) sowie 192 Wohnungen.
Das 4VIERTEL ist Sinnbild für den Wandel vom Industriegebiet hin zum neuen Zentrum von Luzern Nord. Das Brachland, welches über Jahrzehnte nur spärlich genutzt wurde (zum Beispiel für den Auto-Occasionshandel), wird nun erheblich aufgewertet und massiv verdichtet. Der städtebaulichen Bedeutung und der verkehrstechnischen Erschliessung wird so Rechnung getragen. Das «Centrum Seetalplatz» war seit seiner Fertigstellung im Jahr 2000 das einzige grössere Gebäude am verkehrsreichen Seetalplatz. Die zahlreichen Verkehrsinseln gaben ein tristes Bild ab. Mit der 2018 abgeschlossenen Neugestaltung des Platzes zusammen mit dem Bushof «Emmenbrücke Bahnhof Süd» wurden die Weichen für die Bebauung dieses Brachlandes gestellt. Der Credit Suisse 1a Immo PK antizipierte diese Entwicklung und überdachte das «Centrum Seetalplatz» neu.
Mit den drei das bestehende Gebäude umschliessenden Bauten wird mit 4VIERTEL nicht nur das Grundstück besser genutzt, sondern auch die Verbindung zur angrenzenden Viscosistadt ermöglicht. Emmenbrücke (Gemeinde Emmen) wächst hier über die Kleine Emme hinweg mit Reussbühl (Stadt Luzern) zusammen. Vereint bilden sie ein neues urbanes Zentrum im Norden Luzerns, welches dem historischen Erbe Rechnung trägt und die Weichen für die Zukunft der Region stellt.
Zwischen August 2020 und September 2023 investierte der Immobilienfonds hier rund 180 Millionen Franken. In direkter Nachbarschaft erfolgt ein Neubau für die kantonale Verwaltung: Ab 2026 werden hier knapp 1450 Mitarbeitende des Kantons Luzern arbeiten. In den kommenden Jahren folgen weitere Wohn- und Bürogebäude auf anderen Baufeldern.
Die Neubauten von 4VIERTEL werden nach neusten, ressourcenschonenden Standards erstellt. Zum umfassenden Nachhaltigkeitskonzept gehören unter anderem eine Photovoltaikanlage, die hervorragende ÖV-Anbindung, der Einsatz von Smart-Home-Technologien sowie die Anbindung an das Fernwärmenetz.
Die strukturelle Aufteilung des CS 1a Immo PK nach IST-Nettomietvertrag
Der Immobilienfonds steht steuerbefreiten inländischen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreiten inländischen Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen offen und bietet diesen eine attraktive Anlagemöglichkeit im Immobiliensektor. Mit 115 Liegenschaften und einem Verkehrswert von rund 5 Milliarden Franken ist er der zweitgrösste Immobilienfonds der Schweiz. Seit seiner Gründung im Jahr 1999 setzt er auf qualitativ hochstehende Immobilien und investiert in Wohnhäuser, gemischte Wohn- und Geschäftshäuser, Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften sowie in Projekte, die über Rendite- und Wertsteigerungspotenzial verfügen. Das Portefeuille zeichnet sich durch eine junge, zeitgemässe Bausubstanz sowie durch eine breite Diversifikation betreffend Standort, Nutzung und Mieterstruktur aus. Mit der Beschränkung des Anlegerkreises ist der Immobilienfonds von Ertrags- und Kapitalsteuern auf Fondsebene befreit. Der Handel ist ausserbörslich sichergestellt.
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Wahrscheinlich wird sich der Einfluss von Nachhaltigkeitsrisiken im Laufe der Zeit weiterentwickeln, da neue Nachhaltigkeitsrisiken identifiziert werden, weitere Daten und Informationen zu Nachhaltigkeitsfaktoren und -auswirkungen verfügbar werden und sich das regulatorische Umfeld für Nachhaltigkeit im Finanzsystem weiterentwickelt. Diese Entwicklungen können zu einer möglichen neuen Klassifizierung von Produkten/Dienstleistungen im Rahmen des «CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) führen. Eine ESG-Beurteilung spiegelt die Meinung der bewertenden Partei wider (CS oder externe Parteien wie Ratingagenturen oder andere Finanzinstitute). In Ermangelung eines standardisierten ESG-Beurteilungssystems verfügt jede bewertende Partei über eigene Research- und Analyserahmen/-methoden. Daher können die ESG-Beurteilung oder die Risikostufen, die von verschiedenen bewertenden Parteien derselben [Anlage/Unternehmen /Produkt] zugeordnet werden, variieren. Darüber hinaus beschränkt sich die ESG-Beurteilung auf die Berücksichtigung der Unternehmensleistung nur anhand bestimmter ESG-Kriterien und berücksichtigt nicht die anderen Faktoren, die zur Beurteilung des Wertes eines Unternehmens erforderlich sind. Sofern nicht ausdrücklich in der Produkt- oder Dienstleistungsdokumentation angegeben, wird keine Aussage darüber getroffen, ob das Produkt oder die Dienstleistung bestimmten regulatorischen Vorgaben oder den eigenen Kriterien der CS’ internen Nachhaltigkeitsregelwerken entspricht. Die nicht-finanzielle/ESG-Performance ist unabhängig von der finanziellen Performance des Portfolios oder des Produkts, da die Performance von verschiedenen Faktoren abhängt. Daher können diese Leistungen (erheblich) voneinander abweichen. Die Einbeziehung von ESG-Kriterien in die Anlagestrategie ist keine Garantie für eine positive Nachhaltigkeitswirkung und führt nicht unbedingt dazu, dass alle wesentlichen Nachhaltigkeitsrisiken erfolgreich identifiziert und gemindert werden. Die in diesem Dokument enthaltene Klassifizierung der Nachhaltigkeit von Produkten und Dienstleistungen gibt die Meinung der CS auf der Grundlage des «CS Sustainable Investment Framework» (dem Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) wieder. Da es kein standardisiertes, branchenweites ESG-Klassifizierungssystem gibt, hat die CS ihr eigenes ESG-Rahmenwerk entwickelt. Daher kann die Produktnachhaltigkeitsklassifizierung der CS von der Klassifizierung durch Dritte abweichen. Da die ESG-/Nachhaltigkeitsvorschriften und -richtlinien erst im Entstehungsprozess sind, kann es sein, dass die CS die in diesem Dokument enthaltenen Darstellungen der Produktnachhaltigkeitsklassifizierungen/-beschreibungen aufgrund neuer gesetzlicher, aufsichtsrechtlicher oder interner Vorgaben oder aufgrund von Änderungen des Klassifizierungsansatzes der Branche überprüfen muss. Dies gilt für die Klassifizierung/Beschreibung der Produktnachhaltigkeit, die von der CS und von Dritten vorgenommen wird. Daher kann sich jede Klassifizierung/Beschreibung der Produktnachhaltigkeit, auf die in diesem Dokument Bezug genommen wird, ändern. Wahrscheinlich wird sich der Einfluss von Nachhaltigkeitsrisiken im Laufe der Zeit weiterentwickeln, da neue Nachhaltigkeitsrisiken identifiziert werden, weitere Daten und Informationen zu Nachhaltigkeitsfaktoren und -auswirkungen verfügbar werden und sich das regulatorische Umfeld für Nachhaltigkeit im Finanzsystem weiterentwickelt. Diese Entwicklungen können zu einer möglichen neuen Klassifizierung von Produkten/Dienstleistungen im Rahmen des «CS Sustainable Investment Framework» (das Regelwerk für nachhaltige Anlagen der CS) führen. Darüber hinaus müssen Verweise auf relevante Vorschriften aufgrund der Entwicklung der Vorschriften [wie SFDR] möglicherweise in Zukunft überprüft werden und können sich ändern. Bei der Beurteilung der Portfolios der in diesem Dokument aufgeführten Fonds können die Fonds und ihre Manager von Informationen und Daten abhängen, die von Dritten eingeholt wurden und unvollständig, unrichtig oder nicht verfügbar sein können. Dies gilt insbesondere für bestimmte Anlagen, bei denen die CS möglicherweise nur eingeschränkten Zugriff auf Daten externer Parteien in Bezug auf die zugrunde liegenden Elemente einer Anlage hat, beispielsweise aufgrund fehlender Einblick (Look-through-Daten). In solchen Fällen wird der Fondsmanager versuchen, diese Informationen nach bestem Bemühen zu beurteilen. Solche Datenlücken könnten zu einer falschen Beurteilung einer Nachhaltigkeitspraxis und/oder damit zusammenhängender Nachhaltigkeitsrisiken und -Chancen führen. Nachhaltigkeitsbezogene Praktiken unterscheiden sich je nach Region, Branche und Problem und entwickeln sich entsprechend. Die nachhaltigkeitsbezogenen Praktiken einer Anlage oder die Beurteilung solcher Praktiken durch die Fondsmanager können sich im Laufe der Zeit ändern. Ebenso können neue Nachhaltigkeitsanforderungen, die von Rechtsordnungen auferlegt werden, in denen der Fondsmanager Geschäfte tätigt und/oder in denen die Fonds vermarktet werden, zusätzliche Compliance-Kosten, Offenlegungspflichten oder andere Auswirkungen oder Beschränkungen für den Fonds oder seine Manager nach sich ziehen. Unter diesen Voraussetzungen können die Fondsmanager verpflichtet sein, sich selbst oder die Fonds anhand bestimmter Kriterien zu klassifizieren, von denen einige subjektiv interpretiert werden können. Die Ansichten der Fondsmanager und/oder der CS zur geeigneten Klassifizierung können sich im Laufe der Zeit entwickeln, unter anderem als Reaktion auf gesetzliche oder regulatorische Leitlinien oder Änderungen des Klassifizierungsansatzes der Branche überprüfen muss, was eine Änderung der Klassifizierung des Fonds einschließen zur Folge haben kann. Eine solche Änderung der entsprechenden Klassifizierung kann weitere Massnahmen erfordern, beispielsweise weitere Offenlegungen durch den Fondsmanager oder die Fonds oder die Einrichtung neuer Prozesse zur Erfassung von Daten über die Fonds oder ihre Anlagen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen.
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