Artikel
Die Schweiz als Sonderfall? Lesen Sie über den Schweizer Immobilienmarkt im internationalen Vergleich. Innovation und technologischer Fortschritt eröffnen in den kommenden Jahren eine Vielzahl an weiteren Opportunitäten.
2. November 2023
Der Schweizer Immobilienmarkt wird in vielen Diskussionen als Sonderfall im internationalen Vergleich herausgehoben. Insbesondere die Stabilität gegenüber weltwirtschaftlichen Krisen oder Schwankungen, wie der Finanzkrise 2008, wird dabei oft als Argument ins Feld geführt. Ein genauerer Blick auf den Immobilienmarkt in der Schweiz über die vergangenen Jahre und Jahrzehnte hinweg legt hingegen nahe, dass die vermeintliche Sonderstellung vielmehr auf solide Rahmenbedingungen sowie eine erfolgreiche Kombination von ökonomischen und politischen Faktoren zurückzuführen ist, welche es auch längerfristig zu schützen gilt.
Ein bemerkenswertes Merkmal des Schweizer Immobilienmarktes ist seine Stabilität und Sicherheit. Die Schweiz zeichnet sich durch eine solide Wirtschaft, politische Stabilität und eine hohe Rechtssicherheit aus. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Immobilienmarkt unter Vorbehalt des makroökonomischen Umfelds als Möglichkeit für langfristige Investitionen angesehen wird. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder politischer Turbulenzen suchen viele Investorinnen und Investoren nach Anlagemöglichkeiten. Hinzu kommt, dass bei Renditeimmobilien in der Schweiz der Investition in Mehrfamilienhäuser im Vergleich zum Ausland eine ungleich grössere Bedeutung zukommt als in den meisten ausländischen Märkten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Schweiz mit 36,3 Prozent eine der tiefsten Wohneigentumsquoten der Welt aufweist.1 Mehrfamilienhäuser gelten auch international als relativ konservatives Anlagesegment.
"Die Schweiz zeichnet sich durch eine solide Wirtschaft, politische Stabilität und eine hohe Rechtssicherheit aus. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass der Immobilienmarkt unter Vorbehalt des makroökonomischen Umfelds als Möglichkeit für langfristige Investitionen angesehen wird."Ulrich Braun, Co-Leiter von Immobilien Schweiz im Credit Suisse Asset Management
Aufgrund der topografischen Gegebenheiten ist der Raum in der Schweiz für die Bautätigkeit begrenzt, insbesondere in Grossstädten und ihren Agglomerationen. Seit dem Inkrafttreten des revidierten Raumplanungsgesetzes im Jahr 2014 geniesst zudem die Bekämpfung der Zersiedelung und ein haushälterischer Umgang mit der Ressource Boden höchste Priorität in der Raumordnungspolitik. Gleichzeitig war die Nachfrage nach Wohnflächen und in einem eingeschränkteren Ausmass kommerziellen Flächen aufgrund der starken wirtschaftlichen Entwicklung, der hohen Lebensqualität sowie der Standortattraktivität des Landes für internationale Fachkräfte und Unternehmen über die vergangenen Jahre hinweg hoch. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage hat zu den oft als hoch wahrgenommenen Immobilienpreisen beigetragen. Zudem führt sie in den Wirtschaftszentren zu einer Knappheitssituation, welche sich aktuell auch in tiefen Leerständen widerspiegelt. Allerdings verdeckt die durchschnittliche Leerwohnungsziffer von 1,3 Prozent in der Schweiz die grossen regionalen Unterschiede – während die Zahl der leerstehenden Wohnungen in der Stadt Zürich im Juni 2022, gemessen am Gesamtwohnungsbestand, ausgesprochen tiefe 0,07 Prozent ausmacht, weisen beispielsweise Le Locle (NE) eine Leerstandsziffer von 6,2 Prozent und Martigny (VS) von 8 Prozent auf.2
Regionale Leerstandsziffern Wohnungsmarkt 2022 (in Prozent)
Die Schweiz hat strenge Vorschriften und Regulierungen für den Immobilienmarkt eingeführt, um die Stabilität und Nachhaltigkeit des Marktes zu gewährleisten. Eine der bekanntesten Massnahmen ist die Lex Koller, die den Erwerb von Schweizer Wohnliegenschaften durch ausländische Investorinnen und Investoren regelt. Dies soll verhindern, dass der Markt von ausländischen Kapitalströmen übermässig beeinflusst wird.
Auch die Grundstückgewinnsteuer soll der Spekulation mit Immobilienanlagen entgegenwirken. Diese ist in den meisten Kantonen so ausgestaltet, dass die Steuerbelastung des Reingewinns umso geringer ausfällt, je länger der Eigentümerin oder dem Eigentümer das Grundstück gehört hat. Am meisten zahlen entsprechend Personen, die ein Grundstück erwerben und kurz darauf mit einem grossen Gewinn weiterverkaufen.
Der teilweise Inflationsschutz von Schweizer Renditeimmobilien stammt aus dem Mietrecht, welches bei kurzlaufenden Mietverträgen die Bindung an den Referenzzinssatz – das heisst den Durchschnittszinssatz aller Hypotheken im Schweizer Immobilienmarkt – sowie bei langfristigen Mietverträgen die Bindung an die Inflation vorsieht. Ein starker Inflationsanstieg führt somit sowohl bei kommerziellen Liegenschaften (Inflationsindexierung) als auch bei Mietwohnungen (Referenzzinssatz) nach einer gewissen Zeit zu höheren Mieteinnahmen.
Im Gegensatz zu diesen Schweizer Besonderheiten ist aber in der Schweiz im Einklang mit vielen ausländischen Märkten ein laufend stärker werdender Regulierungsdruck festzustellen. Insbesondere bei Bewilligungsverfahren haben in den vergangenen Jahren die Regulierungen, Vorschriften sowie der Zeitbedarf immer stärker zugenommen. Dies führt zu einer erhöhten Komplexität, welche die Bereitschaft vieler Investorinnen und Investoren, Projektrisiken einzugehen, zunehmend einschränkt. Dies kann zu langfristigen Wohnungsengpässen führen und möglicherweise einen fruchtbaren Boden für politische Instabilität schaffen.
Nicht unerwähnt bleiben soll eine wesentliche Differenz bei Immobilienbewertungen in den deutschsprachigen Ländern im Vergleich insbesondere zur angelsächsischen Welt: Während in Deutschland, Österreich und der Schweiz bei der Immobilienbewertung analytisch stark Wert auf eine möglichst grosse Anzahl von vergleichbaren Transaktionen gelegt wird, ist in angelsächsischen Märkten teilweise bereits das Vorliegen einer einzigen Handänderung zu einem stark veränderten Preisniveau der Anlass für grössere Wertanpassungen in den Portfolios. Obwohl das Ziel dasselbe ist, nämlich die Ermittlung des Verkehrswertes in der Form des wahrscheinlichsten Transaktionspreises, können gerade in Phasen eines Wechsels im Immobilienzyklus die Bewertungstendenzen eine gewisse Zeit auseinanderdriften. Allerdings gilt es zu berücksichtigen, dass auch die Mentalität der Investorinnen und Investoren in den oben dargestellten Märkten bezüglich Immobilienpreisentwicklungen unterschiedlich ist.
Wie oben dargestellt, wird in Diskussionen über den Schweizer Immobilienmarkt oft auf den wenig spezifischen Begriff des «Sonderfalls» zurückgegriffen. Wie die obigen Ausführungen zeigen, sind die Entwicklungen bei Schweizer Liegenschaften im internationalen Kontext keineswegs ausserordentlich oder einzigartig. Vielmehr lässt sich zeigen, wie verschiedene Faktoren, zum Beispiel wirtschaftliche und politische Stabilität, begrenztes Bauland, vernünftige Regulierungen und hohe Nachfrage, erfolgreich interagieren können.
Trotz der positiven Aspekte des Schweizer Immobilienmarktes stehen aber auch einige Herausforderungen im Raum. Die steigenden Preise und Mieten haben vielerorts zu einer Erschwinglichkeitskrise geführt. Entsprechend hat die Zahl der Regulierungsvorstösse im Immobilienmarkt in den Gemeinden und Kantonen in den vergangenen Quartalen weiter angezogen, was dazu führen könnte, dass Entwicklungen, Bauprojekte oder Renovationen zunehmend erschwert werden.
Dennoch bietet der Schweizer Immobilienmarkt auch zahlreiche Chancen zur Innovation. Die Aufstockung und Modernisierung von Bestandsgebäuden sowie die Entschlackung von Bewilligungsprozessen könnten dazu beitragen, die Angebotslücke zu verringern und mittelfristig die Erschwinglichkeit zu verbessern. Schliesslich haben zahlreiche institutionelle Anleger im Einklang mit ihren ausländischen Kollegen begonnen, ihre Portfolios an einem Ziel von Netto-Null-Treibhausgasemissionen auszurichten. Wir sind überzeugt, dass Innovation und technologischer Fortschritt in diesem Bereich in den kommenden Jahren hier eine Vielzahl an weiteren Opportunitäten eröffnen werden.
Wählen Sie in der Fondssuche aus unserem umfangreichen Produktangebot die für Sie passende Anlagelösung. Hier erhalten Sie Zugriff auf alle produktbezogenen Informationen.
Folgen Sie einem Fonds und erhalten Sie das Factsheet jeden Monat schnell und unkompliziert per E-Mail.
Fragen Sie uns nach interessanten Anlagechancen. Wir helfen Ihnen, Ihre Anlageziele zu erreichen.
1 Bundesamt für Statistik, Datenstand 2021
2 Bundesamt für Statistik, Datenstand Juni 2022
Risiken
Das oben erwähnte Unternehmen dient lediglich zu Illustrationszwecken und stellt weder eine Aufforderung noch ein Angebot zum Kauf oder Verkauf von Anteilen oder Anlagen dar.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten vermerkt.
Sofern nicht explizit anders gekennzeichnet, wurden alle Abbildungen in diesem Dokument von Credit Suisse AG und/oder den mit ihr verbundenen Unternehmen mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt.
Dieses Material stellt Marketingmaterial der Credit Suisse AG und/oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS» genannt) dar. Dieses Material stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zur Emission oder zum Verkauf noch einen Bestandteil eines Angebots oder einer Aufforderung zur Zeichnung oder zum Kauf von Wertpapieren oder anderen Finanzinstrumenten oder zum Abschluss einer anderen Finanztransaktion dar. Ebenso wenig stellt es eine Aufforderung oder Empfehlung zur Partizipation an einem Produkt, einem Angebot oder einer Anlage dar. Diese Marketingmitteilung stellt kein rechtsverbindliches Dokument und keine gesetzlich vorgeschriebene Produktinformation dar. Dieses Material stellt in keiner Weise ein Anlageresearch oder eine Anlageberatung dar und darf nicht für Anlageentscheidungen herangezogen werden. Es berücksichtigt weder Ihre persönlichen Umstände noch stellt es eine persönliche Empfehlung dar, und die enthaltenen Informationen sind nicht ausreichend für eine Anlageentscheidung. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen repräsentieren die Sicht der CS zum Zeitpunkt der Erstellung und können sich jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Sie stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Die CS gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt, sofern rechtlich möglich, jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Die Informationen in diesem Dokument dienen der ausschliesslichen Nutzung durch den Empfänger. Die Angaben in diesem Material können sich nach dem Datum der Veröffentlichung dieses Materials ohne Ankündigung ändern, und die CS ist nicht verpflichtet, die Angaben zu aktualisieren. Dieses Material kann Angaben enthalten, die lizenziert und/oder durch geistige Eigentumsrechte der Lizenzinhaber und Schutzrechtsinhaber geschützt sind. Nichts in diesem Material ist dahingehend auszulegen, dass die Lizenzinhaber oder Schutzrechtsinhaber eine Haftung übernehmen. Das unerlaubte Kopieren von Informationen der Lizenzinhaber oder Schutzrechtsinhaber ist strengstens untersagt. Dieses Material darf nicht an Dritte weitergegeben oder verbreitet und vervielfältigt werden. Jegliche Weitergabe, Verbreitung oder Vervielfältigung ist unzulässig und kann einen Verstoss gegen den Securities Act der Vereinigten Staaten von 1933 in seiner jeweiligen Fassung (der «Securities Act») bedeuten. Zudem können im Hinblick auf das Investment Interessenkonflikte bestehen. In Zusammenhang mit der Erbringung von Dienstleistungen bezahlt die Credit Suisse AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen unter Umständen Dritten oder erhält von Dritten als Teil ihres Entgelts oder in anderer Weise eine einmalige oder wiederkehrende Vergütung (z.B. Ausgabeaufschläge, Platzierungsprovisionen oder Vertriebsfolgeprovisionen). Potenzielle Anleger sollten (mit ihren Steuer-, Rechts- und Finanzberatern) selbstständig und sorgfältig die in den verfügbaren Materialien beschriebenen spezifischen Risiken und die geltenden rechtlichen, regulatorischen, kreditspezifischen, steuerlichen und buchhalterischen Konsequenzen prüfen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen.
Copyright © 2023 CREDIT SUISSE. Alle Rechte vorbehalten.
Händler: Credit Suisse (Schweiz) AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich I Händler: Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, 8001 Zürich I Händler: Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Kalandergasse 4, 8045 Zürich I Aufsichtsorgan (Registrierungsstelle): Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA)
