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L’immobilier est une composante intéressante d’une stratégie d’investissement fortement diversifiée. Ses atouts sont des caractéristiques risque/rendement stables et une faible corrélation aux autres classes d’actifs. Les produits multi-gestionnaires avec des véhicules de placement non cotés et reposant sur la valeur nette d’inventaire (VNI) proposent avec un investissement unique un accès à un portefeuille immobilier global.
25 novembre 2019
Depuis quelques années, les investisseurs institutionnels se trouvent face à une situation nouvelle sur les marchés d’investissement: les rendements sur les obligations des pays industrialisés se trouvent à des planchers historiques et vont vraisemblablement le rester un moment, à en croire les augures. Dans de nombreux cas, passer aux actions ne semble pas être très pertinent. Dans la quête de solutions de remplacement, on trouve les placements immobiliers indirects et fortement diversifiés. Ils se distinguent par une volatilité relativement faible, par des corrélations limitées avec les autres classes d’actifs et par des rendements corrigés du risque intéressants. Jusqu’à présent, le choix se limitait aux investissements immobiliers directs et à quelques placements collectifs cotés en bourse ou à des fonds de placement immobiliers (Real Estate Investment Trusts, REIT). Les placements directs ne se prêtent guère à une diversification appropriée, sans parler d’une expansion sur les marchés internationaux. Le problème de ce manque de diversification pourrait certes être résolu avec des placements cotés en bourse, mais au prix d’une volatilité relativement forte, notamment s’agissant des sociétés immobilières internationales et des REIT. En outre, ces instruments sont généralement négociés avec une prime ou avec une réduction sur la VNI.
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De nombreuses choses ont changé ces dernières années. Depuis 14 ans, Credit Suisse Asset Management joue un rôle pionnier – et avec succès – dans le domaine de l’immobilier indirect, spécialisé dans les investissements immobiliers indirects nationaux et internationaux. Une offre qui s’est avérée être dans l’air du temps. Suite à la demande de solutions stables et fiables pour remplacer les placements traditionnels, et également en raison de l’offre croissante, les investisseurs institutionnels en Suisse, notamment les caisses de pension, ont récemment constamment relevé leur allocation au segment «Immobilier étranger». La part d’investissements hors de leurs frontières des investisseurs institutionnels suisses reste, en comparaison internationale, très faible (les caisses de pension y consacrent moins de 10% de l’ensemble de leur allocation immobilière d’environ 24%, selon l’indice Credit Suisse des caisses de pension suisses, au deuxième trimestre 2019). Une donnée d’autant plus étonnante, car la part des investissements immobiliers suisses est très élevée, avec plus de 20% de la fortune totale des caisses de pension suisses. On observe donc la prévalence d’un certain enclin aux investissements immobiliers.
| Immobilier étranger indirect |
1.01% | 0.92% | 0.92% | 1.29% | 1.22% | 1.30% | 1.77% | 2.19% |
| Immobilier étranger direct |
0.33% | 0.15% | 0.16% | 0.17% | 0.16% | 0.19% | 0.11% | 0.07% |
| Immobilier suisse indirect |
11.85% | 11.87% | 12.00% | 12.19% | 12.28% | 12.94% | 12.89% | 12.73% |
| Immobilier suisse direct |
9.63% | 9.09% | 9.33% | 9.19% | 9.17% | 9.31% | 8.74% | 8.59% |
| Total | 22.82% | 22.03% | 22.41% | 22.84% | 22.83% | 23.74% | 23.51% | 23.58% |
Avec l’expansion à l’étranger, l’univers d’investissement s’accroît, tout comme le potentiel de rendement et les possibilités de diversification. Les investissements immobiliers répondent à des tendances de long terme, portées par de vastes évolutions économiques, démographiques et technologiques. Ainsi, les immeubles de logistique profitent actuellement très fortement du report durable du chiffre d’affaires du commerce de détail vers celui du commerce en ligne. Les distributeurs en ligne, comme Amazon ou Zalando, ont en effet besoin d’environ trois fois plus de surface logistique que les détaillants traditionnels, et ces formats de distribution sont à leur tour sous pression. Dans le monde, le secteur locatif dans les régions urbaines a le vent en poupe, car cette tendance à l’urbanisation fait que toujours plus de personnes recherchent dans les agglomérations des logements accessibles en matière de coûts. Différents secteurs de niche, comme le logement étudiant ou les cabinets médicaux (surfaces de bureaux pour les cabinets de praticiens ou les cliniques ambulantes) profitent du nombre d’étudiants en hausse et du changement démographique.
Ces tendances se traduisent différemment selon les régions. De ce fait, par exemple, les investissements dans les immeubles locatifs et leur location sont relativement fortement régulés dans de nombreux marchés. L’offre de nouvelles constructions varie selon les différentes sous-catégories – par exemple les grands immeubles d’habitation dans les centres-villes par rapport aux immeubles locatifs de faible hauteur dans les agglomérations –, et tous les locataires ne demandent pas les mêmes niveaux de loyers. Les détails importent également en matière d’immeubles de logistique: un standard de construction moderne, la taille et naturellement l’emplacement sont des facteurs clés. Les gestionnaires bien ancrés au niveau local disposent des meilleures opportunités pour prendre en compte ces tendances et ces nuances. Ainsi, il est possible de sélectionner les meilleurs partenaires ou les meilleurs fonds locaux à partir d’un univers d’investissement global.
Elargir son horizon à l’international offre un avantage, et s’assurer un accès aux produits multi-gestionnaires s’accompagne d’autres avantages, décisifs. Une telle solution permet à l’investisseur de profiter d’un fort engagement diversifié au travers d’un unique investissement. Les portefeuilles sont composés par des experts chevronnés, qui font entrer en jeu leur connaissance des marchés locaux. De plus, on échappe ainsi à l’ensemble des aspects de la gestion complexe et coûteuse liée à l’immobilier. La solution n’étant pas cotée, fluctuations de prix, agios et disagios, courants dans le négoce de titres en bourse, disparaissent. Il demeure toutefois vrai que la liquidité peut être quelque peu plus restreinte en comparaison avec ces derniers (la plupart des fonds ouverts non cotés proposent une liquidité trimestrielle). D’autre part, les fonds immobiliers multi-gestionnaires affichent une volatilité éminemment plus faible et des corrélations aux autres classes d’actifs moindres que les placements immobiliers cotés en bourse.
Notre équipe Indirect Real Estate investit sur des marchés immobiliers développés dans le monde entier, à la recherche de rendements intéressants assortis d’une volatilité modérée. L’immobilier fournit une bonne diversification face à d’autres classes d’actifs et, à long terme, une certaine protection contre l’inflation.
Certains produits multi-gestionnaires peuvent servir à une vaste palette de structures d’investissement possibles. Ils peuvent d’une part souscrire des fonds (primaries) et acquérir des parts de fonds d’autres investisseurs (secondaries); d’autre part, les investissements dans les «club deals» peuvent également constituer une valeur ajoutée. Ici, seul un très petit nombre d’investisseurs se tourne vers un portefeuille immobilier clair. De telles opportunités n’étant généralement pas commercialisées, un réseau de qualité est par conséquent essentiel. En outre, les produits multi-gestionnaires peuvent rendre possible l’acquisition d’un portefeuille immobilier via un partenaire local (fonds), et donc créer un nouveau véhicule d’investissement. Autre option, les co-investissements, c’est-à-dire des placements dans certains immeubles d’un fonds. La structure de frais est ici intéressante, et ce type d’investissement offre de plus l’avantage de placer du capital dans un temps très court, une possibilité intéressante à l’heure des taux négatifs.
Les fonds immobiliers étrangers non cotés peuvent jouer un double rôle intéressant dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels. Primo, ils favorisent la diversification grâce à des corrélations plus faibles vis-à-vis des placements en actions et obligataires, mais également avec l’immobilier suisse, ayant ainsi un effet stabilisateur pour le portefeuille. Secundo, le niveau d’activité modéré dans le secteur des nouvelles constructions depuis la crise financière mondiale et les perspectives de croissance intactes sur de nombreux marchés immobiliers dans le monde ouvrent des opportunités de rendement intéressantes. La sélection des fonds et du gestionnaire de fonds est cruciale. Celui-ci doit disposer de l’expertise locale et de l’expérience nécessaire sur les marchés immobiliers concernés. Ces derniers sont souvent marqués par des réalités locales, difficilement déchiffrables pour des acteurs extérieurs. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à des solutions multi-gestionnaires permettant d’acquérir l’expertise locale nécessaire.
Raisons d'investir dans des fonds immobiliers non cotés
Parmi les principales raisons pour les investisseurs de se tourner vers l’immobilier non coté figure l’accès à une gestion experte. Viennent ensuite les avantages de la diversification pour un portefeuille multi-actifs existant et une diversification à l’international pour un portefeuille national existant.
S’agissant des fonds de fonds, l’accès à la gestion experte et celui à des secteurs spécifiques arrivent en première place ex æquo. Les avantages de la diversification (à la fois pour un portefeuille multi-actifs et à l’international) et la stabilité des rendements du revenu arrivent tous deux en deuxième position.
Source: INREV, basé sur un échantillon de 77 personnes ayant répondu
En fonction de la situation individuelle de l’investisseur en ce qui concerne le volume d’investissement, les besoins en liquidités ou les coûts d’une solution de placement, les fonds multi-gestionnaires peuvent être une option intéressante.