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A l’occasion d’un forum ouvert, nous avons recueilli les réflexions de Christoph Schumacher, responsable Global Real Estate, sur les récentes tendances de performance et les opportunités potentielles dans le monde de l’investissement immobilier.
12 mai 2020
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, nous avons en fait connu un très bon premier trimestre et avons largement surperformé nos objectifs. Cependant, l’impact de la crise du COVID-19 va sans aucun doute se faire sentir au cours du deuxième trimestre. Les prix ont baissé tout simplement parce qu’il est impossible d’évaluer correctement les actifs et d’exercer une due diligence adéquate dans un tel contexte de confinement. L’étendue de l’analyse que nous pouvons effectuer à distance est limitée. Par ailleurs, le processus de due diligence doit en majeure partie avoir lieu sur le terrain. Ainsi, nous avons par exemple été dans l’obligation de reporter une acquisition prévue en Asie.
"En 2020, les taux d’avance sont nettement inférieurs et il y a beaucoup plus de fonds propres sur le marché."
L’année 2008 a vu beaucoup de ventes contraintes en raison du fort endettement des investisseurs. Les banques détentrices de prêts en souffrance ont dû procéder à des saisies et à des ventes forcées, ce qui a entraîné une forte baisse des prix des actifs. En 2020, les taux d’avance sont nettement inférieurs et il y a beaucoup plus de fonds propres sur le marché. Les investisseurs à l’affût d’une vague de ventes au rabais comparable à celle de 2008 seront probablement déçus, car l’immobilier est une classe d’actifs très résistante. Cependant, nous nous attendons à voir émerger des opportunités intéressantes plus tard cette année.
Sans surprise, ce sont les espaces de vente au détail qui ont le plus souffert. Par ailleurs, la tendance en faveur du commerce en ligne s’est jusqu’à présent rapidement accélérée depuis le début de la crise. Toutefois, il convient de noter que les centres commerciaux britanniques et américains étaient déjà sous pression depuis des années, contrairement au marché d’Europe continentale, qui s’était montré bien plus résistant avant la pandémie. Nous savons combien la situation est devenue difficile pour les détaillants et nous avons été les premiers de notre groupe de pairs à offrir le loyer d’avril en Suisse dans l’intérêt des investisseurs. C’est un bon exemple montrant qu’une gestion performante de portefeuille immobilier ne se limite pas simplement à l’achat et à la vente de propriétés. Pour ce qui est de l’avenir, nous pensons que l’expérience physique du shopping continuera d’être appréciée et que la fréquence des visites repartira donc rapidement une fois les restrictions levées.
Sans aucun doute, le principal bénéficiaire de la pandémie est la logistique, des entreprises telles qu’Amazon ayant cherché à développer leur activité de distribution. L’une des spécificités de l’immobilier logistique est qu’il ne s’agit pas d’un marché standardisé; l’actif en question doit répondre aux besoins particuliers de l’acquéreur. C’est pourquoi nous constatons une forte demande en Suisse et en Europe continentale pour les biens immobiliers adéquats. Toutefois, il s’agit d’une catégorie d’actifs très spécifique au sein du secteur immobilier, exigeant un niveau élevé de connaissances et d’expérience de chaque marché local.
Nous sommes entrés dans la crise avec un taux de vacance des immeubles de bureaux exceptionnellement bas (2% ou moins) dans les grandes villes d’Europe continentale et du Japon. Certes, beaucoup de personnes ont dû s’habituer au télétravail au cours des dernières semaines et des derniers mois. Cependant, si les travailleurs apprécient la flexibilité, nous pensons que la plupart d’entre eux préfèrent se rendre sur leur lieu de travail traditionnel, pour profiter de l’interaction directe avec leurs collègues. Nous sommes des investisseurs très actifs dans l’immobilier de bureaux, et nous achetons et vendons chaque année des biens en mettant l’accent sur la qualité des flux de trésorerie sous-jacents. Nous nous concentrons sur les meilleurs emplacements. Ce secteur représente notre activité principale et nous pensons que, outre ses faibles taux de vacance et la résilience de ses rendements, il bénéficie du soutien structurel de la faiblesse des taux d’intérêt et des contraintes de l’offre dans ces circonstances. Nous tablons sur une baisse de l’offre sur les marchés dans un avenir proche.
"L’attrait de l’investissement immobilier s’est renforcé, compte tenu des niveaux d’entrée intéressants et de l’écart attractif entre les rendements obligataires et les rendements immobiliers."
Nous avons une forte exposition au marché résidentiel en Suisse. Le secteur résidentiel est généralement celui qui est le moins sensible aux fluctuations du cycle économique et la Suisse possède l’un des marchés immobiliers résidentiels les plus stables.
Le marché de l’immobilier a subi une correction ces dernières semaines pour diverses raisons. En Suisse, par exemple, un certain nombre d’investisseurs institutionnels détenaient dans leur portefeuille, lors de l’entrée dans la crise, une exposition immobilière maximale de 25%, qu’ils ont dû réduire du fait des fortes pressions qui se sont exercées sur le prix des autres actifs. En conséquence, l’attrait de l’investissement immobilier s’est renforcé, compte tenu des niveaux d’entrée intéressants et de l’écart attractif entre les rendements obligataires et les rendements immobiliers. En outre, les actifs physiques, tels que l’or et l’immobilier, peuvent jouer un rôle de valeur refuge en période de crise. Nous identifions donc une demande latente de biens immobiliers chez certains types d’investisseurs, notamment chez les clients de banques privées qui souhaitent sécuriser leurs portefeuilles en augmentant leur exposition à l’immobilier en tant que valeur refuge en période d’incertitude. Enfin, l’immobilier est à la fois un précieux outil de diversification au sein d’un portefeuille en raison de sa faible corrélation aux autres classes d’actifs, et une classe d’actif diversifiée en elle-même, du fait des influences géographiques, régionales et sectorielles qui affectent sa performance de différentes manières à différents moments.
Responsable Global Real Estate
Christoph Schumacher, Managing Director, compte plus de 25 années d'expérience professionnelle et de direction dans les domaines de l’immobilier, de la finance, des affaires juridiques et du conseil.
Christoph Schumacher a été nommé responsable Global Real Estate chez Credit Suisse Asset Management en juin 2017. En mars 2011, il a été nommé CEO d’Union Investment Institutional Property GmbH, Allemagne, où il était en charge des affaires institutionnelles et membre du comité d'investissement immobilier d'Union Investment. En janvier 2016, il est devenu porte-parole pour le conseil d'administration de la Fédération allemande des propriétés immobilières (ZIA Région Nord).
Entre 2005 et 2011, Christoph Schumacher a travaillé pour Generali Real Estate à Cologne, à Luxembourg et à Paris. Auparavant, il était avocat chez Linklaters à Berlin et à Londres. Il a été conseiller personnel et directeur de cabinet du ministre des Finances à Berlin.
Christoph Schumacher a étudié à l’Université de Fribourg, à l’Université de Genève et à l’Université de Bonn et est titulaire d'un doctorat de l'Institut de droit commercial international de l'Université de Münster.