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Les biens immobiliers résidentiels: une classe d’actifs appréciée

Ce segment offre un grand potentiel qui s’explique par l’évolution des besoins en matière de vie et de logement et par la prise en compte d’approches anticipatrices, comme la revalorisation, la densification ou les nouvelles tendances en matière de logement. Le Credit Suisse Real Estate Fund Siat, le plus ancien fonds immobilier suisse et le plus grand fonds d’immobilier résidentiel de Suisse, participe à ces changements.

27 août 2020

Les biens immobiliers résidentiels se distinguent par de solides rendements. En outre, leur performance est généralement moins volatile que celle des autres classes d’actifs. Certains portefeuilles bénéficiant d’un historique particulièrement long comportent des objets disposant d’une situation centrale comme on n’en trouve pratiquement plus aujourd’hui. Le portefeuille diversifié du Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat) comporte plus de 170 immeubles, dont sept y sont détenus depuis 1938.

Les fonds immobiliers permettent aux investisseurs de participer à un portefeuille composé et géré par des experts et de bénéficier de la compétence des experts immobiliers. En outre, il s’agit de fonds liquides, les parts des fonds cotés en bourse sont négociables chaque jour, et il est possible d’investir même de petits montants dans des placements immobiliers.

Facteurs déterminants

L’offre et la demande influent sur la valeur des biens immobiliers résidentiels. Les questions centrales sont les suivantes: «Combien de logements sont construits?» et «Comment la population résidente évolue-t-elle?». Dans les projets de construction, le niveau des taux d’intérêt joue un rôle déterminant, car il détermine les conditions d’emprunt des maîtres d’ouvrage. Quant à la croissance démographique, elle dépend fortement de l’immigration nette. Ces deux indicateurs sont analysés de près par les responsables immobiliers.

D’autres facteurs tels que le site, l’architecture, le standard de construction et la forme de l’habitat sont également pris en compte. Outre les facteurs économiques, les évolutions sociétales et culturelles jouent également un rôle important. Une tendance à construire des logements plus spacieux à la campagne ou plutôt des appartements en ville peut influer sur le marché et donc avoir une influence considérable sur les rendements. Actuellement, l’habitat durable a le vent en poupe et la tendance ne devrait pas s’inverser. La prise en compte de ces facteurs requiert une longue expérience et une connaissance approfondie du marché.

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Entre anciennes valeurs et nouvelles voies

Il n’y a pas que les nouvelles constructions en zone verte qui apportent des rendements intéressants. Les sites existants recèlent souvent un potentiel important que l’on peut exploiter en revalorisant la construction ou en procédant à une rénovation complète du bien. Il est possible d’atteindre des objectifs écologiques en prenant les mesures correspondantes ou de rénover un bâtiment ancien de sorte à répondre aux besoins actuels en matière de logement. Des projets novateurs menés sur divers sites ouvrent de nouvelles voies, par exemple dans le domaine de la densification des constructions ou de la mixité et de la conception attractive de quartiers entiers.

Le fonds CS REF Siat est pris dans ce jeu d’équilibre. Il se concentre sur des biens immobiliers résidentiels rentables (et sur une sélection d’immeubles commerciaux) situés dans des centres dynamiques tout en misant sur une croissance qualitative et sur la rénovation constante des immeubles.

Il en résulte un portefeuille largement diversifié et fortement implanté dans toutes les régions de Suisse. Deux tiers des revenus proviennent des bâtiments d’habitation. Pour les biens immobiliers résidentiels bien situés et auxquels s’appliquent des approches anticipatrices (revalorisation, densification, nouvelles tendances en matière de logement), le marché est intact: il s’agit de conditions idéales pour le fonds.

Risques

Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement cotés plus importants.

La valeur des immeubles peut varier dans le temps, notamment en raison des facteurs suivants:

Variation de l’offre ou de la demande qui se répercute négativement sur l’achat/la vente ou la location d’objets
Évolution des intérêts et/ou des monnaies
Impôts ou modification des conditions-cadres réglementaires sur les différents marchés
Risques environnementaux
Catastrophes
Force majeure, terrorisme

Source Credit Suisse, sauf si spécifié autrement.

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Les principaux risques associés aux placements immobiliers incluent la liquidité limitée du marché immobilier, l’évolution des taux d’intérêt hypothécaires, l’évaluation subjective des immeubles, les risques intrinsèques liés à la construction d’immeubles et les risques environnementaux (p. ex. terrains contaminés).
Le fonds Credit Suisse Real Estate Fund Siat est un fonds de placement de droit suisse de la catégorie « Fonds immobiliers » selon la Loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux (LPCC). La direction des fonds est Credit Suisse Funds AG, Zurich. La banque dépositaire est Credit Suisse (Suisse) SA, Zurich.
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