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Le marché des biens logistiques connaît une période d’expansion mondiale aussi significative que soutenue. Sous l’impulsion des changements dans les modes de consommation et du progrès technologique, la croissance sur le marché de l’immobilier logistique offre aux investisseurs la possibilité de dégager de solides rendements ajustés au risque et de diversifier leur portefeuille.
25 mars 2021
Plusieurs facteurs concourent à l’expansion du marché immobilier logistique dans le monde, expansion qui génère à son tour des opportunités d’investissement intéressantes pour les personnes en quête de solides rendements ajustés au risque. Le premier de ces facteurs est la progression continue du commerce en ligne, moteur essentiel de la demande de biens logistiques qui, avec la pénurie mondiale d’espaces logistiques de premier ordre, constituent les ingrédients du développement des investissements dans ce segment.
Avant l’apparition du COVID-19, le service de recherche de Goldman Sachs prévoyait une croissance importante de l’e-commerce: 14% en moyenne annuelle d’ici à 2022 aux États-Unis. Lorsque la situation s’est apaisée sur le front de la pandémie, l’explosion post-confinement a entraîné une révision à la hausse de cette prévision à 22%.1 La croissance des ventes en ligne devrait même être encore supérieure en Asie-Pacifique, tandis que l’Europe de l’Ouest complète le tableau des trois régions enregistrant la plus forte progression dans ce domaine. À l’échelle mondiale, le commerce de détail en ligne devrait grimper en flèche, passant de 3530 milliards USD en 2019 à pas moins de 6540 milliards en 2022, ce qui représente une hausse de 85% sur cette période.2
Le lien entre l’expansion du commerce en ligne et celui de l’immobilier logistique est assez évident. Outre des prix moins élevés, les consommateurs attendent de l’e-commerce une plus grande commodité. Lorsqu’ils choisissent des boutiques en ligne, ils tiennent également compte des options de livraison proposées, de la politique de retour et de la rapidité de livraison.3 Afin de répondre à ces attentes, les prestataires de logistique tiers et les magasins en ligne ont un impératif: trouver des emplacements adéquats pour des centres d’e-fulfilment et des installations du dernier kilomètre de qualité situés à proximité des grands centres urbains.
Il est à noter que les commerces de détail en ligne mobilisent trois fois plus d’espace logistique que les détaillants traditionnels.
Changements dans les comportements des consommateurs
Source: recherche Prologis
Cette demande d’espace logistique de qualité dans un contexte de relative pénurie donne lieu à des perspectives globalement haussières au sein du secteur. Dans une récente enquête auprès de 16 gérants de biens logistiques, 75% s’attendent à une augmentation des loyers dans les trois prochaines années. Près de la moitié prévoient d’accroître leurs achats de biens immobiliers logistiques au cours de la même période.4
Les toutes dernières données reflètent déjà les attentes élevées des investisseurs en biens immobiliers logistiques. Entre les premier et deuxième trimestres 2020, les commerçants en ligne américains ont accru d’environ 20% leur surface louée de locaux industriels.5 Dans son analyse du mois d’août, Catella Research indique que les forces à l’œuvre derrière les tendances en matière de biens logistiques sont les mêmes que celles faisant «du marché logistique européen … le gagnant de la pandémie à moyen et à long termes».6
Hausse du volume des surfaces louées aux États-Unis au 2e trimestre 2020 malgré les confinements
Volume de surfaces industrielles louées par catégorie en mio. de pieds carrés
Sources: BofAML, JLL Research, Credit Suisse
En effet, selon Sven Schaltegger, gestionnaire de portefeuille chez Credit Suisse Asset Management, «le marché de l’immobilier logistique semble sur le point de connaître une expansion particulièrement forte. Les gérants d’actifs ayant accès à un flux de transactions et à un réseau de spécialistes locaux sont parfaitement positionnés pour tirer profit de cette opportunité pour le compte de leurs clients.»
La diversification du portefeuille reste toujours aussi importante. Pour les investisseurs souhaitant ajouter une nouvelle classe d’actifs à leurs placements, l’immobilier logistique mérite donc une attention soutenue. De manière générale, l’immobilier est traditionnellement considéré comme une source de rendements respectables et de protection du capital. En outre, compte tenu de l’incertitude générée par la pandémie de COVID-19 dans un contexte où les rendements sont déjà au plus bas, il jouit d’une certaine popularité dû à son statut de relative valeur sûre. Néanmoins, même avant que les turbulences ne touchent les marchés, l’immobilier logistique en particulier avait déjà pris de l’essor. Ainsi, CBRE a constaté un intérêt fort et persistant pour des actifs logistiques de qualité dans le monde entier en 2018 tout en prédisant une croissance robuste au cours de l’année suivante.7
Les retours sur investissement dans le secteur de l’immobilier industriel, qui englobe les biens logistiques, sont attrayants depuis longtemps, et les moteurs de l’expansion dans le domaine logistique devraient continuer à accélérer cette tendance.8
Quelques éléments sont à prendre en compte lors de la composition d’un portefeuille axé sur l’immobilier logistique mondial et dégageant un rendement ajusté au risque optimal pour un niveau de risque donné. Tout d’abord, il est primordial de bien comprendre les différents rapports risque/rendement offerts par les opportunités d’investissement Core, Core Plus et Value Add. Les placements Core, c’est-à-dire des biens immobiliers bien situés générant d’excellentes rentrées financières de la part de locataires solides, présentent des risques plus faibles, mais un potentiel de hausse généralement limité. Ils sont utiles pour ajouter un élément de stabilité au portefeuille, notamment du fait de leurs revenus locatifs stables à long terme qui, dans le cas des placements logistiques, ont tendance à être plus élevés que dans d’autres secteurs immobiliers. Ensuite, pour être bien diversifié, un portefeuille logistique doit inclure une composante portant sur les nouveaux développements afin de débloquer les primes correspondantes sur un marché actuel vigoureux et en pénurie d’offre.
Bien sûr, il est crucial de gérer soigneusement les risques liés à ces nouveaux développements, par exemple en limitant les projets spéculatifs, en mettant l’accent sur des immeubles clés en main destinés à des locataires solides ou en ayant recours à des structures de financement à terme auprès de promoteurs de premier ordre et bien capitalisés. Une attention particulière doit également être accordée à la diversité régionale en tenant compte du fait que la demande d’espaces logistiques augmente dans le monde entier et que la pondération géographique d’une stratégie donnée est donc essentielle.
Lorsque ces critères sont remplis, les investisseurs peuvent combiner les revenus issus de la hausse des loyers des biens logistiques à l’appréciation du capital résultant d’une gestion active. Ils profitent ainsi d’une performance potentielle à long terme supérieure à celle de nombreuses autres classes d’actifs dans le contexte d’incertitude actuel. Bien sûr, la sélection des investissements est au cœur d’une stratégie efficace, et la capacité des gestionnaires de fonds à identifier et à exécuter les bonnes opérations joue un rôle majeur.
Rendements annuels totaux du secteur industriel
Pour l’identification d’opportunités d’investissement intéressantes dans le domaine de l’immobilier logistique, on ne saurait trop insister sur l’importance des réseaux et des partenariats. Il s’agit là d’une distinction majeure par rapport aux actions cotées, par exemple, auxquelles s’appliquent des restrictions légales quant aux types d’informations accessibles aux investisseurs. L’immobilier est une «activité relationnelle», et les gestionnaires de portefeuille qui en sont conscients bénéficient d’un avantage déterminant dans la rude concurrence pour trouver des investissements en biens logistiques de qualité.
Les professionnels de l’investissement immobilier sont des négociateurs. S’ils doivent disposer de solides facultés d’analyse pour comprendre les fondamentaux économiques d’une opportunité donnée, les compétences relationnelles comme la capacité à développer un réseau comptent tout autant. Des relations durables avec des partenaires locaux expérimentés sont essentielles pour mettre en place un pipeline d’investissements et un flux de transactions qui ne sont peut-être pas visibles pour tous les acteurs du marché et peuvent déboucher sur des opportunités de co-investissement attrayantes.
Les principaux avantages sont l’accès à une perspective unique sur les marchés locaux et la possibilité d’identifier des transactions exclusives et inaccessibles à d’autres investisseurs moins bien interconnectés. Celles-ci peuvent inclure des joint ventures, des fonds, des club deals et des stratégies de constitution de fonds grâce à l’apport d’un capital de démarrage.
L’immobilier est un univers d’investissement complexe mais durablement attrayant. Si certains domaines comme les magasins ou les bureaux subissent le contrecoup de tendances découlant de la crise du COVID-19, ces mêmes tendances stimulent la croissance dans des secteurs de l’économie qui ont besoin d’espaces logistiques pour croître. Et si cette classe d’actifs présente d’excellentes perspectives à moyen et à long termes, il faut veiller à sélectionner un partenaire disposant d’une stratégie optimale et de l’expertise requise pour investir dans l’immobilier logistique.
Toutefois, indépendamment de la pandémie, le spectre des possibilités d’investissement s’est en fait encore élargi. «Si ce n’est pas maintenant, alors quand?» exprime une volonté accrue de repenser les choses à un niveau fondamental. Les nouvelles opportunités et les nouveaux défis qui en découlent sont examinés dans ce numéro de Scope.
1 Credit Suisse Investment Strategy Department, «Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary», consulté le 11 août 2020
2 Statista, «Retail e-commerce sales worldwide from 2014 to 2023» statista.com/statistics/379046/worldwide-retail-e-commerce-sales/, consulté le 27 août 2020
3 Recherche Prologis
4 Scope Analysis, «Logistics real estate market survey: Logistics properties as crisis winners – but with risks», scopeanalysis.com/?xyzallow#search/research/detail/164448ENEN, consulté le 12 août 2020
5 Credit Suisse Investment Strategy Department, «Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary», consulté le 11 août 2020
6 Catella Research, catella.com/en/germany/research/catella-logistics-market-map-europe-2020, consulté le 15 septembre 2020
7 Recherche CBRE, «Global Industrial and Logistics Prime Yields 2019», cbre.com/research-and-reports/Global-Industrial-and-Logistics-Prime-Yields-March-2019/, consulté le 16 septembre 2020
8 Bloomberg et MSCI
