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Le portefeuille immobilier de Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management fait l’objet d’un examen régulier afin de déterminer le potentiel d’optimisation. Outre les rénovations régulières visant à préserver la valeur, les experts internes évaluent également les biens afin de déterminer ce qui est le plus opportun: une rénovation ou un repositionnement complet au moyen d’une nouvelle construction.
27 janvier 2022
Aujourd’hui, les optimisations écologiques sont souvent le facteur déclencheur de projets de rénovation plus importants. Il s’agit, par exemple, de nouveaux chauffages, d’installation photovoltaïques ou d’une meilleure isolation des bâtiments. Depuis de nombreuses années, Global Real Estate prend en considération ces aspects dans le cadre de sa stratégie de durabilité.
Ces dernières années, Global Real Estate a continuellement examiné son portefeuille de plus de 1300 biens immobiliers afin de déterminer les possibilités d’exploitation. En effet, au fil des années, les besoins des locataires et les conditions en matière d’urbanisme changent, en plus des exigences écologiques et sociales. Du point de vue des investisseurs, c’est l’optimisation d’un rendement durable qui est au centre de l’attention, que ce soit par le biais d’une redensification, d’un repositionnement ou d’une conversion, afin de réduire au minimum le taux de vacance et de créer ainsi une valeur ajoutée pour les investisseurs.
Lors de l’examen préliminaire du bien immobilier, la division interne de construction et de développement analyse, entre autres, le potentiel de développement, la situation générale de viabilisation, les plans d’étage existants, l’état et la conception des salles d’eau et des cuisines, les espaces extérieurs tels que les balcons ou les espaces verts, ainsi que le respect des normes de durabilité afin de garantir l’attractivité locative à long terme du bien et donc un rendement durable.
Après une analyse approfondie et en tenant compte des aspects susmentionnés, l’équipe de projet, en collaboration avec le gestionnaire de fonds, décide si une rénovation ou un repositionnement complet du bien doit avoir lieu.
«De notre point de vue de promoteur, il est important que le nouveau bien trouve la faveur du marché et fournisse ainsi aux investisseurs des rendements durables et à long terme», déclare Martin Munz, responsable Development & Construction Suisse chez Credit Suisse Asset Management Global Real Estate. Un repositionnement – c’est-à-dire une nouvelle construction – n’est généralement envisageable que s’il existe un potentiel d’exploitation supplémentaire d’au moins 50% et une harmonisation avec le loyer du marché. «Sinon, c’est une rénovation qui s’impose; nous avons alors besoin des plans pour une rénovation prometteuse», explique Martin Munz.
À première vue, le potentiel d’exploitation élevé peut sembler représenter un obstacle majeur. Le repositionnement d’un bâtiment est complexe, nécessite des investissements importants et comporte des risques, tels que les recours et les retards de projet qui en découlent.
L’ancienneté du bien immobilier joue également un rôle décisif. «Dans le cas de bâtiments anciens, la rénovation ne vaut souvent pas la peine, car trop d’interventions seraient nécessaires, notamment
en raison des exigences écologiques et techniques imposées aux bâtiments modernes», explique Martin Munz. C’est pourquoi, dans un tel cas, on remplace souvent un ancien bâtiment par un nouveau, car Global Real Estate poursuit une politique sans équivoque en matière de réduction des émissions de CO2. D’ici 2040, l’ensemble du portefeuille immobilier devra être climatiquement neutre.
Qu’il s’agisse d’une rénovation, d’un repositionnement, d’une conversion ou d’une construction nouvelle, il est essentiel d’en informer les locataires à temps et de manière transparente. En effet, Global Real Estate souhaite systématiquement offrir de bonnes solutions aux locataires existants. Dans le cas d’une rénovation plutôt standard des salles d’eau et de la cuisine et, le cas échéant, d’un agrandissement des espaces extérieurs, la majorité des locataires restent normalement dans le bâtiment pendant la phase de construction – et même dans leur propre appartement, si la situation le permet. Parfois, l’option se présente aussi d’emménager temporairement dans un autre appartement qui s’est libéré.
En cas de repositionnement ou de nouvelle construction, les locataires doivent déménager. Martin Munz déclare: «En règle générale, nous informons les locataires suffisamment à l’avance avant le début prévu des travaux. Cela leur laisse le temps de s’organiser ou, le cas échéant, de chercher un nouvel appartement.» Global Real Estate ou la régie immobilière concernée apporte le meilleur soutien possible et fait preuve de souplesse en matière de délais de préavis.
Comme pour tout projet de construction, il est important de prévenir également le voisinage et les autres parties prenantes à un stade précoce. Martin Munz constate que les maîtres d’ouvrage et les investisseurs accordent désormais beaucoup d’attention à une communication précoce et transparente. «Nous recherchons le dialogue avec toutes les parties prenantes afin de pouvoir écouter leurs préoccupations dès le début et d’y répondre au mieux.»
La nouvelle édition de Novum est consacrée au thème de l’architecture.
