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Sven Schaltegger connaît mieux que quiconque le marché international de l’immobilier. En tant que responsable Multi-Manager Real Estate chez Credit Suisse Asset Management, il sait aussi quel est le moyen le plus efficace pour investir dans cette classe d’actifs. Découvrez ses cinq avis sur la question.
13 avril 2022
Le marché mondial de l’immobilier est très diversifié et offre ainsi un potentiel de rendement intéressant. Mais cela requiert également une grande expertise, car il faut chercher le rendement dans les secteurs, les marchés et, last but not least, auprès de partenaires disposant d’une expertise locale. Pour les investisseurs intéressés, il est également souvent difficile de procéder à une sélection prometteuse et de bénéficier d’un accès efficace et diversifié. En effet, même les marchés immobiliers mondiaux fonctionnent essentiellement au niveau local. C’est pourquoi il est nécessaire de disposer d’un savoir-faire local, de réseaux locaux et d’échanger fréquemment avec les experts du terrain.
Credit Suisse Asset Management a identifié quatre mégatendances susceptibles d’influencer fortement la demande en biens immobiliers. Il s’agit de la durabilité, de l’urbanisation, de la démographie et de la numérisation. Ces tendances sont déclinées selon les sujets et les segments immobiliers et sont fréquemment mises en œuvre de manière très locale, le potentiel et la maturité des différents marchés pouvant fortement varier. Il est également essentiel de gérer activement le portefeuille en échangeant avec des spécialistes sur place.
Les investissements indirects dans l’immobilier international présentent deux grands avantages puisque le profil de risque reste modéré et oscille entre celui des actions et celui des obligations. Les véhicules de placement non négociés et non cotés présentent également une volatilité nettement plus faible que les produits de placement cotés et ont notamment une corrélation plus faible avec les marchés des actions. Entre 2000 et 2020, ce taux était de 0,44 par rapport aux placements en actions.
Selon une idée préconçue, les placements immobiliers nécessiteraient une mise de fonds importante et les placements immobiliers internationaux encore plus. Or, cette affirmation n’est vraie que si les investisseurs misent sur des placements directs, ce qui n’est pas le cas des placements indirects sur le marché de l’immobilier international. Les considérations liées aux risques conduisent également souvent à une sous-pondération (voir la déclaration précédente). Alors que dans le domaine des actions, environ 59% du volume de placement est investi à l’international, ce chiffre n’est que d’environ 12% en moyenne pour les biens immobiliers. Si l’on sous-pondère à ce point les placements immobiliers internationaux de son portefeuille de placement, on passe à côté d’un potentiel majeur de rendement et de diversification.
Les placements immobiliers internationaux constituent par définition une diversification par rapport à la plupart des autres classes d’actifs. Il est même possible d’augmenter l’effet de diversification par des décisions judicieuses, à l’aide d’investissements cibles, de gestionnaires, de régions, de secteurs et de profils de risque différents ainsi que de mégatendances. Les véhicules d’investissement indirect permettent d’obtenir la plupart de ces résultats avec relativement peu de capital.
Les mégatendances de l’urbanisation et de la numérisation sont illustrées par l’exemple des immeubles logistiques dits du dernier kilomètre, qui déploient leur plein potentiel dans et autour des grandes agglomérations. Ce phénomène s’inscrit dans le cadre de l’essor mondial du e-commerce qui caractérise le marché de la logistique. Un portefeuille composé de ce type d’immeubles logistiques dits du dernier kilomètre et situés autour de Barcelone et de Madrid a été acquis en collaboration avec un partenaire. Là encore, les investisseurs peuvent bénéficier de cette opportunité mise en œuvre localement par Credit Suisse Asset Management grâce à cette possibilité d’investissement indirect.
Le cas de la location de maisons individuelles (single-family rental) aux États-Unis illustre bien les mégatendances de la numérisation et de la démographie. En effet, de nombreux Américains souhaitent posséder leur propre maison individuelle, mais ils n’ont souvent plus les moyens de se l’offrir. L’un des partenaires de Credit Suisse Asset Management a élaboré un concept qui permet aux personnes intéressées de louer facilement de tels biens. Grâce à un pool de plus de 10 000 biens immobiliers et à une solution numérique, la gestion s’avère très efficace. Les investisseurs institutionnels peuvent profiter de cette tendance grâce à un véhicule de placement indirect.
Malgré tous les avantages du télétravail, de nombreuses personnes sont heureuses de pouvoir retourner au bureau. Toutefois, pour que ces bonnes dispositions perdurent, il faut des environnements de travail d’un genre nouveau. Le bureau doit devenir un lieu de bien-être où il fait bon travailler.
