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Immeubles de logistique: un produit de placement recherché, mais rare

Dans les placements immobiliers, le marché de la logistique a beaucoup gagné en importance ces dernières années. La croissance significative de l’e-commerce et les pénuries dans les chaînes d’approvisionnement mondiales signifient toutefois qu’il n’y a actuellement pas assez d’objets de placement disponibles. Il convient donc de miser sur de bons partenariats pour investir dans les immeubles de logistique.

2 septembre 2022

Principaux éléments à retenir

  • L’e-commerce et le volume de colis lié ont fortement augmenté depuis le début de la pandémie et continueront à s’accroître.
  • Cela fait monter la valeur des immeubles de logistique et en fait des placements immobiliers recherchés.
  • Cependant, en raison des exigences accrues concernant l’emplacement et les parcelles, peu d’immeubles convenables sont disponibles.
  • En outre, les études montrent que les entreprises de commerce en ligne fournissent elles-mêmes les immeubles nécessaires.
  • Ces évolutions provoquent la rareté des immeubles de logistique sur le marché. Pour gérer les portefeuilles correspondants, avoir un bon réseau est avantageux. 

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L’afflux de colis, un défi logistique

La pandémie de COVID-19 a accéléré le commerce en ligne. Pour les centres logistiques, cela a créé un afflux de colis encore jamais vu. D’après les études de la Poste suisse, en 2020, la croissance a été de 23,3% et de 9,6% supplémentaires en 2021. Les entrepôts des boutiques en ligne menaçaient de craquer du fait de la charge supplémentaire. Dans le commerce en ligne, de nombreuses entreprises ont dû rapidement recruter du personnel supplémentaire pour accélérer les flux de marchandises, lutter contre les retards de livraison ou même éviter l’effondrement de l’activité. 

Des obstacles à la construction de centres logistiques

Le rythme de construction des centres logistiques a accéléré partout. Des marchands en ligne en plein essor ont déjà doublé la surface de leurs entrepôts. Les prévisions annoncent en outre que le volume transporté devrait rester élevé même après la levée des mesures liées à la pandémie.  

En parallèle de cette croissance, les centres logistiques connaissent une pression grandissante du fait des interruptions sur les chaînes logistiques. La guerre en Ukraine, les mesures de lutte contre la pandémie qui se poursuivent en Chine ou le conflit autour de Taïwan font partie des causes. Les goulets d’étranglement dans les infrastructures logistiques fortement sollicitées resteront donc la norme.

Alors qu’il faudrait des surfaces logistiques trois fois plus grandes...

La croissance de l’e-commerce se reflète aussi dans l’expansion du marché des immeubles de logistique. Qu’il s’agisse de grands centres logistiques, de centres de distribution plus petits ou de centres de transbordement efficaces: pour répondre aux attentes de la clientèle, il faut trouver des sites dédiés qui conviennent à la logistique et au commerce en ligne pour des immeubles et des solutions pour le «dernier kilomètre». Pour cela, le commerce en ligne a besoin d’environ trois fois plus de surface logistique que le commerce de détail traditionnel. Les surfaces sont surtout recherchées dans les villes et leurs agglomérations, ainsi que sur les principaux axes de circulation. 

... il n’y a que peu de possibilités d’investissement

Une analyse des demandes de permis de construire de 2021 montre toutefois que les nouvelles surfaces logistiques créées sont principalement prévues et construites par les entreprises elles-mêmes. Ainsi, les possibilités de placement sur le marché asséché des surfaces logistiques resteront rares à l’avenir.

Par conséquent, en 2021, le taux de disponibilité des immeubles de logistique permettant d’investir était de 2,2% seulement, pour les immeubles industriels, il était même de 1,6% seulement. 

Peu de biens adéquats disponibles

Les exigences spécifiques en matière d’emplacement ainsi que de taille et de caractéristiques des parcelles limitent le nombre de biens disponibles qui pourraient être envisagés pour une utilisation logistique. De nombreuses communes sont plutôt hostiles aux développements de projets en raison de l’augmentation du trafic attendue, ce qui constitue un autre défi.

La conséquence: augmentation des prix des surfaces logistiques

En conséquence de l’offre rare et de la forte demande, les prix des surfaces logistiques augmentent. Dans un objectif de revenus liés à l’évolution de la valeur plus élevés dans le cadre d’un placement, cette évolution est positive. 

Cependant, les revenus locatifs nets (rendements des flux nets de trésorerie) sont sous pression avec la hausse des prix, car ils sont en rapport avec le capital immobilisé. Ils ont atteint un niveau qui n’est plus très loin de celui des surfaces de bureaux. 

Trouver le bon partenariat

Dans la recherche d’opportunités d’investissement attractives dans les immeubles de logistique, il faut aussi tenir compte de la valeur des réseaux et des partenariats. L’expérience et une présence établie sur le marché sont des avantages dans la concurrence autour des placements logistiques de qualité, parce qu’ils permettent une mise en réseau profonde dans le marché. En effet, l’immobilier logistique est aussi une activité en personne.

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