Contact

Menu

Article

Immeubles de logistique: un produit de placement recherché, mais rare

Dans les placements immobiliers, le marché de la logistique a beaucoup gagné en importance ces dernières années. La croissance significative de l’e-commerce et les pénuries dans les chaînes d’approvisionnement mondiales signifient toutefois qu’il n’y a actuellement pas assez d’objets de placement disponibles. Il convient donc de miser sur de bons partenariats pour investir dans les immeubles de logistique.

2 septembre 2022

Principaux éléments à retenir

  • L’e-commerce et le volume de colis lié ont fortement augmenté depuis le début de la pandémie et continueront à s’accroître.
  • Cela fait monter la valeur des immeubles de logistique et en fait des placements immobiliers recherchés.
  • Cependant, en raison des exigences accrues concernant l’emplacement et les parcelles, peu d’immeubles convenables sont disponibles.
  • En outre, les études montrent que les entreprises de commerce en ligne fournissent elles-mêmes les immeubles nécessaires.
  • Ces évolutions provoquent la rareté des immeubles de logistique sur le marché. Pour gérer les portefeuilles correspondants, avoir un bon réseau est avantageux. 

En savoir plus sur le CS REF LogisticsPlus

L’afflux de colis, un défi logistique

La pandémie de COVID-19 a accéléré le commerce en ligne. Pour les centres logistiques, cela a créé un afflux de colis encore jamais vu. D’après les études de la Poste suisse, en 2020, la croissance a été de 23,3% et de 9,6% supplémentaires en 2021. Les entrepôts des boutiques en ligne menaçaient de craquer du fait de la charge supplémentaire. Dans le commerce en ligne, de nombreuses entreprises ont dû rapidement recruter du personnel supplémentaire pour accélérer les flux de marchandises, lutter contre les retards de livraison ou même éviter l’effondrement de l’activité. 

Des obstacles à la construction de centres logistiques

Le rythme de construction des centres logistiques a accéléré partout. Des marchands en ligne en plein essor ont déjà doublé la surface de leurs entrepôts. Les prévisions annoncent en outre que le volume transporté devrait rester élevé même après la levée des mesures liées à la pandémie.  

En parallèle de cette croissance, les centres logistiques connaissent une pression grandissante du fait des interruptions sur les chaînes logistiques. La guerre en Ukraine, les mesures de lutte contre la pandémie qui se poursuivent en Chine ou le conflit autour de Taïwan font partie des causes. Les goulets d’étranglement dans les infrastructures logistiques fortement sollicitées resteront donc la norme.

Alors qu’il faudrait des surfaces logistiques trois fois plus grandes...

La croissance de l’e-commerce se reflète aussi dans l’expansion du marché des immeubles de logistique. Qu’il s’agisse de grands centres logistiques, de centres de distribution plus petits ou de centres de transbordement efficaces: pour répondre aux attentes de la clientèle, il faut trouver des sites dédiés qui conviennent à la logistique et au commerce en ligne pour des immeubles et des solutions pour le «dernier kilomètre». Pour cela, le commerce en ligne a besoin d’environ trois fois plus de surface logistique que le commerce de détail traditionnel. Les surfaces sont surtout recherchées dans les villes et leurs agglomérations, ainsi que sur les principaux axes de circulation. 

... il n’y a que peu de possibilités d’investissement

Une analyse des demandes de permis de construire de 2021 montre toutefois que les nouvelles surfaces logistiques créées sont principalement prévues et construites par les entreprises elles-mêmes. Ainsi, les possibilités de placement sur le marché asséché des surfaces logistiques resteront rares à l’avenir.

Par conséquent, en 2021, le taux de disponibilité des immeubles de logistique permettant d’investir était de 2,2% seulement, pour les immeubles industriels, il était même de 1,6% seulement. 

Peu de biens adéquats disponibles

Les exigences spécifiques en matière d’emplacement ainsi que de taille et de caractéristiques des parcelles limitent le nombre de biens disponibles qui pourraient être envisagés pour une utilisation logistique. De nombreuses communes sont plutôt hostiles aux développements de projets en raison de l’augmentation du trafic attendue, ce qui constitue un autre défi.

La conséquence: augmentation des prix des surfaces logistiques

En conséquence de l’offre rare et de la forte demande, les prix des surfaces logistiques augmentent. Dans un objectif de revenus liés à l’évolution de la valeur plus élevés dans le cadre d’un placement, cette évolution est positive. 

Cependant, les revenus locatifs nets (rendements des flux nets de trésorerie) sont sous pression avec la hausse des prix, car ils sont en rapport avec le capital immobilisé. Ils ont atteint un niveau qui n’est plus très loin de celui des surfaces de bureaux. 

Trouver le bon partenariat

Dans la recherche d’opportunités d’investissement attractives dans les immeubles de logistique, il faut aussi tenir compte de la valeur des réseaux et des partenariats. L’expérience et une présence établie sur le marché sont des avantages dans la concurrence autour des placements logistiques de qualité, parce qu’ils permettent une mise en réseau profonde dans le marché. En effet, l’immobilier logistique est aussi une activité en personne.

CS REF LogisticsPlus

La documentation de placement complète présentant toutes les informations sur les risques peut être obtenue gratuitement auprès d’un représentant de Credit Suisse ou, si disponible, via Fundsearch (credit-suisse.com/fundsearch).

* L’investissement présenté dans ce document commercial concerne l’acquisition d’unités ou de parts d’un fonds et ne concerne pas l’acquisition d’actifs sous-jacents. Les actifs sous-jacents sont la seule propriété du fonds.

Ce support est un document marketing de Credit Suisse Group SA et/ou de ses filiales (ci-après dénommé «CS»). Il ne constitue nullement ou ne fait partie d’aucune offre ou invitation à émettre ou vendre, ni une sollicitation d’offre de souscription ou d’achat de valeurs ou d’autres instruments financiers, ou à effectuer toute autre opération financière, ni ne constitue une incitation de souscription à un produit, une offre ou un placement. Ce document commercial n’est pas un document contractuellement contraignant ni un document d’information requis par une disposition législative quelconque. Aucun élément de ce support ne saurait constituer une recherche ou un conseil en investissement et ne peut en aucun cas y être assimilé. Il n’est pas adapté à votre situation personnelle ni ne constitue une recommandation personnalisée et ne suffit pas pour prendre une décision de placement. Les informations et les opinions exprimées dans le présent document reflètent celles du Credit Suisse au moment de la rédaction et sont sujettes à modification à tout moment sans préavis. Elles proviennent de sources considérées comme fiables. Le CS ne fournit aucune garantie quant au contenu et à l’exhaustivité de ces informations et, dans la mesure où la loi le permet, il décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l’utilisation de ces informations. Sauf mention contraire, les chiffres n’ont pas été vérifiés. Les informations fournies dans le présent document sont réservées au seul usage de son destinataire. Les informations figurant dans ce support peuvent être modifiées sans préavis après la date d’émission de celui-ci sans que CS soit tenu de les actualiser. Ce support peut contenir des informations sous licence et/ou protégées par les droits de propriété intellectuelle des concédants de licence et des détenteurs du droit à la propriété. Rien dans ce support ne saurait être interprété comme imposant une responsabilité aux concédants de licence ou aux détenteurs du droit à la propriété. La copie non autorisée des informations des concédants de licence ou des détenteurs du droit à la propriété est formellement interdite. La documentation complète présentant l’offre, le prospectus ou la notice d’offre, le document d’information clé pour l’investisseur (DICI), le document d’information clé (DIC), les règles du fonds ainsi que les rapports annuels et bisannuels («Documentation complète présentant l’offre»), si ceux-ci existent, peuvent être obtenus gratuitement dans une des langues listées ci-dessous auprès de l’entité juridique indiquée ci-dessous et, dés lors qu’ils sont disponibles, via Fundsearch (credit-suisse.com/fundsearch). Les informations concernant vos distributeurs, représentants locaux, l’agent d’information, l’agent payeur, si ceux-ci existent, et vos contacts locaux relativement au(x) produit(s) d’investissement figurent ci-dessous. Les seules conditions juridiquement contraignantes applicables aux produits de placement indiqués dans ce document, notamment en ce qui concerne les risques, les objectifs, les frais et les dépenses, sont celles qui figurent dans le prospectus, le memorandum de placement, les documents de souscription, le contrat de fonds et/ou tout autre document régissant le fonds. Vous trouverez la description complète des caractéristiques des produits nommés dans ce document ainsi que la description complète des opportunités, risques et coûts associés à ces produits dans les prospectus correspondants des titres sous-jacents, prospectus de vente ou bien autres documentations produits détaillées que nous mettons volontiers à votre disposition à tout moment, sur simple demande. L’investissement présenté dans ce document commercial concerne l’acquisition d’unités ou de parts d’un fonds et non pas d’actifs sous-jacents. Les actifs sous-jacents sont la seule propriété du fonds. Ce document ne peut en aucun cas être transféré ou distribué à une autre personne ni ne peut être reproduit. Tout transfert, distribution ou reproduction est interdit et peut entraîner une violation de la loi américaine de 1933 sur les valeurs mobilières, US Securities Act, telle que modifiée et actuellement en vigueur (loi ci-après dénommée «Securities Act»). Les valeurs concernées dans la présente n’ont pas été ni ne seront enregistrées conformément au Securities Act, ni aux lois en matière de valeurs mobilières en vigueur dans tout autre Etat des Etats-Unis et, sous réserve de certaines exceptions, les valeurs ne peuvent pas être offertes, données en garantie, vendues ou transférées sur le territoire des Etats-Unis ou vers les Etats-Unis, ni au bénéfice ou pour le compte de personnes US. De plus, il peut y avoir des conflits d’intérêts concernant l’investissement. Dans le cadre de la prestation de services, Credit Suisse AG et/ou ses filiales peuvent le cas échéant payer à des tiers ou recevoir de la part de tiers, sous forme de frais ou autre, une rémunération unique ou récurrente (par exemple commissions de souscription, commissions de placement ou de suivi). Avant de prendre toute décision de placement, les investisseurs potentiels doivent évaluer indépendamment et avec soin (avec leurs conseillers fiscaux, juridiques et financiers) les risques spécifiques décrits dans les supports accessibles, les conséquences légales, réglementaires, fiscales et comptables ainsi que l’impact sur le crédit. Le gestionnaire de fonds d’investissement alternatifs ou la société de gestion (des OPCVM), selon ce qui est applicable, peut décider de résilier les accords locaux concernant la commercialisation des parts/unités d’un fonds, y compris mettre un terme aux enregistrements ou aux notifications avec l’autorité de surveillance locale. Une énumération des droits des investisseurs concernant les investissements dans des fonds d’investissement domiciliés dans l’Espace économique européen, gérés ou sponsorisés par Credit Suisse Asset Management, peut être obtenu en français et en anglais via www.credit-suisse.com/am/regulatory-information. La législation locale relative aux droits des investisseurs peut s’appliquer.

Copyright © 2022 CREDIT SUISSE GROUP SA et/ou ses filiales. Tous droits réservés.