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La plus grande colocation de Suisse loge actuellement dans la Schulstrasse 44 à Zurich-Oerlikon. Plus de 200 résidents et résidentes insufflent une nouvelle vie à l’imposante tour d’habitation. Toutefois, cette utilisation intermédiaire est limitée dans le temps. Elle prendra fin l’année prochaine, lorsque l’immeuble entamera sa rénovation pour abriter des appartements, un hôtel et un balcon urbain.
28 janvier 2022
Investisseurs privés et qualifiés
Avec sa façade à effet miroir de couleur bronze, l’emblème de Zurich-Oerlikon s’étend sur 28 étages. Cette tour de 85 mètres de haut, située près de la gare d’Oerlikon, a été construite en 1969 et sera bientôt entièrement rénovée. Toutefois, d’ici le début des travaux début 2022, le bâtiment ne restera pas vide. Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management a confié cette tâche à Novac-Solutions, spécialisée dans les utilisations intermédiaires. Le résultat est le plus grand espace de cohabitation de Suisse et un hôtel avec un système d’auto-enregistrement.
L’espace dédié à la cohabitation représente les deux tiers de l’immeuble. Depuis le début de l’année 2021, plus de 200 personnes âgées de 17 à 75 ans ont emménagé dans les chambres d’hôtel transformées en chambres de colocation. Les salles de conférence existantes ont été transformées en espaces communs. Des boîtes aux lettres sont accrochées dans l’ancien hall d’entrée, les résidents et résidentes bénéficient d’une vue sur la ville de Zurich depuis le salon commun à l’avant-dernier étage, et ils peuvent prouver leur habileté au baby-foot ou aux fléchettes dans la salle de jeux. En plus de la partie réservée à la cohabitation, le bâtiment abrite 115 chambres d’hôtel; les clients enregistrent leur arrivée et leur départ en toute simplicité grâce au service d’auto-enregistrement entièrement automatique.
Le bien immobilier fait partie du portefeuille du CS REF Hospitality. Pour la gestionnaire du fonds Jessica Lindauer, une chose est claire: «L’utilisation intermédiaire de l’immeuble présente de nombreux avantages: nous évitons les pertes de loyer, les dommages liés à l’inoccupation, les coûts d’exploitation non couverts ou même le vandalisme. En même temps, il s’agit d’une solution provisoire innovante pour cet immeuble chargé d’histoire.»
La rénovation totale du bâtiment est prévue depuis un certain temps déjà. Le permis de construire définitif a été délivré en septembre 2021. «Une étape importante pour notre projet», selon Jessica Lindauer. Novac-Solutions se serait montrée flexible même avec un calendrier modifié, ajoute la gestionnaire du fonds.
Alexandros Tyropolis, fondateur de Novac-Solutions, sait qu’il faut plus que des infrastructures pour donner vie à une forme flexible de coliving: «Nous devons créer une atmosphère où un groupe hétérogène se transforme en communauté solidaire. Cela se fait grâce à un aménagement attrayant et moderne, mais aussi grâce à des ’règles’ de vie commune. Par exemple, dans le salon, tout le monde doit enlever ses chaussures – cela donne le sentiment d’être chez soi.»
Au début, l’offre de coliving a été annoncée un peu comme une guérilla: des lumières allumées dans certaines pièces de la tour ont d’abord formé les chiffres du compte à rebours «3-2-1», puis le message «Go». Cela a éveillé la curiosité sur ce qui était prévu dans la tour.
Les nouveaux résidents et résidentes ont également joué un rôle important dans le succès du coliving. «Dès le départ, nous avons accordé une grande importance au processus de sélection des locataires. Dans un espace de coliving, il faut avoir envie de faire partie d’une communauté et aimer rencontrer de nouvelles personnes et échanger des idées», explique Alexandros Tyropolis. Les «early adopters», c’est-à-dire les premiers locataires, ont contribué à façonner et à illustrer cette culture. Aujourd’hui, l’espace de coliving inspire également les clients de l’hôtel à enregistrement automatique.
«On ressent cette atmosphère détendue et ouverte – un aspect important lorsque l’on découvre un nouvel environnement en tant qu’hôte», explique le fondateur de l’entreprise. De cette manière, les deux types d’utilisation se complètent parfaitement. Et grâce à ses espaces intérieurs, l’immeuble de Zurich-Oerlikon offrait exactement les conditions requises pour les deux types: des chambres d’hôtel existantes pour l’espace de vie et l’hôtel et des pièces supplémentaires qui ont été transformées en espaces communs pour le coliving. «L’utilisation intermédiaire est un succès. Elle montre que l’on peut créer une grande valeur ajoutée en peu de temps – pour les investisseurs, pour nous en tant que propriétaire, mais aussi pour les résidents et résidentes eux-mêmes», déclare Jessica Lindauer.
Les travaux de conversion commenceront au printemps 2022. D’ici 2024, 132 appartements locatifs, un balcon urbain, des commerces et un hôtel lifestyle seront répartis sur les 28 étages. Situé sur le socle du bâtiment, le balcon urbain offrira une grande terrasse panoramique avec pergola et sera ouvert au public. Comme c’est déjà le cas aujourd’hui, les étages inférieurs abriteront des commerces, des restaurants et des prestataires de services. Un hôtel de 178 chambres se trouvera au-dessus du rez-de-chaussée; à partir du 13e étage, il y aura des mini-lofts de 1,5 à 2,5 pièces. Six maisons de ville avec terrasse seront aménagées tout en haut de l’immeuble.
Illustrations: Affiche complet. La plus grande colocation de Suisse réside actuellement dans une tour à Zurich-Oerlikon. L’utilisation intermédiaire a été très bien accueillie, et les chambres ont été occupées en très peu de temps.
«Il y a beaucoup de potentiel inexploité dans les appartements vacants»
Entretien avec Alexandros Tyropolis
Fondateur et directeur de Novac-Solutions
Alexandros Tyropolis: Il y a quelques années encore, elles étaient considérées comme une niche. Le terme «utilisation intermédiaire» a souvent une connotation négative dans le secteur de l’immobilier; les gens pensent notamment aux occupations d’immeuble. Je préfère donc parler d’utilisation temporaire de biens immobiliers vacants.
Il y a différentes raisons pour une utilisation temporaire. Il peut s’agir d’un nouveau bâtiment, mais aussi d’une maison destinée à la démolition. Jusqu’à présent, nous avons accepté des bâtiments vacants en Suisse au motif qu’ils ne le sont que temporairement. Mais il y a beaucoup de potentiel inexploité.
Les utilisations intermédiaires qui ont une grande résonance auprès du public, comme la tour de Zurich-Oerlikon, font office de projets phares et sensibilisent les investisseurs à ce sujet et aux possibilités. Mais nous ne devons pas non plus oublier les nombreux bâtiments de moindre importance. En 2021, environ 72 000 appartements étaient vacants à l’échelle de la Suisse entière, ce qui signifie que le secteur immobilier perd chaque année plus d’un milliard de francs suisses de revenus locatifs. Pour cette seule raison, mais aussi du point de vue de la responsabilité sociale imposée de nos jours aux entreprises, l’utilisation intermédiaire d’un bien immobilier vacant devrait être examinée.
En principe oui, mais bien évidemment, tous les bâtiments n’offrent pas les mêmes conditions en matière de structure et de situation géographique. C’est pourquoi nous adaptons toujours nos concepts au bien immobilier en question, car chaque bien offre des possibilités et des opportunités individuelles.
On trouve des projets éphémères un peu partout, notamment dans les espaces commerciaux. Cependant, notre approche, qui consiste à examiner les portefeuilles dans leur ensemble en vue de déterminer leur potentiel d’utilisation intermédiaire professionnelle, à développer des concepts individuels, puis à les mettre en œuvre et à les exploiter nous-mêmes, est unique.
De l’inspiration peut être trouvée dans des villes comme Amsterdam, Berlin, Vienne, Londres ou New York. Là-bas, le coliving, par exemple, n’est pas un phénomène de niche; il est très demandé sur le marché. Dans des zones industrielles d’Amsterdam, on trouve des concepts passionnants d’habitat et de travail; des appartements ont même été aménagés dans une grue portuaire. Et dans d’anciens ateliers de construction navale, on peut désormais trouver côte à côte des restaurants, des espaces de coworking et des cafés. À l’étranger, je suis toujours fasciné de voir les différentes activités de la vie réunies sous un même toit: vivre, travailler, manger et dormir, tout se trouve à un seul endroit. L’important, ce n’est pas tant la perfection que le fait de tester et de mettre en œuvre.
Après une formation commerciale dans l’immobilier, Alexandros Tyropolis a étudié la gestion des affaires internationales à Berlin et à Dubaï. Il a financé ses études en travaillant comme analyste de recherche, où il résumait des rapports de marché détaillés. Pendant plusieurs années, il a suivi l’augmentation du nombre de biens immobiliers vacants. En 2016, il a donc eu l’idée de proposer des solutions provisoires pour des biens vacants. De retour en Suisse, en 2016, il a fondé Novac-Solutions GmbH, ce qui signifie «no vacancy». Aujourd’hui, l’entreprise compte sept collaborateurs et est active dans toute la Suisse.
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