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Hospitality - Utilisation intermédiaire innovante et réussie

La plus grande colocation de Suisse loge actuellement dans la Schulstrasse 44 à Zurich-Oerlikon. Plus de 200 résidents et résidentes insufflent une nouvelle vie à l’imposante tour d’habitation. Toutefois, cette utilisation intermédiaire est limitée dans le temps. Elle prendra fin l’année prochaine, lorsque l’immeuble entamera sa rénovation pour abriter des appartements, un hôtel et un balcon urbain.

28 janvier 2022

Investisseurs privés et qualifiés 

Avec sa façade à effet miroir de couleur bronze, l’emblème de Zurich-Oerlikon s’étend sur 28 étages. Cette tour de 85 mètres de haut, située près de la gare d’Oerlikon, a été construite en 1969 et sera bientôt entièrement rénovée. Toutefois, d’ici le début des travaux début 2022, le bâtiment ne restera pas vide. Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management a confié cette tâche à Novac-Solutions, spécialisée dans les utilisations intermédiaires. Le résultat est le plus grand espace de cohabitation de Suisse et un hôtel avec un système d’auto-enregistrement.

L’espace dédié à la cohabitation représente les deux tiers de l’immeuble. Depuis le début de l’année 2021, plus de 200 personnes âgées de 17 à 75 ans ont emménagé dans les chambres d’hôtel transformées en chambres de colocation. Les salles de conférence existantes ont été transformées en espaces communs. Des boîtes aux lettres sont accrochées dans l’ancien hall d’entrée, les résidents et résidentes bénéficient d’une vue sur la ville de Zurich depuis le salon commun à l’avant-dernier étage, et ils peuvent prouver leur habileté au baby-foot ou aux fléchettes dans la salle de jeux. En plus de la partie réservée à la cohabitation, le bâtiment abrite 115 chambres d’hôtel; les clients enregistrent leur arrivée et leur départ en toute simplicité grâce au service d’auto-enregistrement entièrement automatique.

Exploitation judicieuse de l’espace vacant

Le bien immobilier fait partie du portefeuille du CS REF Hospitality. Pour la gestionnaire du fonds Jessica Lindauer, une chose est claire: «L’utilisation intermédiaire de l’immeuble présente de nombreux avantages: nous évitons les pertes de loyer, les dommages liés à l’inoccupation, les coûts d’exploitation non couverts ou même le vandalisme. En même temps, il s’agit d’une solution provisoire innovante pour cet immeuble chargé d’histoire.»

La rénovation totale du bâtiment est prévue depuis un certain temps déjà. Le permis de construire définitif a été délivré en septembre 2021. «Une étape importante pour notre projet», selon Jessica Lindauer. Novac-Solutions se serait montrée flexible même avec un calendrier modifié, ajoute la gestionnaire du fonds.

Exploitation judicieuse de l’espace vacant

Conditions préalables à une utilisation intermédiaire

Alexandros Tyropolis, fondateur de Novac-Solutions, sait qu’il faut plus que des infrastructures pour donner vie à une forme flexible de coliving: «Nous devons créer une atmosphère où un groupe hétérogène se transforme en communauté solidaire. Cela se fait grâce à un aménagement attrayant et moderne, mais aussi grâce à des ’règles’ de vie commune. Par exemple, dans le salon, tout le monde doit enlever ses chaussures – cela donne le sentiment d’être chez soi.»

Au début, l’offre de coliving a été annoncée un peu comme une guérilla: des lumières allumées dans certaines pièces de la tour ont d’abord formé les chiffres du compte à rebours «3-2-1», puis le message «Go». Cela a éveillé la curiosité sur ce qui était prévu dans la tour.

Les nouveaux résidents et résidentes ont également joué un rôle important dans le succès du coliving. «Dès le départ, nous avons accordé une grande importance au processus de sélection des locataires. Dans un espace de coliving, il faut avoir envie de faire partie d’une communauté et aimer rencontrer de nouvelles personnes et échanger des idées», explique Alexandros Tyropolis. Les «early adopters», c’est-à-dire les premiers locataires, ont contribué à façonner et à illustrer cette culture. Aujourd’hui, l’espace de coliving inspire également les clients de l’hôtel à enregistrement automatique.

«On ressent cette atmosphère détendue et ouverte – un aspect important lorsque l’on découvre un nouvel environnement en tant qu’hôte», explique le fondateur de l’entreprise. De cette manière, les deux types d’utilisation se complètent parfaitement. Et grâce à ses espaces intérieurs, l’immeuble de Zurich-Oerlikon offrait exactement les conditions requises pour les deux types: des chambres d’hôtel existantes pour l’espace de vie et l’hôtel et des pièces supplémentaires qui ont été transformées en espaces communs pour le coliving. «L’utilisation intermédiaire est un succès. Elle montre que l’on peut créer une grande valeur ajoutée en peu de temps – pour les investisseurs, pour nous en tant que propriétaire, mais aussi pour les résidents et résidentes eux-mêmes», déclare Jessica Lindauer.

Projets d’avenir

Les travaux de conversion commenceront au printemps 2022. D’ici 2024, 132 appartements locatifs, un balcon urbain, des commerces et un hôtel lifestyle seront répartis sur les 28 étages. Situé sur le socle du bâtiment, le balcon urbain offrira une grande terrasse panoramique avec pergola et sera ouvert au public. Comme c’est déjà le cas aujourd’hui, les étages inférieurs abriteront des commerces, des restaurants et des prestataires de services. Un hôtel de 178 chambres se trouvera au-dessus du rez-de-chaussée; à partir du 13e étage, il y aura des mini-lofts de 1,5 à 2,5 pièces. Six maisons de ville avec terrasse seront aménagées tout en haut de l’immeuble.

schulstrasse44.ch

Illustrations: Affiche complet. La plus grande colocation de Suisse réside actuellement dans une tour à Zurich-Oerlikon. L’utilisation intermédiaire a été très bien accueillie, et les chambres ont été occupées en très peu de temps.

Alexandros Tyropolis