Aujourd’hui, les labels de durabilité les plus courants ont tendance à se focaliser sur la phase de construction ou de rénovation des biens immobiliers. Ils ne tiennent pas compte des émissions concrètes de CO2 durant la phase de gestion. Urs Frey, gestionnaire du fonds, se félicite de la mise en œuvre des benchmarks par l’association sectorielle REIDA. «La consommation d’énergie est un paramètre déterminant pour la durabilité. Le nouvel indice permet désormais de comparer des portefeuilles qui comportent des biens immobiliers plus anciens», explique M. Frey. La transparence en matière de consommation d’énergie est également payante pour les investisseurs, car un approvisionnement énergétique durable augmente la valeur d’un bien immobilier.
L’un des principaux problèmes sur la voie d’une plus grande durabilité réside dans le fait que les biens ou services durables sont difficilement identifiables vus de l’extérieur. Cela vaut en particulier pour les biens immobiliers. Il y a plusieurs années, les promoteurs ont donc commencé àlabelliser leurs biens immobiliers. Pour les acheteurs et les utilisateurs de biens immobiliers, ces labels de qualité garantissent le respect des principes de durabilité.
Le succès des labels de qualité environnementale a toutefois entraîné une prolifération de labels et de notations, ce qui a davantage contribué à créer la confusion qu’à éclaircir la situation. Dans l’immobilier, il n’est pas rare que les labels reposent sur 20 facteurs voire plus, ce qui complique la comparaison entre les différents labels et nuit également à l’interprétation d’une notation.
Objectif: créer de la transparence
Récemment, il a été décidé de se focaliser à nouveau sur les principaux indicateurs de consommation et d’émission des biens immobiliers. Il s’agit notamment de la consommation d’énergie, des émissions de CO2 et de la part d’énergie renouvelable dans la consommation. De nombreux gestionnaires de portefeuille disposent désormais de données plus précises sur leurs immeubles qu’il y a quelques années. Fidèles à l’adage «on ne peut pas contrôler ce que l’on ne peut pas mesurer», ils ont déployé des efforts considérables pour obtenir des données énergétiques toujours plus performantes. Mais ce qui fait défaut, ce sont des valeurs de comparaison permettant aux gestionnaires de portefeuilles d’évaluer les progrès réalisés pour réduire la consommation d’énergie et les émissions de CO2.
En principe, prouver la durabilité d’un bien immobilier n’est pas compliqué. Il suffit de collecter les données de consommation d’énergie et d’émission de CO2 des immeubles et de les standardiser. La plupart du temps, la surface des biens immobiliers sert de base normative.
Mais quelle surface prendre en compte? Si l’on se base sur la surface louée, un bâtiment dont un cinquième est constitué d’un entrepôt non chauffé s’en sort nettement mieux, bien qu’il soit peut-être moins bien isolé. Cet exemple montre que pour les immeubles de placement notamment, le diable se cache souvent dans les détails et qu’il faut des règles uniformes.
Établir des normes comparables
La surface de référence énergétique (SRE) s’est imposée dans la normalisation des surfaces. Elle comprend toutes les surfaces chauffées ou climatisées d’un bâtiment. Cependant, certaines questions demeurent sans réponse, comme le fait de savoir si la cage d’ascenseur ou d’escalier fait aussi partie de la SRE. Pour comparer équitablement les portefeuilles immobiliers, de nombreuses autres distinctions, complexes sur le plan technique, sont nécessaires.
Cependant, une procédure unique et des normes correspondantes font souvent défaut. L’absence de standardisation fait que les valeurs de référence des différents portefeuilles immobiliers ne sont que rarement comparables entre elles. Pour remédier à ce problème, l’association à but non lucratif REIDA (Real Estate Investment Data Association) a lancé son projet de benchmarking afin de créer une plus grande transparence dans ce domaine. Un projet pilote a déjà été mené en 2020 avec cinq grands investisseurs institutionnels dans l’immobilier, dont Credit Suisse Asset Management. Cette année, l’objectif est de passer à une exploitation opérationnelle périodique.
Amélioration continue de la méthode de mesure visée
Les participants au benchmarking fournissent les données de leur portefeuille immobilier et reçoivent un rapport qui présente les principaux indicateurs de durabilité pour le portefeuille dans son ensemble ainsi que pour les différents immeubles. Une comparaison avec la totalité des immeubles permet ensuite d’évaluer la qualité de son propre portefeuille par rapport à celle des autres. Le rapport annuel présente aux gestionnaires de portefeuille les progrès réalisés grâce aux mesures prises, ce qui devrait permettre à moyen terme de mieux identifier les mesures efficaces.
L’association propose aussi un forum d’échange d’expériences et de bonnes pratiques en matière de durabilité. Il faut également perfectionner la méthodologie de mesure afin d’améliorer régulièrement les bases de données. Ainsi, le type de pompe à chaleur ou la source d’énergie du chauffage urbain ne sont pas négligeables pour l’écobilan. Il faut toutefois commencer par rassembler ces informations. Le benchmark CO2 de la REIDA est un bon début, même s’il reste encore du travail.
