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Le télétravail ne freine que temporairement la demande en surfaces de bureaux

Le marché des surfaces de bureaux est en suspens: d’un côté, le télétravail se développe, de l’autre, il y a un essor de la numérisation avec une augmentation des emplois de bureau. Selon Fredy Hasenmaile, Head Real Estate Economics Credit Suisse, le marché offre toutefois un potentiel à moyen et long terme.

18 mai 2022

Des voix s’élèvent régulièrement dans le monde de l’entreprise pour dire que les sociétés profitent de l’augmentation du télétravail pour économiser de l’espace dans les bureaux et restituer certaines surfaces. C’est peut-être en partie le cas. Ce qui signifie que le télétravail et la flexibilité des modèles de travail risquent d’entraîner une baisse de la demande en surfaces de bureaux.

Il s’agit toutefois d’un phénomène temporaire, puisque à long terme, les perspectives pour le marché des surfaces de bureaux restent favorables. Les économistes de l’immobilier de Credit Suisse prévoient une augmentation globale des besoins en surfaces de bureaux de 23% d’ici 2060. Deux tendances contradictoires en sont à l’origine.

La croissance de l’emploi stimule la demande

Avant l’apparition de la pandémie, la croissance continue de l’emploi et l’essor de la numérisation ont entraîné une augmentation significative des emplois de bureau en Suisse. Après l’interruption due à la pandémie, la croissance de l’emploi devrait se poursuivre selon l’étude «Les scénarios sectoriels et leur régionalisation» des sociétés de conseil Ecoplan et KPMG. Les cabinets de conseil prévoient une augmentation de 10% d’ici 2060.

À long terme, la transformation des environnements de travail et l’essor de la numérisation joueront un rôle déterminant dans l’évolution du marché des bureaux. Cela peut sembler paradoxal à première vue, la numérisation ayant favorisé la tendance au télétravail. Cependant, elle transforme nos environnements de travail et l’économie dans son ensemble en profondeur avec un glissement encore plus marqué des emplois vers le secteur des services. Ce type de postes exige généralement des bureaux. Par conséquent, la croissance de l’emploi et la numérisation augmentent la demande en espaces de bureaux sur le long terme.

Le marché suisse des surfaces de bureaux se maintient

Dans un avenir proche, on assistera toutefois à des évolutions contraires: en raison d’un mode de travail plus hybride et d’une part de télétravail plus élevée qu’avant la pandémie, la demande en surfaces de bureaux devrait temporairement diminuer d’environ 15% d’ici 2030. Les signes de cette évolution sont déjà visibles sur le marché puisque l’offre de surfaces augmente à nouveau, si bien que la proportion d’offres a légèrement augmenté en un an, passant de 5,5 à 5,8%. Jusqu’à présent, la demande en surfaces n’était pas si mauvaise comparée à celle de nombreux marchés étrangers, d’autant plus que le marché a enregistré de nombreuses prolongations de baux et de nouveaux contrats. À ce jour, les changements structurels ne sont guère visibles. L’incertitude persistante sur les besoins futurs en surfaces signifie au final que les locataires ne renoncent à des surfaces ou ne les prolongent pas que dans des cas isolés.

En outre, le long processus de normalisation rend de plus en plus évident le rôle important que joue un bureau central dans la communication et surtout dans l’innovation au sein d’une entreprise. Avec le temps, les inconvénients du télétravail devraient se faire davantage sentir et les bureaux devraient donc retrouver leurs lettres de noblesse. La demande supplémentaire, qui a diminué d’environ 260 000 m² en 2021, devrait à nouveau augmenter cette année pour atteindre 360 000 m².

Contributions du secteur à la croissance à long terme des surfaces de bureaux
En points de pourcentage, de 2019 à 2060, sans tendance au télétravail et à la numérisation

 La digitalisation au cœur des priorités des gestionnaires
Source Marché des surfaces de bureaux 2022, page 10, Fredy Hasenmaile et Kerstin Hansen, Credit Suisse Investment Solutions & Products Swiss Economics, décembre 2021

Tendance latérale pour les prix des loyers

La pandémie a aussi eu un impact sur la construction et les investissements dans de nouvelles surfaces de bureaux. En 2021, ces derniers ont diminué d’environ 17% par rapport à la moyenne à long terme, si l’on se réfère au volume d’investissement des permis de construire pour les surfaces de bureaux. 

En raison de la baisse de l’activité de construction et de la situation de la demande décrite ci-dessus, les prix des loyers envoient des signaux diffus: à la mi-2021, ils ont légèrement baissé de 0,1% par rapport à l’année précédente, mais ils avaient augmenté en moyenne de 1,3% par an au cours de la décennie précédente. Les chiffres enregistrés lors de la conclusion de contrats de location ne reflètent toutefois pas toute la vérité. D’après nos informations, il a fallu accorder à nouveau davantage d’incitations spéciales pour écouler des surfaces de bureaux sur le marché, notamment pour les sites en dehors des centres-villes.

Scénario à long terme: perspectives positives pour les immeubles de bureaux

Une fois que le nouveau rapport entre télétravail et présentiel stabilisé, la forte tendance à la numérisation deviendra le facteur de croissance déterminant du marché des surfaces de bureaux. Outre l’impact négatif du télétravail sur le marché des surfaces de bureaux, d’autres facteurs sont susceptibles de dominer à long terme les effets du télétravail, voire de les surcompenser nettement.

Au-delà de la croissance escomptée de l’emploi, le principal moteur de la demande en surfaces de bureaux sera l’évolution du monde du travail qui, dans le sillage d’une automatisation et d’une numérisation croissantes, nous réserve une proportion toujours plus importante d’activités de bureau.

Le bureau est mort. Vive le bureau!

Malgré tous les avantages du télétravail, de nombreuses personnes sont heureuses de pouvoir retourner au bureau. Toutefois, pour que ces bonnes dispositions perdurent, il faut des environnements de travail d’un genre nouveau. Le bureau doit devenir un lieu de bien-être où il fait bon travailler.

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