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Rénovation complète et réouverture du Spenglerpark à Münchenstein
Le groupe de placement immobilier CSF Real Estate Switzerland (CSF RES) peut se targuer d’une rénovation complète du Spenglerpark de Münchenstein.
2 novembre 2023
Key takeaways
- Avec 238 millions de CHF, la rénovation la plus importante dans le portefeuille de CSF RES.1
- 80% d’économies d’énergie.
- Retour des écoles et réouverture.
- Le campus Bildung Gesundheit des deux cantons de BS et de BL est désormais le lieu de travail de 270 enseignants et collaborateurs administratifs ainsi que de quelque 600 chargés de cours.
- Formation et perfectionnement sous un même toit pour 1500 élèves, 1000 étudiants et plus de 1000 participants à des cours.
Modernisation durable
Lorsque la façade d’une des parties du Spenglerpark a été remise en état il y a quelques années, des experts ont constaté des défauts. Rapidement, il est devenu clair que l’ensemble du bâtiment devait être entièrement rénové. Un confortement parasismique et un assainissement total des polluants ont été réalisés.
Pendant cette période, les principaux locataires, soit les écoles de santé de Bâle-Campagne (BL) et de Bâle-Ville (BS), ont dû trouver refuge dans des locaux provisoires. La plus grande partie du Campus Bildung Gesundheit s’est installée pour quelque temps sur le site de Klybeck à Bâle-Ville, avant de revenir au Spenglerpark deux ans plus tard avec un bail de 20 ans. La surface louée sur mesure et à faible consommation d’énergie s’est considérablement accrue avec la rénovation et répond aux futures exigences en matière d’économies d’énergie, y compris en termes de qualité de l’espace et de l’air.
Les trois principaux défis de la rénovation totale
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Où trouver des surfaces de remplacement pour les locataires pendant deux ans ?
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Comment les surfaces de stockage sont-elles devenues des salles de formation et des bureaux attrayants ?
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Comment a-t-il été possible de garantir l’achèvement des travaux dans les délais ?
1. Où trouver des surfaces de remplacement pour les locataires pendant deux ans ?
La rénovation totale s’est déroulée durant une phase complexe et intensive de déménagements internes et de déplacements de locataires sur des sites externes. Dans un premier temps, une solution avec un village de conteneurs dans la commune a été examinée. Mais l’idée d’utiliser le site de Klybeck comme solution provisoire pour les écoles de santé a émergé rapidement. Ainsi, les deux écoles de santé ont finalement été temporairement déplacées sur le site de Klybeck à Bâle-Ville, ce qui a contribué non seulement à la durabilité exemplaire de cette utilisation provisoire du site mais aussi à sa revitalisation par les étudiants.
2. Comment les surfaces de stockage sont-elles devenues des salles de formation et des bureaux attrayants ?
Pendant ce temps, le Spenglerpark, composé de trois parties, a été profondément remanié. Afin de générer des surfaces de location attrayantes, des cours intérieures baignées de lumière naturelle ont notamment été créées sur quatre étages du bâtiment. Cela a permis d’améliorer considérablement non seulement la luminosité des étages mais aussi la qualité du lieu. Grâce à leurs plantes, ces cours intérieures font également office de « poumons verts ». Le concept du campus se distingue aussi par sa nouvelle configuration : avec ses surfaces vertes, ses espaces de stationnement, ses zones d’ombre et ses possibilités de se mettre en retrait, le parc est le point de rendez-vous des étudiants, des collaborateurs, des résidents et des passants.
3. Comment a-t-il été possible de garantir l’achèvement des travaux dans les délais ?
La transformation du Splenglerpark était extrêmement complexe et les délais très serrés. La fiabilité des partenaires impliqués a joué un rôle capital. CSF RES a pu compter dans le passé sur les entreprises Losinger Marazzi et Integral Baumanagement pour des projets complexes. Les entreprises de construction ont su relever les défis et ont tenu les délais grâce notamment à des idées innovantes, par exemple l’utilisation du BIM (Building Information Modelling) pour la planification et la mise en oeuvre de la construction. L’accès aux données des bâtiments est également à la disposition des exploitants de l’immeuble.
Un défi très particulier a consisté à protéger la collection d’insectes du musée d’histoire naturelle de Bâle, qui comprend trois millions de spécimens dans les soussols. On craignait en effet que l’aménagement des cours lumineuses nuise aux animaux. Différentes mesures ont donc été intégrées dans la planification et la réalisation.
Sa situation optimale aux portes de Bâle fait du Spenglerpark un site particulièrement prisé. Il est parfaitement relié au réseau de transport public et on peut aussi y accéder en voiture ou à pied. La rénovation a permis de s’assurer que les bâtiments existants soient à la pointe de la modernité et que les espaces de loisirs répondent aux exigences actuelles. En termes de construction urbaine, un quartier dynamique a ainsi vu le jour avec des espaces verts, une architecture attrayante et des concepts de mobilité optimisés.
La répartition géographique de CSF RES
Les types d’immeubles de CSF RES
À propos du groupe de placement immobilier CSF RES
CSF RES est un groupe de placement de Credit Suisse Fondation de placement réservé aux institutions de prévoyance. Avec une fortune totale de plus de 8,7 milliards de CHF, le portefeuille est composé de plus de 230 immeubles avec des structures de construction récentes. Seuls les investissements d’institutions de prévoyance suisses exonérées d’impôts sont autorisés. Le groupe de placement n’est soumis ni à l’impôt sur les bénéfices ni à l’impôt sur le capital pour les quelque 500·investisseurs. Au cours de l’exercice 2018/2019, le groupe de placement est passé de la capitalisation à la distribution.
Statégie d’investissement du groupe de placement immobilier suisse CSF RES
- Rendement durable des placements grâce à la détention et à la gestion à long terme d’actifs immobiliers.
- Édification et rénovation de la structure bâtie placées sous le signe de la durabilité en cas de densifications, réhabilitations et surélévations d’immeubles.
- Neutralité carbone jusqu’en 2040.
1 CSF Real Estate Switzerland (CSF RES) est un groupe de placement immobilier de Credit Suisse Fondation de placement indépendant du Groupe UBS. Un service indépendant de la direction et de la gestion de portefeuille contrôle de manière périodique, au moins une fois par mois, le respect des restrictions de placement.
Ceci est une communication commerciale. Veuillez consulter le prospectus/document d’information et le DICI/DIC (selon le cas) avant de prendre une décision de placement finale.
Risques
- Potentiel de perte: aucune protection du capital pour les investisseurs. Ils peuvent recevoir moins que ce qu’ils ont investi.
- Risque de marché: les conditions de marché peuvent induire des fluctuations des rendements totaux.
- Exposition aux marchés émergents: les investissements dans les marchés émergents comportent plus de risques que ceux dans les pays industrialisés. Ces risques incluent un certain niveau d’instabilité politique, des marchés financiers en phase de développement et relativement imprévisibles, et la dépendance à l’égard de la situation économique.
- Risque de liquidité: certains investissements peuvent comporter un risque de liquidité.
- Risque de change: la valeur totale du fonds peut être affectée par des fluctuations de change défavorables.
- Risques spécifiques aux entreprises: en cas de défaillance d’une entreprise, les investisseurs peuvent perdre tout le capital investi.
- Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement cotés plus importants. La valeur des immeubles peut varier dans le temps, notamment en raison des facteurs suivants : variation de l’offre ou de la demande qui se répercute négativement sur l’achat/la vente ou la location d’objets ; évolution des taux d’intérêt et/ou des monnaies ; impôts ou modification des conditions-cadres réglementaires sur les différents marchés ; risques environnementaux ; catastrophes ; force majeure et terrorisme.
- L’utilisation de l’effet de levier par le fonds peut entraîner une amplification des mouvements de marché, c’est-à-dire augmenter la volatilité du fonds, ainsi qu’un accroissement des pertes par rapport aux produits qui n’utilisent pas cet effet de levier.
- Les objectifs de placement, les risques, les coûts et les charges du produit ainsi que des informations complètes sur ce dernier se trouvent dans le prospectus du fonds (ou le document d’offre correspondant). Il faut lire attentivement ce prospectus ou ce document avant d’investir.
- Les documents d’offre, y compris les mentions complètes relatives aux risques, peuvent tous être obtenus gratuitement auprès d’un conseiller clientèle du Credit Suisse ou, le cas échéant, via Fundsearch (credit-suisse.com/fundsearch).
CREDIT SUISSE AG, CREDIT SUISSE (Suisse) SA, Fait partie du Groupe UBS
Source: Credit Suisse, sauf mention contraire.
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Le gestionnaire du fonds d’investissement alternatif ou la société de gestion d’OPCVM ou l’émetteur, selon le cas, peut décider de résilier des accords locaux de commercialisation de parts de produits d’investissement, y compris de révoquer des enregistrements ou de cesser l’envoi d’avis à l’autorité de surveillance locale. Il n'existe à ce jour aucune définition universelle ou liste exhaustive définissant les enjeux ou facteurs couverts par le concept d'"ESG" (Environnemental, Social, Gouvernance). Sauf indication contraire, le terme "ESG" est utilisé comme synonyme avec les termes "durable" et "durabilité". A moins que cela soit indiqué autrement, les opinions exprimées dans le présent document sont fondées sur les hypothèses et l'interprétation d’ESG de CS au moment de la rédaction. Le point de vue de CS sur l'ESG peut évoluer au fil du temps et est sujet à modifications. Les impacts des risques liés à la durabilité sont susceptibles de se développer au fil du temps et de nouveaux risques liés à la durabilité peuvent être identifiés à mesure que des données et des informations supplémentaires concernant les facteurs et les impacts de la durabilité deviennent disponibles et que l'environnement réglementaire concernant la finance durable évolue. Ces évolutions peuvent entraîner une reclassification potentielle des produits/services dans le cadre de placement durable de CS. Une évaluation ESG reflète l’opinion de la partie évaluatrice (CS ou parties externes telles que des agences de notation ou d’autres établissements financiers). En l’absence d’un système d’évaluation ESG standardisé, chaque partie évaluatrice dispose de son propre cadre/méthodologie de recherche et d’analyse. Par conséquent, l’évaluation ESG ou les niveaux de risque donnés par différentes parties évaluatrices pour le même [placement/société/produit] peuvent varier. En outre, l’évaluation ESG se limite à la prise en compte de la performance de l’entreprise uniquement par rapport à certains critères ESG et ne tient pas compte des autres facteurs nécessaires pour évaluer la valeur d’une entreprise. À moins que cela n’ait été explicitement communiqué dans la documentation du produit ou du service, aucune déclaration n’est formulée quant au fait que le produit ou le service respecte un cadre réglementaire spécifique ou les propres critères du CS pour les cadres de durabilité internes. La performance non-financière/ESG est indépendante de la performance financière du portefeuille ou du produit, car les performances dépendent de différents facteurs. Par conséquent, ces performances peuvent différer (de manière significative). L'intégration de facteurs ESG dans une stratégie d'investissement ne garantit pas un impact positif sur la durabilité et ne permet pas nécessairement d'identifier et d'atténuer avec succès tous les risques matériels liés à la durabilité. La Classification de la Durabilité des produits et services dans ce document reflète l'opinion de CS sur la base du cadre de placement durable de CS. En l'absence d'un système de classification ESG standardisé à l'échelle de la branche, CS a développé son propre cadre ESG. Par conséquent, la Classification de la Durabilité de CS des produits peut différer de la classification effectuée par des tiers. Compte tenu de la nature naissante de la réglementation et des directives ESG/durabilité, CS peut être amené à revoir la représentation faite dans ce document concernant les classifications/descriptions de durabilité des produits en réponse à l'évolution des directives légales, réglementaires ou internes ou à des changements dans l'approche du secteur en matière de classification. Cela s’applique pour la classification/description de la Durabilité des Produits faite par CS et par des tiers. Ainsi, toute classification/description de la Durabilité des Produits mentionnée dans ce document est donc susceptible d'être modifiée. Les impacts des risques liés à la durabilité sont susceptibles de se développer au fil du temps et de nouveaux risques liés à la durabilité peuvent être identifiés à mesure que des données et des informations supplémentaires concernant les facteurs et les impacts de la durabilité deviennent disponibles et que l'environnement réglementaire concernant la finance durable évolue. Ces évolutions peuvent entraîner une reclassification potentielle des produits/services dans le cadre de placement durable de CS. En outre, en raison de l’évolution des réglementations, les références aux réglementations pertinentes [telles que le SFDR] peuvent devoir être réexaminées à l’avenir et sont susceptibles d’être modifiées. Dans l’évaluation des portefeuilles des fonds énumérés dans le présent document, les fonds et leur responsable peuvent être dépendants d’informations et de données obtenues par des tiers qui peuvent être incomplètes, inexactes ou indisponibles. Cela s’applique en particulier à certains placements pour lesquels le CS ne peut avoir qu’un accès limité aux données provenant de parties externes concernant les composantes sous-jacentes d’un placement, en raison, par exemple, de l’absence de données d’analyse. Dans de tels cas, le gérant du fonds s’efforcera d’évaluer ces informations au mieux. De telles lacunes dans les données pourraient entraîner une évaluation incorrecte d’une pratique de durabilité et/ou des risques et opportunités de durabilité associés. Les pratiques liées à la durabilité diffèrent selon la région, l’industrie et le problème, et évoluent en conséquence. Les pratiques liées à la durabilité d’un placement ou l’évaluation de ces pratiques par les gestionnaires de fonds peuvent changer au fil du temps. De même, les nouvelles exigences en matière de durabilité imposées par les juridictions dans lesquelles le gestionnaire de fonds exerce ses activités et/ou dans lesquelles les fonds sont commercialisés peuvent entraîner des coûts de conformité supplémentaires, des obligations de divulgation ou d’autres implications ou restrictions sur le fonds ou leurs gestionnaires. En vertu de ces exigences, les gestionnaires de fonds peuvent être tenus de se classer eux-mêmes ou les fonds selon certains critères, dont certains peuvent être sujets à une interprétation subjective. Les opinions des gestionnaires de fonds et/ou du CS sur la classification appropriée peuvent se développer au fil du temps, y compris en réponse à des directives légales ou réglementaires ou à des changements dans l’approche sectorielle de la classification, ce qui peut inclure une modification de la classification du fonds. 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2 Entité, auprès laquelle les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que le dernier rapport annuel et factsheet peuvent être obtenus gratuitement.