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L’immobilier industriel surpasse l’immobilier logistique

La grande tendance de la croissance dans le secteur de la logistique se poursuit. C’est ce qui rend l’immobilier logistique si intéressant pour les investisseurs. Dans un marché où les opportunités d’investissement sont généralement trop peu nombreuses, l’immobilier industriel représente une opportunité de placement très intéressante.

9 mai 2023

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Principaux points à retenir

  • Le boom de l’e-commerce se poursuit, c’est pourquoi la demande d’immobilier logistique continue d’augmenter.
  • Cependant, l’offre est extrêmement limitée et, dans certains cas, les opportunités d’investissement font défaut aux investisseurs.
  • De bons partenariats peuvent néanmoins permettre de réaliser des investissements appropriés, notamment dans le sous-segment «Immobilier industriel».
  • Ce secteur offre actuellement des perspectives de rendement encore plus importantes que l’immobilier logistique, ce qui soutient la diversification du portefeuille.
  • Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management investit avec succès dans des immeubles industriels légers depuis plusieurs années.

La logistique reste un marché en croissance  

Le principal moteur du boom logistique de ces dernières années a été l’augmentation du commerce en ligne stimulée par la pandémie de coronavirus. Même la fin de la pandémie ne semble pas mettre un frein à cette croissance. L’association de commerce .swiss part actuellement du principe que le commerce en ligne en 2022 maintiendra le niveau élevé de l’année précédente. Pour 2023, l’institut de sondage d’opinion GfK1 prévoit même une augmentation de 8 à 10%, ce qui stimulera encore davantage l’ensemble du marché de la logistique. 

Le seul fonds logistique de Suisse

CS REF LogisticsPlus est historiquement le plus ancien fonds immobilier logistique de Suisse. Il a été lancé en septembre 2014. Il détient les immeubles logistiques en propriété directe. Il comprend un portefeuille d’une valeur vénale de 917,5 millions CHF et détient actuellement 26 immeubles, y compris un développement de projet (situation au 30/09/2022). 

Les objets d’investissement sont des bâtiments logistiques, des placements immobiliers liés à la logistique, des immeubles de production dans le domaine de l’industrie légère et d’autres objets à usage artisanal et industriel.

Trop peu de surfaces logistiques malgré une activité de construction importante  

Les commerces en ligne ont besoin d’environ trois fois plus de surfaces logistiques que les détaillants traditionnels. Ces surfaces sont principalement recherchées dans les villes et leurs agglomérations ainsi que sur les principaux axes de transport. 

De nombreuses entreprises, y compris des commerces en ligne, construisent donc leurs propres immeubles pour leur logistique. C’est ce qu’il ressort des analyses des demandes de construction de l’année 2021. Résultat: des immeubles logistiques sont bel et bien construits, mais restent souvent peu accessibles aux investisseurs. 

Le sous-segment «Immobilier industriel» offre le plus de potentiel  

Par rapport à l’immobilier purement logistique, c’est-à-dire aux centres de distribution de marchandises classiques, l’immobilier industriel fait donc l’objet d’une attention renforcée de la part des investisseurs. Il s’agit principalement d’immeubles de production pour l’industrie légère («Light Industrials»). Du point de vue de Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management, le sous-segment «Light Industrial» offre actuellement de meilleures chances de rendement que les immeubles logistiques conventionnels. C’est également l’avis des spécialistes berlinois de l’industrie légère chez Inbright. Ils soulignent cependant que des coûts de gestion plus élevés ainsi que des exigences plus personnalisées de la part des locataires empêchent également des prévisions de rendement plus élevées.2 Le cabinet de conseil immobilier allemand Colliers considère en particulier les sites attractifs offrant un potentiel considérable en matière de valeur foncière et d’augmentation de la valeur locative, ainsi que les possibilités d’utilisation diverses et variées comme les moteurs de l’intérêt croissant pour l’immobilier industriel léger. 

Contrairement aux locataires de l’immobilier logistique, qui harmonisent généralement les termes du bail avec ceux de leurs contrats clients existants, les entreprises de production sont moins mobiles. En conséquence, l’immobilier du segment de l’industrie légère est plus souvent loué à très long terme. 

Une tendance identifiée précocement

La réussite de l’émission a permis des investissements attrayants 

L’émission de CS REF LogisticPlus réalisée à l’automne 2022 a permis au fonds de recevoir 108 mio. de CHF, dont une grande partie a été investie dans un immeuble industriel à Unterkulm dans le canton d’Argovie. Le locataire est le fabricant de robinetterie KWC, qui a conclu un bail pour 25 ans. Le rendement brut attendu est de 4,1%. 

Les bons partenaires créent l’accès 

Pour réaliser des opportunités d’investissement attrayantes dans ce segment de marché «asséché», il convient d’avoir un excellent réseau et une solide expérience. Les investisseurs à la recherche de telles opportunités dans l’immobilier logistique doivent donc également tenir compte de l’importance des réseaux et des partenariats. Une gestion de portefeuille établie bénéficie d’un avantage par rapport à la concurrence pour des investissements logistiques de premier ordre, car elle est en contact avec de nombreux fournisseurs grâce à son réseau. Au final, l’immobilier logistique est également une affaire personnelle.  

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1Growth from Knowledge
2Un géant endormi (raum-und-mehr.com)

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