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Entretien avec Sven Schaltegger sur le Multi-Manager Real Estate Business.

Le responsable Multi-Manager Real Estate Business explique : « Notre objectif est d’offrir aux investisseurs disposant d’un investissement individuel une exposition très largement diversifiée aux placements immobiliers mondiaux.. »

2 novembre 2023

Sven Schaltegger

Responsable Multi-Manager Real Estate Business

Vous êtes responsable de l’activité Multi-Manager Real Estate auprès de Credit Suisse Asset Management. Qu’est-ce que ce domaine englobe exactement ?

Notre objectif est d’offrir aux investisseurs disposant d’un investissement individuel une exposition très largement diversifiée aux placements immobiliers mondiaux. Dans notre domaine, nous nous concentrons clairement sur l’immobilier en dehors de la Suisse. Nous travaillons avec des partenaires hors pair, car, dans le monde entier, l’immobilier est une activité très locale. Pour nous, la présence sur place, le fait d'être « sur le terrain », nos partenaires ainsi que leur connaissance des pratiques régionales et leur expertise sectorielle constituent des critères de sélection essentiels.

Chez de nombreux investisseurs institutionnels, l’immobilier étranger demeure une classe d’actifs sous-pondérée. Cela va-t-il changer ?

En Suisse, les caisses de pension peuvent investir au maximum 30% dans l’immobilier, dont 10% au maximum à l’étranger. La part de l’immobilier national est d’environ 24%, soit déjà relativement élevée aujourd’hui. La part de l’immobilier international, quant à elle, est inférieure à 3%. En raison des avantages évidents de la diversification et des rendements potentiels, il serait souhaitable et recommandé d'augmenter cette faible part.

"Notre objectif est d’offrir aux investisseurs disposant d’un investissement individuel une exposition très largement diversifiée aux placements immobiliers mondiaux." Sven Schaltegger, Responsable Multi-Manager Real Estate Business

Examinons les États-Unis, le plus grand marché immobilier du monde et celui qui pèse le plus dans vos portefeuilles MMRE. Comment la situation se développe-t-elle de ce côté ?

Les États-Unis sont le marché immobilier le plus important et le plus liquide du monde. Il n'existe pas de choix plus vaste de gestionnaires et de fonds qu'aux États-Unis et la taille du marché américain implique que même les secteurs qui, en Europe et en Asie-Pacifique, ne sont que des secteurs de niche, sont relativement importants et liquides. Aux États-Unis, nous avons misé dès le début sur des biens immobiliers logistiques qui, avant l'Europe, ont bénéficié de la forte expansion du commerce électronique. C’était déjà le cas avant l’apparition du Covid-19, mais l’effet a surtout été visible pendant la pandémie. Depuis la forte hausse de l’inflation début 2021, notre exposition aux États-Unis a réalisé des performances positives, car de nombreux baux sont directement ou indirectement liés à l’inflation. Par exemple, aux États-Unis, il existe des contrats de 12 mois pour les logements locatifs, ce qui n’est pas le cas en Europe. Après cette période, le bailleur peut augmenter le loyer si la dynamique de l’offre et de la demande le permet, ce qui était visiblement le cas sur nos marchés cibles. La copropriété, surtout dans le domaine abordable, est la deuxième surpondération de nos portefeuilles MMRE. Aux États-Unis, nous avons différents placements dans le domaine du logement locatif; outre les immeubles plurifamiliaux traditionnels que nous détenons principalement dans les États du Sud à forte croissance, nous détenons notamment des placements dans le domaine des « logements préfabriqués ». Il s’agit de logements de 50 à plus de 100 m2 environ, très abordables et offrant un logement au sein de bonnes communautés. (Voir l’étude de cas sur les logements préfabriqués)  

Quand la situation va-t-elle se stabiliser à nouveau ?

Nous partons du principe qu’il y aura d’autres dépréciations d’ici au quatrième trimestre 2023, mais moins fortes qu’auparavant. Dans l’ensemble, il y a eu moins de transactions depuis le revirement des taux au premier trimestre 2022, ce qui est tout à fait normal sur un marché évoluant si rapidement. Nous voyons maintenant que les attentes des acheteurs et des vendeurs se rapprochent et que le marché s'éclaircit.

Global Real Estate

Credit Suisse Asset Management est un grand prestataire d’investissements immobiliers. Notre vaste gamme de solutions immobilières couvre de nombreux types d’investissement et régions géographiques.
 

Comment évaluez-vous le marché international actuel ?

La plupart des secteurs et des régions sont actuellement dans le creux de la vague. Le marché de l'immobilier de bureau est certainement le secteur qui a le plus souffert ces dernières années. Le télétravail et les technologies développées dans ce contexte nous permettent de travailler depuis presque partout. Par conséquent, les besoins en surfaces de bureaux ont été structurellement réduits d’environ 20 à 30%, ce qui a conduit à des dépréciations parfois fortes, notamment des immeubles de bureaux qui ne répondent plus aux exigences actuelles en matière de loyers. 

Dans nos portefeuilles, l’accent reste sur les deux thèmes à forte conviction de la logistique et du logement ainsi que sur les sous-secteurs concernés, dont la logistique Last Mile ou le stockage industriel en plein air, ainsi que sur les petits secteurs qui bénéficient de tendances structurelles tels que le stockage en libre-service ou les logements pour étudiants.

Et en Suisse ?

L’évolution du marché immobilier suisse a été extrêmement stable et positive pendant très longtemps. Mais des fissures apparaissent pour la première fois dans ce système. Et ce pour les mêmes raisons qu’à l’étranger : les taux d’intérêt ont augmenté, ce qui a un impact négatif sur les évaluations, même si, ici, le phénomène est moins prononcé et décalé dans le temps. Et dans le cas de l’immobilier de bureau, la valeur des immeubles varie fortement en fonction de la situation géographique, comme nous l’avons constaté depuis le début de la pandémie de Covid sur la plupart des marchés internationaux.

"En Europe, il faut toutefois toujours garder en tête les réglementations existantes et futures potentielles en matière d’investissements immobiliers." Sven Schaltegger, Responsable Multi-Manager Real Estate Business

Quels segments immobiliers sont actuellement intéressants et dans quels pays ?

Les secteurs immobiliers qui bénéficient des tendances structurelles sont les bâtiments logistiques et les sous-secteurs correspondants, tels que les stockages industriels en plein air ou les Data Centers. En outre, la demande de logements pour personnes âgées et de logements pour étudiants augmente. En dehors du manque général de logements pour les étudiants, deux autres facteurs jouent un rôle important dans ce secteur : d’une part, lorsque la situation économique est difficile, plus d’étudiants s’inscrivent dans les universités. D'autre part, nombreux sont ceux qui ont besoin de se réunir à nouveau en personne, ce qui rend le logement à proximité du campus très attrayant. Il s’agit d’un sujet important en Europe, aux États-Unis et en Australie. Le logement locatif est généralement un secteur stable et l’offre de logements locatifs abordables est nettement inférieure à la demande dans de très nombreuses grandes villes d’Europe occidentale, tant sur le continent qu’en Grande-Bretagne, mais aussi dans les régions à forte croissance des États-Unis. Les logements locatifs dans de tels centres urbains bénéficient donc d’une grande stabilité des flux de trésorerie. En Europe, il faut toutefois toujours garder en tête les réglementations existantes et futures potentielles en matière d’investissements immobiliers.

Quelles sont les opportunités et quels sont les risques pour les investisseurs ?

Pour les investisseurs, les opportunités sont liées au fort repricing en raison du revirement des taux d’intérêt. L’art consiste désormais à identifier ce qui peut être acheté à un prix avantageux sur les deux prochaines années et à voir ce qui va gagner de la valeur dans un avenir proche. Nous ne devrions plus vivre de périodes de forte hausse de la valeur due à des taux d’intérêt bas jusqu’à nouvel ordre. Il faut toutefois s’attendre à une normalisation de la situation des taux d’intérêt, car les chiffres de l’inflation s’atténuent lentement. Dans ce contexte, les facteurs fondamentaux, notamment le rapport entre l’offre et la demande de surfaces, qui détermine dans quelle mesure les loyers vont augmenter, redeviennent des critères de rendement essentiels. En raison de la forte performance de l'immobilier logistique et résidentiel au cours des dernières années, nous constatons à court terme une offre plus élevée de nouvelles surfaces sur certains marchés. Toutefois, la forte hausse des taux d’intérêt a entraîné une baisse marquée des demandes de permis de construire et, par conséquent, une très forte baisse de l’offre de nouvelles surfaces d’ici un an à un an et demi environ, ce qui devrait avoir un impact positif sur la croissance des loyers et donc sur les évaluations immobilières.

Même s’il est pratiquement impossible de déterminer à l’avance quand les valeurs immobilières ont atteint leur plancher, selon nous et sur la base de nombreux entretiens avec nos partenaires, de nombreux facteurs laissent présager qu’actuellement serait le moment idéal.

"Le moment est bien choisi pour investir dans un nouveau portefeuille étranger ou dans un portefeuille étranger existant largement diversifié." Sven Schaltegger, Responsable Multi-Manager Real Estate Business

Que conseilleriez-vous actuellement aux investisseurs ?

Le moment est bien choisi pour investir dans un nouveau portefeuille étranger ou dans un portefeuille étranger existant largement diversifié. Chez nous, il est possible d’investir dans un portefeuille qui est actuellement très bien positionné et qui continuera à profiter des tendances structurelles mentionnées ci-dessus.

Comment obtenez-vous les informations nécessaires pour évaluer les différents segments de marché ?

Dans le monde entier, nous avons près de 50 investissements existants avec près de 40 partenaires différents1 qui disposent tous d’une forte expertise sectorielle et d’une présence directement sur place, c’est-à-dire sur les marchés où se trouvent les biens immobiliers. Il existe également un groupe de référence pour chaque partenaire, c’est-à-dire d’autres gestionnaires de fonds, que l’on appelle « Local Operating Partners », opérant sur le même marché et dans les mêmes secteurs, auxquels nous parlons régulièrement. Chaque trimestre, nous recevons les rapports relatifs à leurs fonds, ce qui nous permet de comparer directement les investissements existants. En outre, nous pouvons recourir à une recherche interne, qui permet d’avoir accès à des données brutes de la part de tiers indépendants de nos partenaires. Il s’agit de données sur les taux de vacance, les niveaux de loyer, la croissance des loyers ou les nouvelles surfaces qui arrivent sur le marché. Grâce à ces données, nous pouvons évaluer de manière objective si un marché est attrayant ou non. Nous avons d’autres possibilités de comparaison pour les prix et les rendements ou pour le niveau de loyer indiqué par le partenaire, ainsi que, bien entendu, pour de très nombreux aspects qualitatifs. 

Quelles caractéristiques faut-il présenter pour réussir en tant que fournisseur de fonds immobiliers ?

Il faut avoir une très bonne compréhension de son marché et de son secteur. Les spécialisations géographiques et sectorielles constituent donc un grand avantage. Sur l'ensemble du spectre risque/rendement, il n’est pas toujours bon qu’un partenaire fasse tout : si l’un est efficace en développement, il ne l’est peut-être pas tout à fait dans la gestion des affaires existantes et vice-versa. Cela demande de l’expertise et des performances solides. En même temps, les historiques de performance des gestionnaires de fonds sont très individuels, car chaque bien immobilier est différent. Nous examinons également l’environnement de marché : le partenaire a-t-il évolué avec le marché ? Les personnes responsables des succès sont-elles encore dans l’entreprise ? L’examen minutieux des facteurs quantitatifs et qualitatifs que nous effectuons avant chaque investissement et que nous poursuivons également dans le cadre du suivi des investissements existants est décisif pour décider d’investir ou non. 

Quelles valeurs personnelles transposez-vous à votre quotidien professionnel ?

En plus de ma fonction de gestionnaire de portefeuille responsable pour nos produits Multi-Manager Real Estate, je suis en premier lieu coach et interlocuteur pour mon équipe, composée de cinq gestionnaires de portefeuille et d’une personne responsable du Business Management. Je pense que les valeurs personnelles que je transpose dans mon travail sont une grande curiosité pour l'actualité mondiale, un intérêt profond pour l’immobilier, qui remonte aux années 2000, lors de mon premier emploi dans ce secteur, ainsi qu'une ambition d’obtenir pour nos investisseurs les meilleures performances possibles dans le cadre de la stratégie de placement définie et en tenant compte des objectifs ESG.2 La confiance de nos investisseurs au cours des sept dernières années depuis le lancement de CSF 2 Multi-Manager Real Estate Global en octobre 2016 ainsi que la joie de travailler avec mon équipe m’ont toujours motivé dans les périodes difficiles de ces derniers mois.

CSF 2 Multi-Manager Real Estate Global3
Comparaison de la performance avec les concurrents4

Source : Credit Suisse | Dernières données au 31 décembre 2022 (sauf mention contraire)

Nos solutions d’investissement

Notre large éventail de solutions de placement couvrant toutes les grandes classes d’actifs vous garantit de trouver des produits correspondant à vos besoins personnels.

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1 Ces chiffres se rapportent à l’ensemble de la plate-forme MMRE CSAM.
2 L’acronyme ESG signifie environnement (Environmental), social (Social) et de gouvernance (Governance).
3 Certaines données sur la performance ont été ajustées afin de prendre en compte les frais de gestion spécifiques au produit ainsi que les différentes stratégies en termes de devises. Les indications de performance pour les produits non couverts ont été ajustées afin de prendre en compte tous les coûts hypothétiques de couverture de change. Le rendement pour le groupe de placement a été calculé en utilisant la méthode de Dietz jusqu’au 30 juin 2022. À partir de cette date, le rendement a été calculé sur la base du changement de pourcentage dans la valeur nette d’inventaire de la classe d’actifs.
4 La comparaison entre pairs ne présente pas une liste exhaustive des concurrents. Ce sont les produits Multi-Manager Real Estate considérés comme principaux concurrents dela stratégie qui ont été choisis. Il se peut donc qu’il y ait d’autres produits Multi-Manager sur le marché qui n’aient pas été inclus dans cette comparaison. La comparaison entre pairs n’a pas pour but de comparer toutes les caractéristiques des produits Multi-Manager Real Estate.

Dans la mesure où ces supports contiennent des déclarations sur l’avenir, celles-ci ont un caractère prévisionnel et sont donc soumises à divers risques et incertitudes. Elles ne constituent pas une garantie de résultats futurs.

Stratégie et style de placement
Le groupe de placement CSF 2 Multi-Manager Real Estate Global investit via une sélection active dans un portefeuille global diversifié composé de fonds immobiliers non cotés. Le groupe de placement suit la stratégie de placement Core+, qui consiste à investir principalement

  • dans des fonds qui appliquent une stratégie de placement « Core » et génèrent ainsi un cash-flow stable à long terme sur les
  • revenus locatifs. Dans une moindre mesure, le groupe de placement investit dans des fonds immobiliers opportunistes qui génèrent
  • de la valeur ajoutée et tentent de dégager des rendements ajustés du risque attrayants. La monnaie de référence du fonds de placement
  • dans lequel le groupe de placement investit est principalement couverte contre le CHF dans des circonstances normales.

Risques potentiels :
Un investissement dans le groupe de placement présente plusieurs risques. Ainsi, la performance du groupe de placement depend en particulier de l’évolution de la valeur des véhicules de placement. Si ceux-ci affichent une mauvaise performance, l’investisseur court le risque de perdre une partie du capital investi, voire la totalité dans un scénario à très faible probabilité. Les points suivants informant l’investisseur des principaux risques :

  • Si un investisseur ne répond pas à un appel de capital, il peut faire l’objet de certaines mesures et actions juridiques.
  • Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement cotés.
  • Les valeurs des véhicules de placement peuvent fluctuer (p. ex. suite à l’évolution défavorable des conditions-cadres économiques, des taux d’intérêt, ou en raison de conditions de marché locales défavorables).
  • Risques liés à l’acquisition, au financement, à la possession, à l’exploitation et à la cession d’immeubles.
  • Risques juridiques et fiscaux en rapport avec les investissements dans les véhicules de placement.

Cette liste n’est pas exhaustive ; d’autres risques figurent dans le prospectus du groupe de placement.

Ceci est une communication commerciale. Veuillez consulter le prospectus/document d’information et le DICI/DIC (selon le cas) avant de prendre une décision de placement finale. 


CREDIT SUISSE AG, CREDIT SUISSE (Suisse) SA, Fait partie du Groupe UBS
Source: Credit Suisse, sauf mention contraire.
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Le gestionnaire du fonds d’investissement alternatif ou la société de gestion d’OPCVM ou l’émetteur, selon le cas, peut décider de résilier des accords locaux de commercialisation de parts de produits d’investissement, y compris de révoquer des enregistrements ou de cesser l’envoi d’avis à l’autorité de surveillance locale. Il n'existe à ce jour aucune définition universelle ou liste exhaustive définissant les enjeux ou facteurs couverts par le concept d'"ESG" (Environnemental, Social, Gouvernance). Sauf indication contraire, le terme "ESG" est utilisé comme synonyme avec les termes "durable" et "durabilité". A moins que cela soit indiqué autrement, les opinions exprimées dans le présent document sont fondées sur les hypothèses et l'interprétation d’ESG de CS au moment de la rédaction. Le point de vue de CS sur l'ESG peut évoluer au fil du temps et est sujet à modifications. Les impacts des risques liés à la durabilité sont susceptibles de se développer au fil du temps et de nouveaux risques liés à la durabilité peuvent être identifiés à mesure que des données et des informations supplémentaires concernant les facteurs et les impacts de la durabilité deviennent disponibles et que l'environnement réglementaire concernant la finance durable évolue. Ces évolutions peuvent entraîner une reclassification potentielle des produits/services dans le cadre de placement durable de CS. Une évaluation ESG reflète l’opinion de la partie évaluatrice (CS ou parties externes telles que des agences de notation ou d’autres établissements financiers). En l’absence d’un système d’évaluation ESG standardisé, chaque partie évaluatrice dispose de son propre cadre/méthodologie de recherche et d’analyse. Par conséquent, l’évaluation ESG ou les niveaux de risque donnés par différentes parties évaluatrices pour le même [placement/société/produit] peuvent varier. En outre, l’évaluation ESG se limite à la prise en compte de la performance de l’entreprise uniquement par rapport à certains critères ESG et ne tient pas compte des autres facteurs nécessaires pour évaluer la valeur d’une entreprise. À moins que cela n’ait été explicitement communiqué dans la documentation du produit ou du service, aucune déclaration n’est formulée quant au fait que le produit ou le service respecte un cadre réglementaire spécifique ou les propres critères du CS pour les cadres de durabilité internes. La performance non-financière/ESG est indépendante de la performance financière du portefeuille ou du produit, car les performances dépendent de différents facteurs. Par conséquent, ces performances peuvent différer (de manière significative). L'intégration de facteurs ESG dans une stratégie d'investissement ne garantit pas un impact positif sur la durabilité et ne permet pas nécessairement d'identifier et d'atténuer avec succès tous les risques matériels liés à la durabilité. La Classification de la Durabilité  des produits et services dans ce document reflète l'opinion de CS sur la base du cadre de placement durable de CS. En l'absence d'un système de classification ESG standardisé à l'échelle de la branche, CS a développé son propre cadre ESG. Par conséquent, la Classification de la Durabilité  de CS des produits peut différer de la classification effectuée par des tiers. Compte tenu de la nature naissante de la réglementation et des directives ESG/durabilité, CS peut être amené à revoir la représentation faite dans ce document concernant les classifications/descriptions de durabilité des produits en réponse à l'évolution des directives légales, réglementaires ou internes ou à des changements dans l'approche du secteur en matière de classification. Cela s’applique pour la classification/description de la Durabilité des Produits  faite par CS et par des tiers. Ainsi, toute classification/description de la Durabilité des Produits  mentionnée dans ce document est donc susceptible d'être modifiée. Les impacts des risques liés à la durabilité sont susceptibles de se développer au fil du temps et de nouveaux risques liés à la durabilité peuvent être identifiés à mesure que des données et des informations supplémentaires concernant les facteurs et les impacts de la durabilité deviennent disponibles et que l'environnement réglementaire concernant la finance durable évolue. Ces évolutions peuvent entraîner une reclassification potentielle des produits/services dans le cadre de placement durable de CS. En outre, en raison de l’évolution des réglementations, les références aux réglementations pertinentes [telles que le SFDR] peuvent devoir être réexaminées à l’avenir et sont susceptibles d’être modifiées. Dans l’évaluation des portefeuilles des fonds énumérés dans le présent document, les fonds et leur responsable peuvent être dépendants d’informations et de données obtenues par des tiers qui peuvent être incomplètes, inexactes ou indisponibles. Cela s’applique en particulier à certains placements pour lesquels le CS ne peut avoir qu’un accès limité aux données provenant de parties externes concernant les composantes sous-jacentes d’un placement, en raison, par exemple, de l’absence de données d’analyse. Dans de tels cas, le gérant du fonds s’efforcera d’évaluer ces informations au mieux. De telles lacunes dans les données pourraient entraîner une évaluation incorrecte d’une pratique de durabilité et/ou des risques et opportunités de durabilité associés. Les pratiques liées à la durabilité diffèrent selon la région, l’industrie et le problème, et évoluent en conséquence. Les pratiques liées à la durabilité d’un placement ou l’évaluation de ces pratiques par les gestionnaires de fonds peuvent changer au fil du temps. De même, les nouvelles exigences en matière de durabilité imposées par les juridictions dans lesquelles le gestionnaire de fonds exerce ses activités et/ou dans lesquelles les fonds sont commercialisés peuvent entraîner des coûts de conformité supplémentaires, des obligations de divulgation ou d’autres implications ou restrictions sur le fonds ou leurs gestionnaires. En vertu de ces exigences, les gestionnaires de fonds peuvent être tenus de se classer eux-mêmes ou les fonds selon certains critères, dont certains peuvent être sujets à une interprétation subjective. Les opinions des gestionnaires de fonds et/ou du CS sur la classification appropriée peuvent se développer au fil du temps, y compris en réponse à des directives légales ou réglementaires ou à des changements dans l’approche sectorielle de la classification, ce qui peut inclure une modification de la classification du fonds. 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