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Les marchés immobiliers sont de nature cyclique et oscillent entre des pics et des creux locaux. Sans nul doute, le second semestre 2022 a été difficile pour de nombreux investisseurs, mais les premiers signes du creux du cycle semblent être en vue.
5 mai 2023
Le deuxième semestre 2022 a été marqué par des corrections de la valeur de l’immobilier, la croissance des loyers n’ayant pas suffi à compenser la hausse des rendements liée à l’augmentation des taux d’intérêt.
Les premiers signes d’une stabilisation des rendements sont visibles, ce qui indique que nous nous rapprochons du creux du cycle de la valeur en capital sur certains marchés.
Nous restons d’avis que le second semestre 2023 offrira probablement aux investisseurs immobiliers une occasion unique d’investir à proximité du creux du cycle.
Source: Credit Suisse, Real Estate Strategies. Données de juillet 2022
2022 a été une année difficile pour de nombreux investisseurs. Alors que l’inflation augmentait, alimentée par une multitude de problèmes liés aux chaînes d’approvisionnement, ainsi que par la guerre en Ukraine et par un important soutien budgétaire et monétaire, les banques centrales ont intensifié leur lutte contre la flambée des prix. Depuis que Paul Volcker a assuré la présidence de la Réserve fédérale américaine, les taux directeurs nationaux n’avaient jamais augmenté dans de telles proportions en si peu de temps: 425 points de base en un an. D’autres banques centrales ont généré une dynamique similaire en relevant leurs taux directeurs, ce qui a bousculé les habitudes de nombreux investisseurs après plus d’une décennie de très faible inflation.
Les marchés boursiers et obligataires se sont repliés. Et, comme à l’accoutumée, les marchés immobiliers ont fait de même, bien qu’avec un certain décalage. Dans notre lettre d’information Real Estate Strategies de juillet 2022, nous écrivions: «Une augmentation des taux de capitalisation de 50 à 75 points de base est prévisible dans plusieurs segments de marché d’ici au milieu de l’année 2023». Si nous avons bien déterminé le timing et l’orientation, cette augmentation a été un peu plus importante et plus brutale que nous ne l’avions prévu.
La valeur de l’immobilier s’est retrouvée sous pression, malgré une croissance saine des loyers qui l’a soutenue sur de nombreux marchés tels que celui de la logistique. Fait important, nous observons à présent les premiers signes d’une stabilisation de cette valeur: le creux du cycle semble poindre à l’horizon.
Le point d’inflexion est le point d’une courbe où s’opère un changement de concavité. Mathématiquement parlant, c’est le point où la deuxième dérivée de la fonction générant la courbe est égale à zéro (f''= 0). Le graphique «Point d’inflexion précédant un creux local» illustre le point d’inflexion précédant un creux local à titre d’exemple.
Les marchés sont de nature cyclique et oscillent entre des pics et des creux locaux. Le fait de déterminer si le point d’inflexion du cycle de la valeur de l’immobilier a été dépassé nous donne une indication de la distance qui nous sépare du creux local. Les indicateurs de prix basés sur les spreads, par exemple, signalent encore des tensions sur le marché. Mais celui-ci est moins tendu qu’il y a quelques mois, ce qui révèle que les niveaux élevés des taux d’intérêt continuent d’affecter la valeur en capital, mais que la pression s’atténue.
Point d'infléxion précédant un creux local
Le suivi de ces indicateurs et d’autres facteurs nous aide à prendre des décisions en ce qui concerne, par exemple, l’allocation du capital à cette classe d’actifs dans son ensemble ou au marché, mais aussi en ce qui concerne l’achat, la conservation ou la vente d’un actif spécifique.
Prenons l’exemple du Royaume-Uni. La chute de la valeur de l’immobilier britannique en 2022 a été rude: le rendement total annuel outre-Manche est proche de –12% pour l’ensemble des biens immobiliers (valeur de janvier 2023). Cette baisse a été plus forte que lors de la phase initiale de la crise financière mondiale en 2008, comme le montre le graphique «Évolution de la valeur en capital en glissement mensuel, marché de l’immobilier commercial au Royaume-Uni, tous biens confondus».
Cependant, le graphique met autre chose en évidence: si les rendements mensuels du marché immobilier britannique sont toujours négatifs, ils le sont beaucoup moins qu’auparavant. Cela indique que si le marché semble toujours se trouver à gauche du creux du cycle de la valeur en capital (l’évolution de cette valeur en glissement mensuel est toujours négative), il est probable que nous ayons dépassé le point d’inflexion (l’évolution de la valeur en capital est moins négative qu’auparavant).
Évolution de la valeur en capital en glissement mensuel, marché de l’immobilier commercial au Royaume-Uni, tous biens confondus
Les signes émanant du marché britannique de l’immobilier commercial sont donc encourageants, d’autant plus que le segment de la location continue de susciter la confiance dans de nombreux secteurs. Ce n’est d’ailleurs pas seulement le cas au Royaume-Uni. À titre d’exemple, l’augmentation des loyers logistiques sur les plus grands marchés européens a été de l’ordre de 10 à 25% en 2022, cette statistique incluant les 20% de hausse au Royaume- Uni. En outre, les loyers des bureaux de premier ordre ont progressé de l’ordre de 5 à 10% sur de nombreux marchés. Alors que la forte pression exercée sur les loyers s’atténue, nous nous attendons à ce que la hausse de ceux-ci se poursuive sur de nombreux marchés accusant des déséquilibres entre l’offre et la demande. Cela inclut la logistique, mais aussi les bureaux de premier ordre (en quantité insuffisante alors qu’il y a une suroffre sur les sites secondaires), le segment résidentiel (y c. les logements pour étudiants) et même certains segments du commerce de détail qui ont affiché une tendance haussière depuis la période précédant la pandémie. On observe également des déséquilibres entre l’offre et la demande sur d’autres marchés, comme aux États-Unis, où les taux de vacance des logements locatifs ont atteint des niveaux inédits depuis plus de trente ans (voir le graphique «Le taux de vacance des logements locatifs aux États-Unis révèle une situation extrêmement tendue»).
Le taux de vacance des logements locatifs aux États-Unis révèle une situation extrêmement tendue
Cela dit, la valeur en capital reste sous pression sur de nombreux marchés. Le coût de la dette demeure élevé, tandis que les écarts entre les rendements locatifs et le coût des intérêts sont étroits. Et si les perspectives économiques se sont améliorées, nous observons toujours un niveau de croissance faible, pour lequel il ne faut pas négliger les risques de baisse.
On peut donc affirmer sans crainte que les perspectives de hausse de la valeur en capital se sont nettement améliorées par rapport à la situation qui prévalait il y a quelques mois encore. Mais il est préférable de ne pas vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué. Il convient donc de continuer à choisir les marchés avec soin, d’autant plus que les cycles de marché individuels divergent. Collaborer avec des partenaires sur place qui connaissent bien l’économie, les réglementations et les tendances locales en matière de location demeure d’une importance capitale lors de la sélection des bons objets sur des marchés qui nous paraissent attrayants.
Dans notre dernière lettre d’information Global Real Estate Strategies (EN), publiée en décembre 2022, nous écrivions: «2023 pourrait être une année intéressante pour les investisseurs en quête de valeur ajoutée, car de nombreuses opportunités subsistent en dépit de la hausse des taux d’intérêt». Nous sommes toujours de cet avis. Cela s’explique notamment par l’accélération de grandes tendances durables qui modifient nos économies et, par conséquent, l’immobilier qui en fait partie intégrante. Il s’agit notamment du télétravail, de l’efficacité énergétique, de l’urbanisation continue mais plus dispersée, de l’intensification de l’e-commerce et du nearshoring des chaînes d’approvisionnement industrielles, principalement lié aux changements géopolitiques. Une autre raison pour laquelle 2023 pourrait offrir une bonne occasion de positionnement aux investisseurs en quête de valeur ajoutée est la stabilisation apparente du cycle à court terme: le creux pourrait être atteint en 2023 sur plusieurs marchés. Notre prochain numéro de Real Estate House View, à paraître en juin/juillet, approfondira ce sujet.
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