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À court terme, la hausse des taux d’intérêt réduit le rendement de nombreux biens. Mais à moyen et long terme, les biens adaptés aux besoins des habitants devraient obtenir de bien meilleures performances, selon Robert Rackind. Il est responsable Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management (CSAM) depuis mi-2022.
3 mai 2023
Robert Rackind: Mon travail est difficile, mais j’y prends beaucoup de plaisir. La réussite d’une entreprise repose principalement sur sa culture d’entreprise et ses collaborateurs. C’est la raison pour laquelle je souhaitais avant tout connaître l’équipe. J’ai été ravi de rencontrer des professionnels très motivés. J’ai ensuite dû comprendre comment l’entreprise fonctionnait et interagissait en interne et en externe avec ses parties prenantes.
ùMon objectif principal consiste à favoriser les performances de nos investisseurs et à développer et pérenniser notre activité dans un environnement économique et immobilier qui évolue rapidement. Cela comprend le développement d’une structure de plate-forme qui répondra aux attentes de nos investisseurs dans le prochain cycle économique. Pour atteindre ces objectifs ensemble, nous devons être honnêtes, faire preuve d’autocritique et anticiper les tendances en matière d’habitations. C’est le seul moyen de garder une longueur d’avance sur le marché. CSAM a parfaitement montré l’exemple en adaptant, en amont, nos biens immobiliers aux exigences ESG. En tant que Britannique, on me dit parfois que la Suisse est «différente» et que les événements mondiaux ont un autre impact ici qu’à Londres ou à New York. À cela, je réponds seulement: les chiffres sont les chiffres et les tendances des utilisateurs sont les mêmes à l’échelle mondiale. C’est pourquoi je suis optimiste quant à la réalisation de nos objectifs.
"Pour atteindre ces objectifs ensemble, nous devons être honnêtes, faire preuve d’autocritique et anticiper les tendances en matière d’habitations. C’est le seul moyen de garder une longueur d’avance sur le marché."Robert Rackind, Responsable Global Real Estate
L’immobilier reste un investissement de premier ordre. À court terme, la hausse des loyers et l’inflation ne pourront pas compenser entièrement la hausse des taux d’intérêt et la baisse des rendements et des valorisations. Mais, à moyen et long terme, les secteurs de l’immobilier mondiaux qui répondront aux besoins des habitants ont de beaux jours devant eux. Je suis également optimiste sur l’avenir une fois que l’impact de la hausse des taux d’intérêt aura traversé le cycle d’évaluation. La hausse des loyers des biens de prestige sera de retour simplement parce que l’offre a été étroitement contrôlée dans ce cycle. Dans la grande majorité des cas, nous avons limité les constructions spéculatives et par conséquent le taux d’inoccupation. Le monde évolue et le télétravail s’est développé. Les biens immobiliers situés dans des endroits attrayants et qui répondent aux exigences ESG réglementaires seront parmi les gagnants à l’avenir.
À moyen terme, l’inflation reculera quelque peu et la valeur des biens immobiliers se stabilisera. Les marchés ayant le plus de liquidités et de transparence (les États-Unis et le Royaume-Uni) seront ceux qui se redresseront le plus rapidement. Certains secteurs, toutefois, observeront de petites baisses de valeur, suivies d’une hausse grâce à l’augmentation des loyers. Les biens pour lesquels il n’y a aucune demande seront les plus affectés. Ils doivent s’attendre à une perte de valeur jusqu’à ce qu’ils atteignent une autre valeur d’utilisation. Nous observerons de nombreux biens «bloqués» qui ne se vendront pas ou ne seront pas réadaptés jusqu’à ce qu’une chute de valeur aussi spectaculaire se produise.
"La Suisse n’échappe pas aux tendances mondiales. Je constate une baisse légère et lente de la valeur des biens à mesure que l’inflation et les taux d’intérêt augmentent."Robert Rackind, Responsable Global Real Estate
La Suisse n’échappe pas aux tendances mondiales. Je constate une baisse légère et lente de la valeur des biens à mesure que l’inflation et les taux d’intérêt augmentent. Je ne peux pas quantifier cette baisse, mais je suis convaincu que ce sera le cas pour les duplex et les autres propriétés secondaires et peut-être aussi pour les biens de prestige. Si la Banque nationale suisse augmente les taux directeurs, les investisseurs feront face à deux options: accepter des rendements plus faibles en maintenant les prix actuels, ou pousser le marché à une baisse de la valeur jusqu’à ce que les rendements ajustés au risque se normalisent par rapport au nouveau taux directeur/de financement. Ce qui est certain, c’est que le marché devra procéder à un réajustement lent et pénible de la valeur avant que les rendements des liquidités et les valorisations ne se stabilisent, ici comme ailleurs en Europe.
Je ne privilégie aucun secteur particulier. J’identifie plutôt plusieurs tendances qui, à mon avis, surpasseront les autres. Les bureaux ESG neutres en carbone en font partie. Ils figureront parmi les biens privilégiés à l’avenir et généreront une meilleure croissance locative que leurs équivalents non ESG. Les appartements locatifs multigénérationnels connaîtront également une demande accrue dans les années à venir. La vie entre personnes d’âges différents permet un soutien familial intergénérationnel. Les personnes âgées bénéficient d’un environnement socialement solidaire et les familles de services de garde d’enfants assurés par les personnes âgées. Cette classe d’actifs est dynamique, notamment car les jeunes familles ne peuvent guère se permettre d’être propriétaires d’un logement et que les aînés restent actifs plus longtemps.
Nous nous appuyons sur une approche descendante et sur des prévisions et des modèles économétriques qui nous aident à comprendre sur quoi reposent la croissance économique et donc la demande immobilière. Ensuite, nous devons disposer d’une expérience immobilière ascendante afin d’identifier et de classer les opportunités de façon appropriée. C’est précisément là que nous comptons sur le savoir-faire de nos experts locaux. Ils sont en mesure de mieux évaluer les prospects d’un bien, qui est une classe d’actifs très locale. La réussite repose essentiellement sur l’expérience dans le secteur d’activité et la compréhension de la façon dont la valeur est créée – parfois c’est un art et, parfois, c’est une science.
Tout au long de ma carrière, j’ai été confronté à des marchés instables dans les périodes de turbulences. Heureusement, cette activité est aussi ma passion. Qui n’aime pas avoir un toit au-dessus de sa tête ? Nous, les humains, sommes en contact avec l’immobilier au quotidien. Si je peux contribuer à gérer les performances des portefeuilles et à optimiser les rendements pour nos investisseurs, indépendamment des conditions du marché, j’arrive à dormir paisiblement et profondément la nuit, même s’il m’arrive de me réveiller et de me creuser la cervelle lorsque j’ai un problème à résoudre.
Robert Rackind a rejoint Credit Suisse Asset Management en juin 2022 en tant que Managing Director et Global Head of Real Estate basé à Zurich. Il a plus de 30 années d’expérience dans le secteur de l’immobilier. Rob dispose d’une expérience immobilière directe ascendante et financière descendante, après avoir occupé des postes de direction pour des sociétés d’investissement immobilier, de promotion immobilière et de capital-investissement à l’échelle mondiale.
Le service Global Real Estate du Credit Suisse couvre à la fois les solutions d’investissement immobilier direct et indirect. C’est le plus grand gestionnaire d’investissements immobiliers directs en Suisse. Il figure parmi les 15 premiers au monde, avec environ 40 mrd de CHF d’actifs gérés.
Rob est citoyen britannique et titulaire d’un Bachelor of Science en valorisation et gestion immobilière de l’University of the West of England à Bristol.
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ESG correspond aux facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (Environmental, Social and Governance).
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