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Marché immobilier suisse 2023: sous le signe du revirement des taux d’intérêt et de la pénurie

Le vent a tourné sur le marché immobilier suisse: les locataires et les propriétaires sont confrontés à une hausse des coûts et l’immobilier perd également de son attrait pour les investisseurs. Le revirement des taux d’intérêt a mis fin au super cycle de l’immobilier.

28 avril 2023

Fredy Hasenmaile

Responsable Real Estate Economics

"Contrairement à la situation à l’étranger, le marché immobilier suisse ne traverse toutefois qu’un processus de normalisation; on peut même parler d’un atterrissage en douceur. Cependant, la hausse des taux d’intérêt représente un défi majeur. À l’avenir, des corrections de prix seront attendues aussi bien pour la propriété du logement que pour les immeubles résidentiels de rendement. Elles devraient cependant être raisonnables compte tenu de l’évolution positive du marché des utilisateurs." Fredy Hasenmaile, Responsable Real Estate Economics

Fin du boom sans atterrissage brutal

Depuis le revirement des taux d’intérêt, les investissements immobiliers ne sont plus sans alternatives. Le différentiel de rendement entre les placements immobiliers et les obligations de la Confédération à 10 ans a fortement diminué et se situe actuellement en dessous de la moyenne à long terme. Cependant, selon les prévisions d’inflation d’un investisseur, la baisse du différentiel de rendement réel est moins importante, car l’immobilier offre une protection partielle (immeubles d’habitation), voire étendue, contre l’inflation (immeubles commerciaux).

Néanmoins, les placements immobiliers ont perdu de leur aura de solution sans alternatives. La hausse des taux d’escompte devrait devenir la nouvelle réalité en 2023 et mettre ainsi les valorisations des immeubles de rendement sous pression. Cette pression sera plus soutenable si le revenu locatif net augmente en parallèle. Les perspectives sont particulièrement bonnes pour les immeubles de rendement résidentiels, car la tendance à la pénurie sur le marché du logement locatif se manifeste déjà dans la hausse significative des loyers proposés.

Cette évolution du marché se manifeste également dans les portefeuilles d’investisseurs institutionnels, où les pertes de revenus locatifs dues en grande partie aux logements vacants ont été divisées par deux en seulement trois ans (voir l’illustration «Réduction importante des logements vacants, amélioration des perspectives de rendement»). Une première hausse du taux d’intérêt de référence attendue en juin en Suisse permettra de répercuter une partie de la hausse des charges d’emprunt et de l’inflation sur les locataires, qui peuvent relativement bien supporter ces coûts supplémentaires grâce à la vigueur exceptionnelle du marché du travail. À cet égard, la stabilité économique de la Suisse et l’évolution positive des marchés des utilisateurs protègent les placements immobiliers d’un atterrissage brutal – et nous restons optimistes quant à cette classe d’actifs. 

Réduction importante des logements vacants, amélioration des perspectives de rendement

Sources: Real Estate Investment Data Association (REIDA), Credit Suisse. Données au 31.03.2023

Le marché de locataires, c’est du passé

La demande de logements en location n’a cessé de se redresser l’année dernière, notamment en raison du fait que louer est actuellement plus rentable que d’acheter. Toutefois, cette hausse de la demande de logements en location s’explique par le solde migratoire le plus élevé enregistré en huit ans. Compte tenu de la forte pénurie de main-d’œuvre qualifiée, un taux d’immigration élevé devrait également s’observer au cours des prochaines années et les logements locatifs continueront à faire l’objet d’une certaine demande en 2023 malgré l’assombrissement de la conjoncture. Toutefois, contrairement à la demande de logements, l’activité de construction reste en baisse dans le segment des logements locatifs. Aucun renversement de tendance n’est en vue et, dans la majorité des régions, trop peu de logements sont construits. Une baisse rapide du taux de l’offre et le raccourcissement accéléré des délais de publication indiquent clairement que le marché du logement locatif évolue vers un marché de la propriété. En outre, compte tenu du revirement des taux d’intérêt et de la flambée des prix de la construction, une reprise prochaine de l’activité de construction est encore plus improbable. Par conséquent, les taux de vacance continueront de baisser à un rythme similaire en 2023, tandis que les loyers devraient fortement augmenter. 

Étude sur l’immobilier 2023

Comment le revirement des taux d’intérêt affecte-t-il le marché immobilier suisse? Est-il encore intéressant d’acheter un bien immobilier à l’heure actuelle? Ou la location est-elle désormais plus avantageuse? L’étude sur l’immobilier 2023 du Credit Suisse offre un aperçu du marché immobilier suisse. 

Source Credit Suisse, Marché immobilier suisse 2023. Données de mars 2023
 

Une pénurie de logements est difficilement évitable 

Le marché suisse du logement locatif a enregistré un renversement de tendance en un temps record. La menace d’une pénurie de logements bien au-delà des centres-villes a désormais remplacé les offres excédentaires au cœur des discussions. La principale raison de ce renversement de tendance est l’activité de construction, en recul depuis 2017 déjà. Nous considérons que la révision de l’aménagement du territoire en est la principale cause. La révision de la loi sur l’aménagement du territoire complique les classements en zone à bâtir, car les citoyens se sont prononcés à plusieurs reprises contre un nouveau mitage du territoire suisse. En conséquence, les réserves de zones de construction diminuent dans toute la Suisse (voir l’illustration). La densification, qui devrait assurer un approvisionnement suffisant en logements à la place des classements en zone à bâtir, est cependant largement freinée. Les possibilités de contestation étendues, les conflits d’objectifs non résolus entre la densification d’une part et la protection du paysage et contre le bruit d’autre part, ainsi que les processus d’autorisation laborieux entravent l’activité de construction partout. Les mesures d’accompagnement qui pourraient soutenir efficacement la densification manquent ou ont un impact trop lent. Une action rapide serait nécessaire afin d’éviter une véritable crise du logement. Mais pour ce faire, les lois doivent être ajustées et, même dans le meilleur des cas, il faudrait attendre des années avant de percevoir une amélioration.

Diminution généralisée des réserves de zones à bâtir

Sources: Office fédéral du dévelopment territorial, Credit Suisse, geostat. Dernières données: 2022. À titre illustratif.

Une étape importante dans la transparence en matière de durabilité

Les investisseurs exigent des informations de plus en plus précises et veulent pouvoir comparer différents produits de placement non seulement en termes de rendements ou de risques, mais aussi en termes de durabilité. La tendance actuelle en matière de rapports sur la durabilité est donc à la divulgation directe des indicateurs environnementaux comme la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre. L’année dernière, les associations AMAS (Asset Management Association Switzerland) et CAFP (Conférence des Administrateurs de Fondations de Placement) ont imposé ou demandé à leurs membres de publier les principaux chiffres clés dans les rapports annuels des fonds immobiliers et des fondations de placement immobilier avec une date de bourse à partir de fin 2023. Cependant, le calcul de ces chiffres clés est tout sauf simple. Selon la méthode de calcul, il peut résulter des valeurs différentes pour les mêmes immeubles. Une standardisation s’impose par conséquent.

L’association à but non lucratif REIDA (Real Estate Investment Data Association) s’est attelée à cette tâche et a développé une norme permettant de déterminer les chiffres clés les plus pertinents en matière environnementale dans le secteur immobilier. En fonction de cette norme REIDA, un benchmarking uniforme a été réalisé pour la première fois en 2022 avec 3984 immeubles existants et 36 portefeuilles immobiliers, qui présentent une surface de référence énergétique totale de près de 23 millions de mètres carrés. La nouvelle norme en matière de reporting permet des comparaisons intéressantes, et notamment de mieux comprendre les mesures qui ouvrent la voie à la neutralité carbone de la manière la plus rentable possible.

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