Article
La Suisse en tant que cas particulier ? Découvrez comment le marché immobilier suisse se situe en comparaison internationale. L’innovation et le progrès technologique généreront une multitude d'opportunités dans les années à venir.
2 novembre 2023
Le marché immobilier suisse est souvent vu comme un cas particulier en comparaison internationale dans les discussions sur le sujet. Principal argument mis en avant : sa stabilité face aux crises économiques ou aux fluctuations mondiales, comme la crise financière de 2008. Un examen plus approfondi de ce marché sur les dernières années et les dernières décennies suggère toutefois que cette prétendue situation péciale tient bien plus à des conditions-cadres solides et à une combinaison réussie de facteurs économiques et politiques, des facteurs qu’il convient de protéger à long terme.
Deux caractéristiques remarquables du marché immobilier suisse sont sa stabilité et sa sécurité. La Suisse se distingue par une économie solide, une bonne stabilité politique et une sécurité juridique élevée. Ces facteurs contribuent à ce que le marché immobilier soit considéré comme une opportunité d’investissement à long terme, sous réserve du contexte macroéconomique. En période d’incertitudes économiques ou de turbulences politiques, de nombreux investisseurs cherchent en effet des opportunités de placement. En outre, en matière d’immobilier de rendement, les investissements dans des immeubles locatifs sont nettement plus importants en Suisse que sur la plupart des marches étrangers. Cela s’explique par le fait que la Suisse affiche l’un des taux de propriété du logement les plus bas au monde (36,3%).1 À l’échelle internationale également, les immeubles locatifs sont considérés comme un segment de placement relativement conservateur.
"La Suisse se distingue par une économie solide, une bonne stabilité politique et une sécurité juridique élevée. Ces facteurs contribuent à ce que le marché immobilier soit considéré comme une opportunité d’investissement à long terme, sous réserve du contexte macroéconomique."Ulrich Braun, Coresponsable Real Estate Switzerland, Credit Suisse Asset Management
En raison de la topographie de la Suisse, l’espace constructible y est limité, notamment dans les grandes villes et leurs agglomérations. Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur l’aménagement du territoire révisée en 2014, la lutte contre le mitage du territoire et la gestion parcimonieuse de la ressource que représente le sol constituent en outre des priorités absolues dans la politique d’aménagement du territoire. Parallèlement, la demande de logements et – dans une moindre mesure – de surfaces commerciales est restée constamment soutenue en raison du fort dynamisme économique, de la très bonne qualité de vie et de l’attractivité du pays pour les entreprises et les cadres internationaux. Cet écart entre l’offre et la demande a contribué à des prix de l’immobilier souvent perçus comme élevés. Dans les centres économiques, ce même écart se traduit par une pénurie qui se reflète actuellement dans des taux de vacance faibles. Cependant le taux moyen de logements vacants de 1,3% en Suisse masque de grandes disparités régionales : alors que le nombre de logements vacants en ville de Zurich était de 0,07% en juin 2022, par rapport à l’effectif de logements total, il était par exemple de 6,2% au Locle (NE) et même de 8% à Martigny (VS).2
Aperçu du taux de logements vacants en pourcentage sur la totalité des zones à bâtir en 2022
La Suisse a mis en place des réglementations strictes pour son marché immobilier afin de garantir sa stabilité et sa durabilité. L’une des mesures les plus connues est la Lex Koller, une loi qui régit l’acquisition de biens immobiliers suisses par des investisseurs étrangers. Celle-ci vise à éviter que le marché soit exagérément influencé par des flux de capitaux étrangers.
L’impôt sur les gains immobiliers a aussi pour but de lutter contre la spéculation par des placements immobiliers. Dans la plupart des cantons, il est conçu de sorte que plus longtemps le bien est détenu, plus faible est la charge fiscale sur le bénéfice net. En d’autres termes, les personnes qui achètent un bien et le revendent peu après avec un grand bénéfice sont celles qui paient le plus. La protection partielle contre l’inflation de l’immobilier de rendement suisse provient du droit du bail, qui prévoit pour les contrats de location à court terme une prise en compte du taux d’intérêt de référence (c’est-à-dire le taux d’intérêt moyen de toutes les hypothèques du marché immobilier suisse) et pour les contrats de location à long terme, une indexation sur l’inflation. Une forte hausse de l’inflation entraîne donc après un certain temps une hausse des revenus locatifs tant pour les immeubles commerciaux (indexation sur l’inflation) que pour les logements locatifs (taux d’intérêt de référence).
En revanche, tout comme sur de nombreux marchés étrangers, la pression réglementaire est en constante augmentation en Suisse. De fait, ces dernières années, les réglementations, les prescriptions légales et l’investissement de temps nécessaire n’ont cessé d’augmenter pour les procédures d’autorisation. Résultat : une complexité accrue qui limite toujours plus souvent la disposition des investisseurs à courir les risques inhérents à tout projet immobilier. Cette situation peut entraîner des pénuries de logements à long terme et pourrait même faire le lit d’une instabilité politique.
Il existe une différence importante dans la façon de procéder aux évaluations immobilières entre les pays germanophones et – notamment – le monde anglosaxon : alors qu’en Allemagne, en Autriche et en Suisse, les estimateurs accordent beaucoup d’importance dans leur analyse au fait de disposer d’un nombre aussi élevé que possible de transactions comparables, sur les marchés anglosaxons, l’existence d’un seul changement de propriétaire à un niveau de prix nettement différent donne lieu à des ajustements de valeur importants dans les portefeuilles. Bien que l’objectif soit identique, à savoir déterminer la valeur vénale sur la base de prix de transaction aussi probables que possible, les deux modes d’évaluation peuvent diverger un certain temps durant les phases de modification du cycle immobilier. Toutefois, on tiendra compte aussi du fait que la mentalité des investisseurs sur les marchés mentionnés plus haut diffère également en ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier.
Si l’on revient à cette notion de « cas particulier » souvent évoquée à propos du marché immobilier suisse dans les discussions sur le sujet, les explications ci-dessus l’ont montré : les évolutions du marché immobilier suisse replacées dans un contexte international ne sont ni exceptionnelles ni uniques. Il s’agit plutôt d’admettre que différents facteurs tels que la stabilité économique et politique, la rareté des zones à bâtir, les réglementations judicieuses et la forte demande peuvent interagir avec succès.
Malgré les aspects positifs du marché immobilier suisse, certains défis doivent être relevés. La hausse des prix et des loyers a conduit, à de nombreux endroits, à une crise en raison des conditions inabordables de l’immobilier. En conséquence, le nombre de tentatives de modification des réglementations du marché immobilier dans les communes et les cantons n’a fait que croître au cours des derniers trimestres, ce qui pourrait rendre toujours plus difficiles les développements immobiliers, les projets de construction ou les rénovations.
Néanmoins, le marché immobilier suisse offre également de nombreuses opportunités d’innovation. La surélévation et la modernisation du bâti existant ainsi que la simplification des procédures d’autorisation pourraient contribuer à résorber la faiblesse de l’offre et à améliorer l’accessibilité à moyen terme. Enfin, de nombreux investisseurs institutionnels ont commencé à orienter leurs portefeuilles vers un objectif d’émissions nettes de gaz à effet de serre nulles, à l’instar de leurs homologues d’autres pays. Nous sommes convaincus que dans ce domaine, l’innovation et le progrès technologique généreront une multitude d’opportunités dans les années à venir.
Notre large éventail de solutions de placement couvrant toutes les grandes classes d’actifs vous garantit de trouver des produits correspondant à vos besoins personnels.
Suivez un fonds pour facilement recevoir la fiche d’information mensuelle.
Découvrez des opportunités d’investissement attractives. Nous vous aiderons à atteindre vos objectifs d’investissement.
1 Office fédérale de la statistique, état des données 2021
2 Office fédérale de la statistique, état des données juin 2022
Risques
Source: Credit Suisse, sauf mention contraire.
Sauf mention contraire, les illustrations fournies dans le présent document ont été élaborées par Credit Suisse AG et/ou ses sociétés affiliées avec le plus grand soin et en toute bonne foi.
Ce support est un document marketing de Credit Suisse SA et/ou de ses filiales (ci-après dénommé «CS»). Il ne constitue nullement ou ne fait partie d’aucune offre ou invitation à émettre ou vendre, ni une sollicitation d’offre de souscription ou d’achat de valeurs ou d’autres instruments financiers, ou à effectuer toute autre opération financière, ni ne constitue une incitation de souscription à un produit, une offre ou un placement. Ce document commercial n’est pas un document contractuellement contraignant ni un document d’information requis par une disposition législative quelconque. Aucun élément de ce support ne saurait constituer une recherche ou un conseil en investissement et ne peut en aucun cas y être assimilé. Il n’est pas adapté à votre situation personnelle ni ne constitue une recommandation personnalisée et ne suffit pas pour prendre une décision de placement. Les informations et les opinions exprimées dans le présent document reflètent celles du Credit Suisse au moment de la rédaction et sont sujettes à modification à tout moment sans préavis. Elles proviennent de sources considérées comme fiables. Le CS ne fournit aucune garantie quant au contenu et à l’exhaustivité de ces informations et, dans la mesure où la loi le permet, il décline toute responsabilité pour les pertes qui pourraient résulter de l’utilisation de ces informations. Sauf mention contraire, les chiffres n’ont pas été vérifiés. Les informations fournies dans le présent document sont réservées au seul usage de son destinataire. Les informations figurant dans ce support peuvent être modifiées sans préavis après la date d’émission de celui-ci sans que CS soit tenu de les actualiser. Ce support peut contenir des informations sous licence et/ou protégées par les droits de propriété intellectuelle des concédants de licence et des détenteurs du droit à la propriété. Rien dans ce support ne saurait être interprété comme imposant une responsabilité aux concédants de licence ou aux détenteurs du droit à la propriété. La copie non autorisée des informations des concédants de licence ou des détenteurs du droit à la propriété est formellement interdite. Ce document ne peut en aucun cas être transféré ou distribué à une autre personne ni ne peut être reproduit. Tout transfert, distribution ou reproduction est interdit et peut entraîner une violation de la loi américaine de 1933 sur les valeurs mobilières US Securities Act, telle que modifiée et actuellement en vigueur (loi ci-après dénommée «Securities Act»). De plus, il peut y avoir des conflits d’intérêts concernant l’investissement. Dans le cadre de la prestation de services, Credit Suisse AG et/ou ses filiales peuvent le cas échéant payer à des tiers ou recevoir de la part de tiers, sous forme de frais ou autre, une rémunération unique ou récurrente (par exemple commissions de souscription, commissions de placement ou de suivi). Avant de prendre toute décision de placement, les investisseurs potentiels doivent évaluer indépendamment et avec soin (avec leurs conseillers fiscaux, juridiques et financiers) les risques spécifiques décrits dans les supports accessibles, les conséquences légales, réglementaires, fiscales et comptables ainsi que l’impact sur le crédit.
Copyright © 2023 CREDIT SUISSE. Tous droits réservés.
Distributeur: Credit Suisse (Suisse) SA, Paradeplatz 8, CH-8001 Zurich I Distributeur: Credit Suisse AG, Paradeplatz 8, CH-8001 Zurich I Distributeur: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA, Kalandergasse 4, CH-8045 Zurich I Superviseur (Autorité d’enregistrement): Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA)
