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Das Immobilienportfolio des Global Real Estate von Credit Suisse Asset Management wird regelmässig auf sein Optimierungspotenzial überprüft. Neben den regulären, werterhaltenden Renovationen beurteilen die internen Fachleute die Liegenschaften auch im Hinblick darauf, ob eine Sanierung oder eine komplette Repositionierung mittels Neubau zweckmässiger ist.
2. Februar 2022
Ökologische Optimierungen sind heutzutage häufig der Auslöser für grössere Sanierungsprojekte. Dazu gehören etwa neue Heizungen, Fotovoltaikanlagen oder bessere Isolierungen und Dämmungen der Gebäude. Solche Überlegungen macht sich Global Real Estate im Rahmen seiner Nachhaltigkeitsstrategie seit vielen Jahren.
In den vergangenen Jahren hat Global Real Estate das über 1’300 Immobilien umfassende Portfolio kontinuierlich auf Ausnutzungsreserven hin überprüft. Denn im Laufe der Jahre verändern sich neben den ökologischen und gesellschaftlichen Anforderungen auch die Bedürfnisse der Mietenden sowie die städtebaulichen Auflagen. Auch aus Investorensicht steht die Optimierung einer nachhaltigen Rendite im Fokus – beispielsweise durch eine Nachverdichtung, Repositionierung oder Umnutzung, um allfällige Leerstände zu minimieren und für Anleger dadurch einen Mehrwert zu schaffen.
Bei der Vorprüfung am Objekt analysiert die interne Bau- und Entwicklungsabteilung unter anderem das Entwicklungspotenzial, die generelle Erschliessungssituation der Liegenschaft, die bestehenden Wohnungsgrundrisse, den Zustand und die Ausgestaltung der Nasszellen und Küchen, die Aussenräume wie Balkone oder Grünflächen sowie die Erfüllung von Nachhaltigkeitsstandards, um die langfristige Vermietbarkeit des Objekts und dadurch eine nachhaltige Rendite zu sichern.
Nach der eingehenden Analyse und unter Berücksichtigung der genannten Aspekte entscheidet das Projektteam zusammen mit dem Fondsmanager, ob eine Sanierung oder eine komplette Neupositionierung der Liegenschaft erfolgen soll.
«Aus unserer Entwicklerperspektive ist es wichtig, dass das neue Objekt am Markt Anklang findet und somit dem Anleger eine langfristige und nachhaltige Rendite ermöglicht», sagt Martin Munz, Leiter Development & Construction Schweiz bei Credit Suisse Asset Management Global Real Estate. Eine Neupositionierung – sprich ein Neubau – komme in der Regel nur infrage, wenn ein zusätzliches Ausnutzungspotenzial von mindestens 50 % und eine Angleichung an den Marktmietzins vorhanden ist. «Ansonsten steht eine Sanierung im engeren Fokus, wobei hierfür die Grundrisse für eine aussichtsreiche Sanierung gegeben sein müssen», so Martin Munz.
Auf den ersten Blick mag das hohe Ausnutzungspotenzial eine grosse Hürde sein. Doch die Neupositionierung eines Gebäudes ist komplex, bedingt grosse Investitionen und birgt Risiken wie dasjenige der Einsprachen und daraus resultierenden Projektverzögerungen.
Auch das Alter der Immobilie ist ein entscheidender Faktor. «Bei älteren Gebäuden lohnt sich eine Sanierung oftmals nicht, da zu starke Eingriffe erforderlich wären, insbesondere auch aufgrund der ökologischen und technischen Anforderungen an moderne Gebäude», so Martin Munz. Deshalb wird in einem solchen Fall häufig ein Ersatzneubau errichtet. Denn Global Real Estate verfolgt einen klaren CO2-Absenkungspfad. Bis 2040 soll das gesamte Immobilienportfolio klimaneutral sein.
Ungeachtet dessen, ob ein Objekt saniert, repositioniert, umgebaut oder neu gebaut wird, ist es unabdingbar, die Mietenden frühzeitig und transparent zu informieren. Denn Global Real Estate möchte den bestehenden Mietparteien jeweils gute Lösungen anbieten. Bei einer eher standardmässigen Sanierung der Nasszellen und der Küche sowie allenfalls einer Vergrösserung der Aussenräume bleibt normalerweise ein Grossteil von ihnen während der Bauphase im Gebäude – falls möglich sogar in der eigenen Wohnung. Manchmal ergibt sich auch die Option, temporär in eine andere, frei gewordene Wohnung zu wechseln.
Bei einer Neupositionierung beziehungsweise einem Ersatzneubau müssen die Mietparteien umziehen. Martin Munz sagt: «In der Regel informieren wir die bestehenden Mieterinnen und Mieter mit ausreichend Vorlauf vor dem geplanten Baustart. So haben sie genug Zeit, sich zu organisieren oder allenfalls eine neue Wohnung zu suchen.» Global Real Estate oder die jeweilige Verwaltung unterstützt dabei so gut wie möglich und ist auch in Bezug auf Kündigungsfristen flexibel.
Wie bei jedem Bauprojekt gilt es, auch die Nachbarschaft sowie weitere Interessengruppen frühzeitig einzubeziehen. Martin Munz stellt fest, dass Bauherren und Investoren der frühzeitigen und transparenten Kommunikation mittlerweile eine hohe Beachtung schenken. «Wir suchen den Dialog mit allen Anspruchsgruppen, damit wir ihre Anliegen früh aufnehmen und so gut wie möglich berücksichtigen können.»
Von der Idee bis zur Realisierung: Die Projektentwicklung umfasst eine Vielzahl verschiedener Schritte, die sich von Liegenschaft zu Liegenschaft erheblich unterscheiden. Drei Beispiele zeigen, wie Lage, Ausnutzungspotenzial und gesetzliche Richtlinien die Projektentwicklung beeinflussen.
Zukunftsweisend und nachhaltig: Diese Merkmale zeichnen den Ersatzneubau aus, der in den kommenden Jahren am Ufer der Birs entstehen soll. Er bettet sich visuell optimal in das Bild der Gemeinde ein. In den drei Bauten sind 146 Wohnungen verschiedener Grössen und Typen geplant. Die barrierefrei gestalteten Einheiten erfüllen die Minergie-Standards1 und die des Gütesiegels greenproperty2 Gold.
Der durch die Verdichtung neu gewonnene, mehrheitlich öffentlich zugängliche Freiraum bietet begrünte Flächen, zusätzliche Baumpflanzungen und grosszügige Durchgänge zur Birs.
Für das vorliegende Projekt war ein Quartierplanverfahren notwendig. Die Gemeinde und ihre Bevölkerung konnten so auf die Ausgestaltung der geplanten Wohnüberbauung Einfluss nehmen und haben den Quartierplan im Rahmen ihrer ordentlichen Gemeindeversammlung grossmehrheitlich bestätigt. Mit dem Quartierplan wird sichergestellt, dass der Ersatzneubau zusätzlichen und vielfältigen Wohnraum schafft, hohe Nachhaltigkeitskriterien und Mobilitätsanforderungen umsetzt und auch bestens an den öffentlichen Verkehr angeschlossen ist. Der Rückbau der bestehenden Gebäude ist für das vierte Quartal 2023 geplant.
1 Schweizer Baustandard für neue und modernisierte Gebäude
2 Schweizer Gütesiegel von Credit Suisse Asset Management für nachhaltige Immobilien
Früher eine bedeutende Lebensader der Stadt, heute eine beliebte Fussgängerzone: die Rue de Bourg im Herzen Lausannes. Hier ist in den letzten zwei Jahren ein eleganter Ersatzneubau entstanden. Ausgangspunkt der Projektentwicklung war eine städtebauliche und historische Studie, um die standortspezifischen Merkmale sowie den durchlaufenen Lebenszyklus der bestehenden Liegenschaft zu analysieren. Basierend darauf wurde die Neupositionierung definiert.
Das neue Gebäude wurde in enger Abstimmung mit der städtischen Denkmalpflege entwickelt. Die eingesetzten Materialien gewährleisteten eine optimale Integration in die historische Umgebung. So ist etwa das Fassadendesign der zur Fussgängerzone hin ausgerichteten Gebäudeseite an die traditionelle Architektur der Rue de Bourg angelehnt. Die dichte Bauweise mit eng aneinanderliegenden Gebäuden erforderte zudem diverse besondere Vorkehrungen beim Rückbau bestehender Strukturen und beim Bau der neuen Elemente. So stützten die alten Trennwände des Gebäudes gleichzeitig auch Nachbargebäude und deren teils mittelalterliche Grundmauern.
Als Folge davon mussten eine beeindruckende Holzkonstruktion in den Obergeschossen und eine Spriessung aus Stahlträgern in den unteren Geschossen erstellt werden, um die bestehenden, maroden und inhomogenen Mauern ausreichend abzustützen. Die anspruchsvollen Bauarbeiten wurden im Juli 2021 abgeschlossen. Entstanden ist ein hochwertiger Ersatzneubau mit zeitgemässen Raumhöhen, akustisch genormten, attraktiven Gewerbe-, Verwal- tungs- und Wohnflächen sowie einer verbesserten Energiebilanz.
Die im Jahr 2001 erstellte Büroliegenschaft im Geschäftsviertel von Manchester wird ab Anfang 2022 bis voraussichtlich Ende 2023 totalsaniert. Das von Global Real Estate entwickelte Renovationskonzept sieht eine moderne, hochwertige und nachhaltige Büroliegenschaft vor, welche die Bedürfnisse des lokalen Marktes berücksichtigt. Die Mikrolage der Liegenschaft hat sich aufgrund von Neuentwicklungen in der Umgebung bereits verbessert.
Das sechsstöckige Bürogebäude weist ein hohes Flächenpotenzial auf, weshalb die Projektentwickler zwei zusätzliche Etagen vorsehen. Zudem werden die bestehenden Flächen effizienter gestaltet. Beide Massnahmen ermöglichen gesamthaft 22 % mehr Fläche und folglich zusätzliche Mietzinseinnahmen. Für das Gebäude wird die BREEAM-Outstanding-Zertifizierung angestrebt.
Quelle: Credit Suisse, ansonsten vermerkt.
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