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Sven Schaltegger kennt die globalen Immobilienmärkte wie kein anderer. Als Leiter Multi-Manager Real Estate beim Credit Suisse Asset Management weiss er auch, welches der effizienteste Weg ist, um in diese Anlageklasse zu investieren. Seine fünf klaren Statements dazu.
12. Mai 2022
Die globalen Immobilienmärkte sind enorm vielfältig und bieten dadurch ein attraktives Renditepotenzial. Doch es braucht dazu auch viel Expertenwissen, denn die Rendite muss in den Sektoren, Märkten und nicht zuletzt bei Partnern mit lokaler Expertise gesucht werden. Für interessierte Anleger ist es zudem oft schwierig, eine erfolgversprechende Selektion vorzunehmen und einen effizienten, diversifizierten Zugang zu erhalten. Denn auch die globalen Immobilienmärkte funktionieren primär lokal. Deshalb erfordert es lokales Know-how, lokale Netzwerke und den intensiven Austausch mit Experten vor Ort.
Das Credit Suisse Asset Management hat vier Megatrends identifiziert, welche die Nachfrage nach Immobilien stark prägen werden: Nachhaltigkeit, Urbanisierung, Demografie und Digitalisierung. Diese Trends werden auf einzelne Themen sowie Immobiliensegmente heruntergebrochen und häufig sogar sehr lokal umgesetzt, weil die einzelnen Märkte sich in Potenzial und Reife stark unterscheiden können. Ebenfalls zentral ist ein aktives Management des Portfolios im Austausch mit Fachleuten vor Ort.
Indirekte Anlagen in internationale Immobilien bieten zwei grosse Vorteile: Das Risikoprofil ist moderat und liegt zwischen demjenigen von Aktien und Anleihen. Nicht gehandelte und nicht gelistete Anlagevehikel weisen zudem eine signifikant tiefere Volatilität auf als gelistete Anlageprodukte und haben insbesondere eine tiefere Korrelation mit Aktienmärkten. Zwischen den Jahren 2000 und 2020 lag diese gegenüber Aktienanlagen bei 0.44.
Ein gängiges Vorurteil lautet: Immobilienanlagen benötigen einen grossen Kapitaleinsatz – internationale Immobilienanlagen erst recht. Das stimmt jedoch nur, wenn Anleger auf Direktanlagen setzen. Bei indirekten Anlagen in internationale Immobilien ist dies nicht der Fall. Auch Risikoüberlegungen führen oft zu einer Untergewichtung (siehe vorangehendes Statement). Während im Bereich Aktien etwa 59% des Anlagevolumens international angelegt werden, sind es bei Immobilien im Durchschnitt lediglich rund 12 %. Wer in seinem Anlageportfolio internationale Immobilienanlagen derart untergewichtet, verpasst grosses Rendite- und Diversifikationspotenzial.
Internationale Immobilienanlagen sind per se eine Diversifikation zu den meisten anderen Anlagenklassen. Der Diversifikationseffekt kann durch geschickte Entscheide sogar noch erhöht werden mithilfe von unterschiedlichen Zielinvestments, Managern, Regionen, Sektoren und Risikoprofilen sowie Megatrends. Über indirekte Anlagevehikel können viele dieser Effekte mit vergleichsweise wenig Kapital erreicht werden.
Die Megatrends der Urbanisierung und Digitalisierung illustriert das Beispiel der sogenannten Letzte-Meile-Logistikimmobilien, die in und um grössere Ballungsräume ihr volles Potenzial entfalten. Dies im Rahmen des global boomenden E-Commerce, der den Logistikmarkt prägt. Gemeinsam mit einem Partner wurde ein aus solchen Letzte-Meile-Logistikimmobilien rund um Barcelona und Madrid bestehendes Portfolio erworben. Auch hier können Anleger über diese indirekte Investitionsmöglichkeit von einem grossen Trend profitieren, der vom Credit Suisse Asset Management lokal umgesetzt wurde.
Die Megatrends der Digitalisierung und Demografie illustriert das Beispiel des Mietens von Einfamilienhäusern (single-family rental) in den USA – viele Amerikaner wünschen sich ein eigenes Einfamilienhaus, das sie sich jedoch oftmals nicht mehr leisten können. Ein Partner des Credit Suisse Asset Management hat ein Modell entwickelt, das Interessierten erlaubt, solche Häuser einfach zu mieten. Durch das Pooling (über 10’000 Immobilien) und eine digitale Lösung erfolgt die Verwaltung sehr effizient. Institutionelle Anleger können anhand eines indirekten Anlagevehikels von diesem Trend profitieren.
