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Indirekte Investitionen in ausländische Immobilien mittels Fonds oder Multi-Manager-Produkten haben viele Vorteile. Insbesondere Anlagelösungen, die auf dem Nettoinventarwert (NAV) basieren, weisen eine moderate Volatilität und tiefe Korrelationen zu direkten Immobilien- und traditionellen Anlagen auf.
21. April 2022
Bei der Investition in ausländische Immobilien bieten Multi-Manager-Lösungen den Vorteil einer breiten Diversifikation über verschiedene Dimensionen, wie unter anderem Manager, Fonds, Joint Ventures, Regionen und Nutzungsarten. Dies reduziert das Portfoliorisiko – ohne Einbussen bei der Rendite.
Der Erfolg basiert dabei auf einer hohen regionalen Kompetenz und Sektor-Expertise sowie einem guten Partnernetzwerk. Besonders wichtig ist es, vor einer Investition ein profundes Verständnis der langfristigen Werttreiber in den jeweiligen Märkten und Sektoren zu erlangen. Neben der Top-down-Sicht auf BIP-Wachstum, Zinsen, Inflation und Immobilien-Makrofaktoren – wie Mietwachstum und Angebot/Nachfrage in den jeweiligen Regionen – sollten auch Megatrends wie Urbanisierung, Technologie oder demografischer Wandel sowie deren Einfluss auf Märkte und Sektoren berücksichtigt werden.
Es gibt weit über 1’000 nicht kotierte Immobilienfonds, deren Zahl stetig zunimmt. Diese sogenannten Private-Equity-Real-Estate-Fonds rapportieren gegenüber bestehenden bzw. potenziellen Investoren sehr transparent. Im Gegensatz zu traditionellen Anlagen gibt es aber keine öffentlichen Datenbanken, die eine Übersicht über das Anlageuniversum oder die Kennzahlen der einzelnen Fonds ermöglichen. Zusätzlich zu Fonds können Multi-Manager-Produkte auch in massgeschneiderte Joint Ventures investieren bzw. solche mit geeigneten lokalen Partnern gründen.
Die Auswahl der Partner und Fonds ist ein zentraler Erfolgsfaktor. Dabei werden sowohl quantifizierbare Grössen wie Bewertungsparameter und Fondskonditionen als auch qualitative Faktoren wie Strategie und Team berücksichtigt. Ein solcher Ansatz bedarf eines ausbalancierten wie auch rigorosen Anlageprozess. Die entsprechenden Gremien benötigen Zugang zu zuverlässigen und zeitnahen Informationen und sollen dann aufgrund einer unvoreingenommenen Prüfung für oder gegen die Investition entscheiden.
Ebenso wichtig sind eine starke Präsenz und eine breite Vernetzung im Markt. So kann ein Fondsmanagement teilweise einen exklusiven Deal Flow generieren oder kaum vermarktete Fonds beurteilen und gegebenenfalls aufnehmen. Bei Sektoren, wie etwa Last-Mile-Logistik, die kaum über bestehende Fonds investierbar sind, aber ein hohes Potenzial aufweisen, ist dies zentral. Zusätzlich kann auch auf sogenannte Fund-Formation-Strategien gesetzt werden. Hierbei wird mit einem geeigneten Partner mit lokaler Präsenz, Sektor-Expertise und starkem Leistungsausweis ein neuer Fonds gegründet. Dies bietet nicht nur den Vorteil, Zugang zum gewünschten Sektor in einem bestimmten Markt zu erhalten, sondern führt oft auch zu einem schnelleren Kapitalabruf. Zudem können bei Fund-Formations für Multi-Manager-Produkte sehr vorteilhafte Konditionen ausgehandelt werden.
Darüber hinaus prüfen Fondsmanager häufig auch Sekundärmarkt-Transaktionen. Diese sind interessant, weil das Kapital unmittelbar investiert werden kann oder Fondsanteile zu einem Preis unter dem NAV erworben werden können.
Insgesamt betrachtet bieten ausländische Immobilienfonds ein hohes Diversifikationspotenzial und attraktive Renditechancen. Entscheidend sind ein globales Netzwerk und eine fokussierte Expertise, um sich bietende Gelegenheiten erkennen und nutzen zu können.