Bei der Investition in ausländische Immobilien bieten Multi-Manager-Lösungen den Vorteil einer breiten Diversifikation über verschiedene Dimensionen, wie unter anderem Manager, Fonds, Joint Ventures, Regionen und Nutzungsarten. Dies reduziert das Portfoliorisiko – ohne Einbussen bei der Rendite.
Der Erfolg basiert dabei auf einer hohen regionalen Kompetenz und Sektor-Expertise sowie einem guten Partnernetzwerk. Besonders wichtig ist es, vor einer Investition ein profundes Verständnis der langfristigen Werttreiber in den jeweiligen Märkten und Sektoren zu erlangen. Neben der Top-down-Sicht auf BIP-Wachstum, Zinsen, Inflation und Immobilien-Makrofaktoren – wie Mietwachstum und Angebot/Nachfrage in den jeweiligen Regionen – sollten auch Megatrends wie Urbanisierung, Technologie oder demografischer Wandel sowie deren Einfluss auf Märkte und Sektoren berücksichtigt werden.
Partnerselektion als zentraler Erfolgsfaktor
Es gibt weit über 1’000 nicht kotierte Immobilienfonds, deren Zahl stetig zunimmt. Diese sogenannten Private-Equity-Real-Estate-Fonds rapportieren gegenüber bestehenden bzw. potenziellen Investoren sehr transparent. Im Gegensatz zu traditionellen Anlagen gibt es aber keine öffentlichen Datenbanken, die eine Übersicht über das Anlageuniversum oder die Kennzahlen der einzelnen Fonds ermöglichen. Zusätzlich zu Fonds können Multi-Manager-Produkte auch in massgeschneiderte Joint Ventures investieren bzw. solche mit geeigneten lokalen Partnern gründen.
Die Auswahl der Partner und Fonds ist ein zentraler Erfolgsfaktor. Dabei werden sowohl quantifizierbare Grössen wie Bewertungsparameter und Fondskonditionen als auch qualitative Faktoren wie Strategie und Team berücksichtigt. Ein solcher Ansatz bedarf eines ausbalancierten wie auch rigorosen Anlageprozess. Die entsprechenden Gremien benötigen Zugang zu zuverlässigen und zeitnahen Informationen und sollen dann aufgrund einer unvoreingenommenen Prüfung für oder gegen die Investition entscheiden.