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Der Büroflächenmarkt befindet sich in der Schwebe: mehr Homeoffice auf der einen Seite, Digitalisierungsschub mit Wachstum bei Büroarbeitsplätzen auf der anderen. Gemäss Fredy Hasenmaile, Leiter Real Estate Economics Credit Suisse, bietet der Markt jedoch mittel- und langfristig Potenzial.
18. Mai 2022
Immer wieder sind aus der Unternehmerwelt Stimmen zu hören, die davon erzählen, dass Firmen die Zunahme von Homeoffice dafür nutzen, Platz in den Büros zu sparen und Büroflächen zurückzugeben. Das mag teilweise durchaus der Fall sein. Damit ist auch klar, dass Homeoffice und flexible Arbeitsmodelle zu einem Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen führen können.
Doch handelt es sich hierbei um ein vorübergehendes Phänomen. Denn die langfristigen Aussichten für den Büroflächenmarkt bleiben positiv. So erwarten die Immobilienökonomen der Credit Suisse insgesamt einen zusätzlichen Büroflächenbedarf von 23% bis zum Jahr 2060. Dafür verantwortlich sind zwei gegenläufige Trends.
Vor dem Ausbruch der Pandemie haben ein andauerndes Beschäftigungswachstum und die zunehmende Digitalisierung in der Schweiz zu einer signifikanten Zunahme von Büroarbeitsplätzen geführt. Nach dem pandemiebedingten Unterbruch dürfte sich das Beschäftigungswachstum gemäss der Studie «Branchenszenarien und ihre Regionalisierung» der Beratungsunternehmen Ecoplan und KPMG fortsetzen. Die Beratungsunternehmen gehen von einem Anstieg um 10% bis zum Jahr 2060 aus.
Aber noch wichtiger für die Entwicklung des Büromarkts ist auf lange Sicht der Wandel der Arbeitswelten mit dem aktuellen Digitalisierungsschub. Dies mag auf den ersten Blick paradox erscheinen, begünstigte doch die Digitalisierung den Homeoffice-Trend. Aber sie verändert unsere Arbeitswelten und die gesamte Wirtschaft viel grundlegender und führt zu einer noch stärkeren Verschiebung von Arbeitsplätzen hin in den Dienstleistungssektor. Solche Jobprofile benötigen in der Regel Büroflächen. Daher erhöhen das Beschäftigungswachstum und die Digitalisierung die Nachfrage nach Büroflächen langfristig.
In der näheren Zukunft wird es jedoch auch gegenläufige Entwicklungen geben: Infolge einer künftig vermehrt hybriden Arbeitsweise und höherer Homeoffice-Pensen als vor der Pandemie dürfte der Büroflächenbedarf bis 2030 vorübergehend um rund 15% geringer ausfallen. Spuren dieser Entwicklung lassen sich am Markt bereits erkennen, nimmt doch das Flächenangebot derzeit wieder zu, sodass die Angebotsquote innert Jahresfrist leicht von 5,5 auf 5,8% gestiegen ist.
Die Flächennachfrage war – vor allem im Vergleich zu vielen ausländischen Märkten – dennoch bisher nicht so schlecht, zumal sich am Markt etliche Mietvertragsverlängerungen und auch Neuabschlüsse beobachten liessen. Strukturelle Veränderungen sind bisher kaum sichtbar. Die andauernde Unsicherheit über den künftigen Flächenbedarf bedeutet letztlich eben auch, dass Mieter nur in einzelnen Fällen aktiv Flächen aufgeben oder nicht verlängern.
Darüber hinaus wird im Zuge des langwierigen Normalisierungsprozesses die wichtige Rolle, die ein zentrales Büro für die Kommunikation und insbesondere für die Innovation innerhalb eines Unternehmens spielt, immer offensichtlicher. Mit der Zeit dürften sich die Nachteile des Homeoffice stärker bemerkbar machen, sodass Büros voraussichtlich wieder an Stellenwert gewinnen werden. Als Erstes wird die Zusatznachfrage, die 2021 schätzungsweise um rund 260’000m² gesunken ist, dieses Jahr wieder auf rund 360’000m² steigen.
Branchenbeiträge zum langfristigen Büroflächenwachstum
In Prozentpunkten, 2019 bis 2060, ohne Homeoffice- und Digitalisierungstrend
Die Pandemie hatte auch Auswirkungen auf die Bautätigkeit und Investitionen in neue Büroflächen. Diese haben im Jahr 2021, gemessen an den Baubewilligungs-Investitionsvolumen für Büroflächen, um rund 17% gegenüber dem langjährigen Mittel abgenommen.
Als Folge der geringeren Bautätigkeit und der oben beschriebenen Nachfragesituation senden die Mietpreise diffuse Signale: Sie sanken per Mitte 2021 gegenüber dem Vorjahr zwar nur leicht um 0,1%, waren jedoch in der Dekade davor um durchschnittlich 1,3% pro Jahr gestiegen. Die beim Abschluss von Mietverträgen gemessenen Zahlen bilden jedoch nicht die ganze Wahrheit ab. Dem Vernehmen nach mussten insbesondere an Lagen ausserhalb der Innenstädte wieder vermehrt spezielle Incentives gewährt werden, um Büroflächen am Markt absetzen zu können.
Sobald sich das neue Verhältnis von Homeoffice und Büropräsenz eingependelt hat, wird der starke Digitalisierungstrend zum bestimmenden Wachstumsfaktor beim Büroflächenmarkt werden. Es gibt also neben den gegenwärtig präsenten negativen Auswirkungen von Homeoffice auf den Büroflächenmarkt andere Treiber, die das Potenzial haben, die Homeoffice-Effekte langfristig zu dominieren und sogar deutlich überzukompensieren.
Neben dem erwarteten Beschäftigungswachstum wird die sich verändernde Arbeitswelt, die uns im Zuge der vermehrten Automatisierung und Digitalisierung einen immer höheren Anteil an Bürotätigkeiten beschert, der grösste Treiber der Büroflächennachfrage.
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