¿Cómo es el entorno actual en comparación con el observado en la crisis financiera global?
En 2008 se produjeron muchas ventas urgentes de activos porque los inversores estaban muy apalancados. Los bancos con préstamos improductivos embargaron propiedades inmobiliarias y se vieron obligados a vender, lo que provocó una caída de los precios de los activos. En 2020, las ratios de préstamo-valor en libros son notablemente más bajas y hay mucho más capital en el mercado. Los inversores que se mantienen al margen, a la espera de una oleada de ventas forzosas al estilo de 2008, probablemente sufrirán una decepción, ya que las inversiones inmobiliarias suelen ser una clase de activos muy resiliente. No obstante, esperamos que surjan algunas oportunidades interesantes más adelante a lo largo del año.
¿Qué segmento del mercado ha resultado más perjudicado?
No es ninguna sorpresa que sea el sector del comercio minorista el que esté siendo más perjudicado. Además, la tendencia a comprar en línea se aceleró rápidamente durante la crisis. Sin embargo, es importante tener presente que los centros comerciales del Reino Unido y Estados Unidos llevan años bajo presión, si bien no sucede lo mismo en la Europa continental, que demostró ser mucho más resiliente antes de la pandemia. Somos conscientes de lo difícil que se han puesto las cosas para el pequeño comercio y por eso ofrecimos en abril, antes que nuestros competidores, una pausa del alquiler en Suiza en interés de los inversores. Este es un buen ejemplo de que la gestión eficaz de una cartera inmobiliaria es más que simplemente comprar y vender propiedades. En cuanto al futuro, creemos que a la gente le gusta la experiencia de las compras físicas, así que esperamos que el tráfico de consumidores se recupere con rapidez una vez se levanten las restricciones.
¿Y cuál ha resultado ser el más fuerte?
El claro beneficiario de la pandemia es el sector de la logística, ya que empresas como Amazon han ampliado la distribución. Un aspecto clave de las propiedades logísticas es que no se trata de un mercado en el que todos los inmuebles sirven para todo, pues el activo tiene que satisfacer las necesidades individuales. Así, estamos viendo mucha demanda de las propiedades adecuadas en toda Suiza y en Europa continental. No obstante, es una clase de activos muy específica dentro del sector inmobiliario y exige un buen nivel de conocimientos y experiencia en cada mercado local.
¿El tema del teletrabajo ha cambiado su opinión respecto al de las oficinas?
Entramos en la crisis con unas vacantes de oficinas excepcionalmente bajas (tasas del 2% o menos) en grandes ciudades en Europa continental y Japón. Obviamente, muchas personas han tenido que acostumbrarse a trabajar desde casa en las últimas semanas y meses. Aunque creemos que los trabajadores valoran la flexibilidad, la mayoría preferiría acudir a su lugar de trabajo oficial en lugar de estar en casa, porque les gusta relacionarse con sus compañeros. Nosotros somos inversores muy activos desde las oficinas, comprando y vendiendo propiedades cada año, poniendo el énfasis en la calidad de los flujos de efectivo subyacentes. Nos concentramos en las mejores ubicaciones. Es nuestro negocio principal y creemos que, además de las reducidas tasas de vacantes y los rendimientos resilientes, el sector se beneficia del apoyo estructural de los bajos tipos de interés y de las restricciones de la oferta en estas circunstancias. Esperamos menos ofertas nuevas en los mercados en un futuro próximo.