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Christoph Schumacher, Director de Inversiones Inmobiliarias Globales, reflexiona en un foro abierto acerca de las recientes tendencias del rendimiento y las oportunidades potenciales en el mundo de la inversión inmobiliaria.
12 de mayo de 2020
En contra de las apariencias, la verdad es que hemos tenido un primer trimestre muy sólido y hemos superado sustancialmente las previsiones. No obstante, es indudable el impacto del COVID-19 que sin duda dejará su huella en el segundo trimestre. Los precios han bajado por la sencilla razón de que es imposible realizar una valoración adecuada de los activos y llevar a cabo la diligencia debida en un entorno de confinamiento. Hay un límite para el grado de análisis que podemos efectuar remotamente y la mayor parte del proceso de diligencia debida tiene que hacerse sobre el terreno. Así, nos hemos visto obligados, por ejemplo, a posponer una adquisición que teníamos prevista en Asia.
"En 2020, las ratios de préstamo-valor en libros son notablemente más bajas y hay mucho más capital en el mercado."
En 2008 se produjeron muchas ventas urgentes de activos porque los inversores estaban muy apalancados. Los bancos con préstamos improductivos embargaron propiedades inmobiliarias y se vieron obligados a vender, lo que provocó una caída de los precios de los activos. En 2020, las ratios de préstamo-valor en libros son notablemente más bajas y hay mucho más capital en el mercado. Los inversores que se mantienen al margen, a la espera de una oleada de ventas forzosas al estilo de 2008, probablemente sufrirán una decepción, ya que las inversiones inmobiliarias suelen ser una clase de activos muy resiliente. No obstante, esperamos que surjan algunas oportunidades interesantes más adelante a lo largo del año.
No es ninguna sorpresa que sea el sector del comercio minorista el que esté siendo más perjudicado. Además, la tendencia a comprar en línea se aceleró rápidamente durante la crisis. Sin embargo, es importante tener presente que los centros comerciales del Reino Unido y Estados Unidos llevan años bajo presión, si bien no sucede lo mismo en la Europa continental, que demostró ser mucho más resiliente antes de la pandemia. Somos conscientes de lo difícil que se han puesto las cosas para el pequeño comercio y por eso ofrecimos en abril, antes que nuestros competidores, una pausa del alquiler en Suiza en interés de los inversores. Este es un buen ejemplo de que la gestión eficaz de una cartera inmobiliaria es más que simplemente comprar y vender propiedades. En cuanto al futuro, creemos que a la gente le gusta la experiencia de las compras físicas, así que esperamos que el tráfico de consumidores se recupere con rapidez una vez se levanten las restricciones.
El claro beneficiario de la pandemia es el sector de la logística, ya que empresas como Amazon han ampliado la distribución. Un aspecto clave de las propiedades logísticas es que no se trata de un mercado en el que todos los inmuebles sirven para todo, pues el activo tiene que satisfacer las necesidades individuales. Así, estamos viendo mucha demanda de las propiedades adecuadas en toda Suiza y en Europa continental. No obstante, es una clase de activos muy específica dentro del sector inmobiliario y exige un buen nivel de conocimientos y experiencia en cada mercado local.
Entramos en la crisis con unas vacantes de oficinas excepcionalmente bajas (tasas del 2% o menos) en grandes ciudades en Europa continental y Japón. Obviamente, muchas personas han tenido que acostumbrarse a trabajar desde casa en las últimas semanas y meses. Aunque creemos que los trabajadores valoran la flexibilidad, la mayoría preferiría acudir a su lugar de trabajo oficial en lugar de estar en casa, porque les gusta relacionarse con sus compañeros. Nosotros somos inversores muy activos desde las oficinas, comprando y vendiendo propiedades cada año, poniendo el énfasis en la calidad de los flujos de efectivo subyacentes. Nos concentramos en las mejores ubicaciones. Es nuestro negocio principal y creemos que, además de las reducidas tasas de vacantes y los rendimientos resilientes, el sector se beneficia del apoyo estructural de los bajos tipos de interés y de las restricciones de la oferta en estas circunstancias. Esperamos menos ofertas nuevas en los mercados en un futuro próximo.
"La oportunidad de inversión en activos inmobiliarios se ha vuelto más atractiva, ya que los niveles de entrada son interesantes y el diferencial entre los bonos y los rendimientos de las propiedades es tentador."
Mantenemos una exposición significativa al mercado residencial en Suiza. El sector residencial suele ser el menos vulnerable a las oscilaciones del ciclo económico y Suiza ofrece uno de los mercados inmobiliarios residenciales más estables.
El mercado inmobiliario ha sufrido una corrección en las últimas semanas por diversas razones. En Suiza, por ejemplo, una serie de inversores institucionales entraron en la crisis con una exposición inmobiliaria máxima del 25% en sus carteras, que tuvieron que reducir al bajar notablemente los precios de otros activos de inversión. En consecuencia, la oportunidad de inversión en activos inmobiliarios se ha vuelto más atractiva, ya que los niveles de entrada son interesantes y el diferencial entre los bonos y los rendimientos de las propiedades es tentador. Además, los activos físicos, como el oro y las propiedades inmobiliarias, pueden actuar como depósito de valor durante periodos de crisis. Por lo tanto, creemos que hay cierto potencial de demanda de activos inmobiliarios entre determinados segmentos de inversores, sobre todo clientes de banca privada que desean asegurar sus carteras con una inversión mayor de inmuebles como refugio en tiempos inciertos. Finalmente, los activos inmobiliarios son tanto un valioso factor de diversificación de las carteras, por su baja correlación con otras clases de activos, como una clase de activos de diversificación por derecho propio, ya que las influencias geográficas, regionales y sectoriales afectan al rendimiento de manera diferente en momentos distintos.
Director de Inversiones Inmobiliarias Globales
Christoph Schumacher, Director de gestión, cuenta con más de 25 años de experiencia profesional y ejecutiva en el sector inmobiliario y financiero, asuntos jurídicos y consultoría.
En junio de 2017, Christoph fue nombrado Director de Global Real Estate en Credit Suisse Asset Management. Christoph había sido designado en marzo de 2011 CEO de Union Investment Institutional Property GmbH, Alemania, donde se encargó de las operaciones institucionales y fue miembro del Comité de inversiones inmobiliarias de Union Investment. En enero de 2016 se convirtió en portavoz de la Junta ejecutiva de la Federación Inmobiliaria de Alemania (ZIA, por sus siglas en alemán, Región Norte).
De 2005 a 2011, Christoph trabajó para Generali Real Estate en Colonia, Luxemburgo y París. Previamente había ejercido la abogacía en Linklaters en Berlín y Londres. Prestó servicios con regularidad como asesor personal/director de oficina del ministro de Hacienda de Berlín.
Christoph estudió en las universidades de Friburgo, Ginebra y Bonn y cuenta con un doctorado por el Instituto de Derecho Mercantil Internacional de la Universidad de Münster, Alemania.