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Algunas tendencias como la digitalización y el comercio electrónico están cambiando progresivamente las oportunidades disponibles para invertir en inmuebles en el extranjero, lo que se refleja sobre todo en el crecimiento de los activos inmobiliarios especializados. Los inversores pueden sumarse a esta tendencia mediante inversiones inmobiliarias indirectas.
9 de octubre de 2020
Las inversiones inmobiliarias indirectas presentan varias ventajas: por una parte, permiten a los inversores invertir en propiedades con relativamente poco capital y, por otra, permiten distribuir el riesgo diversificando la cartera. En Suiza, los fondos inmobiliarios —en particular las fundaciones de inversión— centran su atención en el sector residencial, mientras que las corporaciones accionariales suelen tener un enfoque comercial, algo que de momento no va a cambiar. Los sectores dominantes a nivel internacional son el de oficinas, el residencial y el minorista. Sin embargo, está emergiendo una tendencia hacia los inmuebles especializados que se prevé que llegue también a Suiza. Los inmuebles especializados están diseñados específicamente para ciertos usos. Esta tendencia también está siendo moldeada por el cambio tecnológico, en particular por el avance de la digitalización y el comercio electrónico. En consecuencia, las empresas que operan en estos sectores suelen formar parte de grandes fondos de inversión inmobiliaria (REIT).
Actualmente existen diferentes opiniones sobre si las propiedades de carácter logístico siguen englobándose en el segmento de los inmuebles especializados. No obstante, inversores de todo el mundo llevan ya varios años considerando este sector, que se está viendo especialmente beneficiado por el desplazamiento del consumo de las tiendas físicas al comercio electrónico, como una de las inversiones más populares. El cambio estructural es lo que hace atractivas las inversiones en inmuebles de logística, no solo para los REIT, sino también para los fondos inmobiliarios no cotizados y las inversiones directas.
Los principales distribuidores minoristas que operan por internet necesitan tres veces más espacio de logística que los minoristas tradicionales que almacenan físicamente muchos de sus productos en las instalaciones de sus empresas. La limitada oferta de espacio logístico moderno en ubicaciones con buenas conexiones de transporte alberga un alto potencial de crecimiento, puesto que el comercio electrónico se halla todavía en sus primeras fases de desarrollo. En 2019, la distribución minorista en línea de bienes de consumo creció un 9% hasta alcanzar los 63.000 millones de euros.1
La proporción de la industria del comercio electrónico en los ingresos globales del sector de la venta al por menor no ha dejado de crecer en los últimos años. En 2015 representaba el 7,4% de los ingresos de todo el sector minorista; en 2018, la cifra ya era del 11,8%, y sigue en aumento. Para 2021 se prevé que el comercio electrónico concentre el 17,5% de los ingresos minoristas totales.2 La pandemia de covid-19 probablemente acelere este crecimiento.
Además de las propiedades logísticas, los inversores están descubriendo cada vez más otros inmuebles especializados. La digitalización y la expansión de internet hacen que las torres de comunicaciones de radio y los centros de datos, por ejemplo, sean objeto de una fuerte demanda. Las primeras están beneficiándose del fuerte crecimiento del volumen de datos transferidos a las redes móviles y del cambio de la tecnología de transmisión al estándar 5G. Por su parte, es de prever que los centros de datos sigan experimentando un drástico aumento de la demanda de soluciones informáticas estandarizadas y escalables basadas en la nube. Las torres de comunicaciones de radio representan, con un 18,5%, el mayor sector del mercado de renta variable inmobiliaria estadounidense (índice Dow Jones US Real Estate, cuota de los REIT 95%), por delante de las propiedades residenciales (13,4%) y de los centros de datos (11,9%) (ver el cuadro «Distribución por sectores de inversión»).
El mercado de renta variable inmobiliaria puede considerarse pionero. Sin embargo, si nos fijamos en el mercado de transacciones para comprobar las inversiones directas y las asignaciones de capital a fondos inmobiliarios no cotizados, veremos que siguen predominando los sectores tradicionales.
Harrison Street publicó recientemente un informe que cifraba en 11.000 y 4.800 millones de USD respectivamente los volúmenes de transacciones en el sector de las viviendas para personas de la tercera edad y el de las viviendas para estudiantes en Estados Unidos (en los once primeros meses de 2019). En comparación, los volúmenes de transacciones en el sector de oficinas y el industrial en 2019 fueron de alrededor de 138.000 y 112.000 millones de USD respectivamente. (Fuente: RCA)
El crecimiento del comercio electrónico impulsa el rendimiento de las propiedades logísticas
Fuente: MSCI IPD, Census; Último dato: 4T 201
La nueva tecnología, el cambio económico estructural que lleva aparejado y los cambiantes hábitos de los consumidores están dando forma al sector inmobiliario. A continuación presentamos una selección de opciones prometedoras de inmuebles especializados:
Centros de datos
Los centros informáticos y de datos son lugares seguros para almacenar datos y hacer la infraestructura informática más segura. Prestan varios servicios, como sistemas de enfriamiento para servidores, suministro eléctrico ininterrumpido, medidas de seguridad físicas para los registros de datos, opciones de gestión de documentos en la nube y software. La demanda de una infraestructura informática moderna y de soluciones en la nube entre las empresas es el factor de impulso más importante; las aplicaciones públicas y privadas en la nube para usuarios finales representan áreas de crecimiento adicionales.
Autoalmacenamiento
A diferencia de los espacios de autoalmacenamientotradicionales, las instalaciones de autoalmacenamiento ofrecen a los arrendatarios acceso individual a sus pertenencias, a menudo las 24 horas del día. Las unidades de almacenamiento suelen ser cajas con cerradura, contenedores o espacios exteriores que pueden alquilarse a corto plazo (por meses). La tendencia hacia la digitalización también está teniendo impacto en este sector: desde la reserva por internet hasta los sistemas de acceso digitales que permiten acceder 24/7 a las unidades de almacenamiento y simplifican los procesos para clientes y proveedores de almacenamiento por igual.
Torres de comunicaciones de radio
Las antenas de las torres de comunicaciones de radio con alcances relevantes hacen posibles las comunicaciones móviles e inalámbricas. A medida que la industria de las telecomunicaciones y los nuevos estándares de comunicación móvil, como el 5G, continúan creciendo en todo el mundo, también lo hace la demanda de opciones de inmuebles especializados para sistemas de antenas. Estados Unidos y Europa son los mercados principales en esta área y los países en desarrollo están volviéndose cada vez más importantes, ya que allí la comunicación de datos muchas veces solo es posible a través de radio móvil.
1. Informe del sector: Online commerce in 2019, IFH Köln. https://www.ifhkoeln.de/pressemitteilungen/details/ ifh-koeln-prognostiziert-umsaetze-im-onlinehandel-steigen-2019-auf-68-milliarden-euro/.
2. Comercio móvil en Suiza, en Europa y en el mundo (Aioma).
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