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Logística. Lógicamente.

El mercado de propiedades logísticas está registrando un notable y sostenido periodo de expansión global. El crecimiento del mercado inmobiliario logístico, impulsado por los cambios en los patrones de consumo y el progreso tecnológico, ofrece a los inversores oportunidades de sólidos rendimientos ajustados al riesgo y de diversificación de la cartera.

25 marzo 2021

El sector inmobiliario logístico: un mercado en crecimiento con un gran potencial

Hay varios factores convergentes que impulsan la expansión del mercado inmobiliario logístico en todo el mundo, y este crecimiento está creando atractivas oportunidades de inversión para los inversores en busca de sólidos rendimientos ajustados al riesgo. El principal factor es el continuo aumento del comercio electrónico, que contribuye en gran medida a la demanda de propiedades logísticas, lo que, combinado con la escasez mundial de espacios logísticos de primera calidad, significa que se están dando los ingredientes para que prosperen las inversiones en este sector.

Antes del estallido del COVID-19, Goldman Sachs Research preveía un fuerte crecimiento del comercio electrónico, con un incremento medio anual del 14% hasta 2022 para este sector en EE.UU.

Tras el estallido, una vez que las cosas empezaron a calmarse, el espectacular crecimiento provocado por los cierres hizo que esta previsión tuviera que elevarse hasta un 22%1. Y se prevé que el crecimiento de las ventas de comercio electrónico en Asia-Pacífico sea aún más pronunciado, en tanto que Europa Occidental completa las tres principales regiones de expansión del comercio electrónico. A nivel global, se prevé que las ventas del comercio electrónico minorista se disparen de 3,53 billones USD en 2019 a la asombrosa cifra de 6,54 billones USD en 2022, lo que representa un aumento del 85% para ese periodo.2

La relación entre el crecimiento de las compras online y la expansión de los inmuebles logísticos resulta bastante evidente. Además de mejores precios, los consumidores esperan que su experiencia de comercio online les aporte comodidad. Al seleccionar a las tiendas online, los compradores se fijan también en las opciones de entrega ofrecidas, en la política de devoluciones y en la velocidad de entrega.3 Para satisfacer estas expectativas, los operadores logísticos externos y los minoristas online se enfrentan a la necesidad de buscar ubicaciones adecuadas para los centros de cumplimiento logístico de la venta electrónica e instalaciones de última milla de alta calidad situadas cerca de los principales centros urbanos.

Los minoristas online necesitan aproximadamente el triple de superficie logística que los minoristas tradicionales.

Cambios en los hábitos de consumo 

Consideraciones al elegir a un minorista online (% de encuestados)

El comercio electrónico requiere tres veces más espacio de almacenaje que los minoristas tradicionales, mientras que los consumidores esperan cada vez más rapidez en los envíos, creando una fuerte demanda de activos bien ubicados.

Fuentes: Prologis research

El sentimiento es bueno

Esta demanda de espacios logísticos de calidad en una situación de relativa escasez ha generado unas perspectivas generalmente favorables para el sector. En una encuesta reciente a 16 gestores de propiedades logísticas, el 75% esperaba un aumento de los precios de arrendamiento de los inmuebles logísticos en los próximos tres años. Casi la mitad de los encuestados tiene previsto aumentar sus compras de propiedades inmobiliarias logísticas durante ese periodo.4

Los datos más recientes ya están confirmando las elevadas expectativas de los inversores en el sector inmobiliario logístico. Del primer al segundo trimestre de 2020, los minoristas de comercio electrónico de EE.UU. incrementaron su volumen de superficie industrial alquilada en aproximadamente un 20%.5  Catella Research, en su análisis de agosto, señala que las mismas fuerzas impulsoras de las tendencias de los inmuebles logísticos hacen que «el mercado logístico europeo... sea el ganador de la pandemia a medio y largo plazo».6

Mayor volumen de arrendamientos en EE.UU. en el 2T2020 a pesar de los cierres

Volumen de alquiler de suelo industrial por categoría en mill. de pies cuadrados
Fuentes: BofAML, JLL Research, Credit Suisse

Para Sven Schaltegger, gestor de carteras de Credit Suisse Asset Management, «el mercado inmobiliario logístico parece estar en la cúspide de una expansión especialmente pronunciada. Los gestores de activos con acceso al flujo de operaciones y una red de especialistas locales en logística e industria están bien posicionados para capitalizar esta oportunidad en beneficio de sus clientes».

Diversificacion y valor

La diversificación de las carteras sigue siendo tan importante como siempre, y para los inversores que buscan añadir una nueva clase de activos a sus inversiones, el sector inmobiliario logístico merece sin duda una atención especial. El sector inmobiliario en general tiene tradicionalmente fama de ser una fuente tanto de rendimientos ‘respetables’ como de protección del capital, y ante la incertidumbre del mercado provocada por la pandemia del COVID-19 en un entorno de rendimientos mínimos históricos, está disfrutando de popularidad como refugio relativamente seguro. Sin embargo, precisamente el sector inmobiliario logístico ya estaba cobrando fuerza incluso antes de las turbulencias que golpearon los mercados; CBRE, por ejemplo, informaba de un interés fuerte y sostenido en activos logísticos de alta calidad a nivel mundial durante 2018, a la vez que preveía un sólido crecimiento para el año siguiente.7

Los rendimientos de las inversiones en el sector inmobiliario industrial, que incluye las propiedades logísticas, siempre han sido atractivos, y las fuerzas que impulsan la expansión en el ámbito de la logística van a seguir propiciando esta tendencia.8

Global Real Estate

Ofrecemos oportunidades de inversión de alta calidad en todo el mundo.

A la hora de confeccionar una cartera inmobiliaria logística global con un rendimiento máximo ajustado al riesgo y con un determinado nivel de riesgo deben tenerse en cuenta unos cuantos aspectos. En primer lugar, es imprescindible tener un sólido conocimiento de las diferentes características del binomio riesgo-rentabilidad que ofrecen las oportunidades de inversión core, core-plus y de valor añadido. Si bien las inversiones core, es decir, los activos existentes en buenas ubicaciones con flujos de ingresos de alta calidad procedentes de inquilinos solventes, tienden a ser de menor riesgo, su margen de beneficios también suele ser limitado. Estas inversiones core son útiles para añadir un elemento estabilizador a la cartera, en especial debido a sus rendimientos constantes y a largo plazo, que en el caso de las inversiones en logística tienden a ser más elevados que en otros sectores inmobiliarios. Al mismo tiempo, una cartera logística diversificada debería incluir un componente de desarrollo para liberar las primas disponibles de las nuevas instalaciones en el actual mercado pujante y desabastecido.

Por supuesto, los riesgos deben gestionarse con cuidado, por ejemplo, limitando los proyectos especulativos, centrándose en conceptos de construcción a medida con sólidos convenios contractuales, o estructuras de financiación a plazo con promotores de primer nivel y bien capitalizados. También hay que tener en cuenta la diversidad regional, ya que la demanda de espacio logístico está aumentando en todo el mundo y, por lo tanto, es esencial considerar la ponderación geográfica de una determinada estrategia.

Siempre que se cumplan estos criterios, los inversores pueden combinar el aumento de los ingresos por alquileres en el sector logístico con el crecimiento del capital a través de la gestión activa. Ello crea un potencial de rendimiento global a largo plazo que supera a muchas otras clases de activos en el actual entorno de incertidumbre del mercado. Por supuesto, la base de una buena estrategia radica en la selección de las inversiones y depende en gran medida de la capacidad de los gestores de fondos para identificar y ejecutar las operaciones adecuadas.

Rendimientos totales anuales del sector industrial

Índices inmobiliarios cotizados y privados, en %

Fuentes: Bloomberg, MSCI

Las alianzas, un factor clave de las buenas operaciones

A la hora de buscar atractivas oportunidades de inversión en el segmento de los inmuebles logísticos, nunca hay que sobrestimar el valor de las redes y alianzas. Ahí radica una importante diferencia con respecto, por ejemplo, a las acciones cotizadas, donde existen limitaciones legales sobre el tipo de información material a la que pueden acceder los inversores. El sector inmobiliario es un «negocio de personas», y los gestores de carteras que lo han entendido disfrutan de una ventaja significativa dentro de la feroz competencia por las inversiones inmobiliarias logísticas de alta calidad.

Los profesionales de la inversión inmobiliaria son creadores de operaciones. Si bien es cierto que deben poseer amplias habilidades analíticas para comprender los fundamentos económicos de una determinada oportunidad, las habilidades blandas, como la creación de redes, no son menos importantes. Las relaciones a largo plazo con socios locales experimentados en el sector de la logística son esenciales para crear una pipeline de inversiones y un flujo de operaciones que podría no ser visible para todos los partícipes del mercado y que también puede generar atractivas oportunidades de coinversión.

Las principales ventajas consisten en el acceso a información única sobre los mercados locales y la posibilidad de conseguir operaciones exclusivas no disponibles para otros inversores con menos contactos. Ello puede incluir joint ventures, fondos, acuerdos de club, así como estrategias de formación de fondos que proporcionan capital semilla a nuevas estrategias.

Perspectivas positivas

 

En el nuevo número de Scope: If not now, when?

Sin embargo, con independencia de la pandemia, las oportunidades de inversión no han hecho más que crecer. La pregunta de «si no ahora, ¿cuándo?» expresa la mayor voluntad de repensar las cosas a un nivel fundamental. En este número de Scope exploramos los nuevos retos y oportunidades resultantes.

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1 Credit Suisse Investment Strategy Department, “Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary,” consultado el 11.08.2020
2 Statista, “Retail e-commerce sales worldwide from 2014 to 2023”  statista.com/statistics/379046/worldwide-retail-e-commerce-sales/, consultado el 27.08.2020
3 Estudio de Prologis
4
 Scope Analysis “Logistics real estate market survey: Logistics properties as crisis winners – but with risks,” scopeanalysis.com/?xyzallow#search/research/detail/164448ENEN, consultado el 12.08.2020
5 Credit Suisse Investment Strategy Department, “Logistics real estate: A post COVID-19 beneficiary,” consultado el 15.09.2020
6 Catella Research, catella.com/en/germany/research/catella-logistics-market-map-europe-2020, consultado el 15.09.2020
7
CBRE Research, “Global Industrial and Logistics Prime Yields 2019,” cbre.com/research-and-reports/Global-Industrial-and-Logistics-Prime-Yields-March-2019/, consultado el 16.09.2020
8 Bloomberg y MSCI