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Mejora sistemática de los inmuebles

Global Real Estate, la cartera inmobiliaria de Credit Suisse Asset Management, se somete a revisiones periódicas para identificar su potencial de optimización. Además de las renovaciones periódicas para mantener el valor, los especialistas internos también evalúan inmuebles para determinar si es más conveniente una renovación o un reposicionamiento completo mediante nueva construcción.

4 de febrero de 2022

Interview with Raymond Rüttimann

Actualmente, el motivo que suele estar detrás de los grandes proyectos de renovación es la mejora con fines ecológicos. Ejemplo de ello son, entre otros, los nuevos sistemas de calefacción, los sistemas fotovoltaicos o la mejora del aislamiento para edificios. Global Real Estate lleva muchos años teniendo en cuenta estas consideraciones en su estrategia de sostenibilidad.

En los últimos años, Global Real Estate ha analizado constantemente la cartera de más de 1300 inmuebles en cuanto a las reservas de uso. Esto se debe a que, a lo largo del tiempo, las necesidades de los inquilinos y los requisitos de desarrollo urbano han cambiado, así como las exigencias ecológicas y sociales. Además, desde el punto de vista de los inversores, la prioridad ha sido la optimización de las rentabilidades a largo plazo, mediante, por ejemplo, la densificación, el reposicionamiento o la conversión, a fin de minimizar los espacios vacantes, con el consiguiente valor añadido para los inversores.

Durante el examen preliminar del inmueble, el departamento interno de construcción y desarrollo analiza, entre otras circunstancias, la accesibilidad general de los inmuebles, los planos de las viviendas existentes, la condición y el diseño de las dependencias húmedas y cocinas, los espacios al aire libre, como balcones y jardines, además del cumplimiento de las normas de sostenibilidad con la finalidad de garantizar sus posibilidades de arrendamiento presentes y futuras y, por ende, de la rentabilidad a largo plazo.

Después de ese profundo análisis y de considerar los aspectos arriba mencionados, el equipo del proyecto y el gestor de fondos deciden si el inmueble debe renovarse o reposicionarse por completo.

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Nuevo posicionamiento solo cuando el potencial es considerable

"Desde nuestra perspectiva de desarrolladores, es importante que el nuevo inmueble despierte interés en el mercado y ofrezca a los inversores rentabilidad sostenida a largo plazo", dice Martin Munz, responsable de desarrollo y construcción de Suiza en la unidad Global Real Estate de Credit Suisse Asset Management. Por lo general, un nuevo posicionamiento – es decir, una nueva construcción – solo se plantea cuando hay un potencial de utilización adicional de, al menos, un 50% y la posibilidad de arrendar a precios de mercado. "De lo contrario, nos inclinamos por la renovación, si bien para ello los planos de planta tienen que permitir una remodelación promisoria", agrega Munz.

A primera vista, el elevado potencial de utilización podría parecer un obstáculo importante. Sin embargo, el nuevo posicionamiento de un edificio es complejo, requiere inversiones importantes y conlleva riesgos como el de las objeciones y las consiguientes demoras del proyecto.

La antigüedad del inmueble también es un factor determinante. "En el caso de los edificios más antiguos, a menudo no vale la pena renovarlos pues se requiere una intervención excesiva, en particular por los requisitos ecológicos y técnicos de los edificios modernos", comenta Munz.

Por lo tanto, en tales casos, a menudo se construye un edificio nuevo. Después de todo, Global Real Estate se ha propuesto reducir las emisiones de CO2 con el objetivo de lograr que toda la cartera inmobiliaria tenga una huella de carbono neutra para 2040.

La comunicación es importante para lograr resultados

Independientemente de que se renueve, reposicione, convierta o reconstruya un inmueble, es fundamental que los inquilinos reciban desde un principio información transparente. Después de todo, Global Real Estate desea ofrecer buenas soluciones a los inquilinos existentes. En caso de una renovación razonablemente estándar de un cuarto húmedo y cocina o la posibilidad de ampliación de los espacios exteriores, la mayoría de los inquilinos suelen permanecen en el edificio durante la etapa de construcción, incluso en su propio piso de ser posible. En ocasiones, también existe la opción de mudarse temporalmente a otra vivienda puesta a disposición.

En caso de un nuevo posicionamiento o una nueva construcción, los inquilinos deben mudarse. Martin Munz afirma: "En líneas generales, notificamos a los inquilinos existentes el inicio de la construcción planificada con la debida antelación. Esto les da tiempo suficiente para organizarse o buscar un nuevo piso si hace falta". En este sentido, Global Real Estate o la sociedad gestora respectiva les ofrece el mayor apoyo posible y también es flexible en cuanto a los plazos de aviso.

Como con cualquier proyecto de construcción, el objetivo es que el barrio y otras partes interesadas participen desde un principio. Munz observa que en la actualidad los propietarios de edificios y los inversores prestan mucha atención a una comunicación transparente y oportuna. "Buscamos dialogar con todas las partes interesadas de modo que podamos atender sus inquietudes desde el principio y tenerlas en cuenta en la mayor medida posible."

Utilización óptima del potencial

De la idea a la implementación: el desarrollo de proyectos incluye una serie de pasos distintos que difieren considerablemente de un inmueble a otro. Tres ejemplos muestran cómo la ubicación, el potencial de uso y las directivas legales impactan en el desarrollo de proyectos.

CSA RES
Construcción de apartamentos en Birseck, Birsfelden

Futurista y sostenible: estas son las características que distinguen el nuevo proyecto de construcción que aparecerá en los próximos años a orillas del Birs. Visualmente, encaja a la perfección con la imagen del municipio. El proyecto de tres edificios prevé la construcción de 146 viviendas de distintos tamaños y tipos. Las unidades, diseñadas sin barreras, cumplen las normas Minergie1 y las del sello de calidad greenproperty2 Gold.

El espacio disponible – recientemente adquirido mediante densificación y en su mayoría accesible al público – ofrece espacios verdes, nuevos árboles plantados y sendas generosas hacia el Birs.

Para este proyecto, fue necesario un procedimiento de planificación del distrito. Esto permitió a municipio y sus habitantes influir en el diseño del complejo residencial previsto, cuyo plan fue confirmado por amplia mayoría durante la reunión ordinaria del municipio. El plan garantiza que los nuevos edificios creen viviendas adicionales y diversas, implementen altos criterios de sostenibilidad y requisitos de movilidad, y que además tengan el mejor acceso posible a los medios de transporte público. La deconstrucción de los edificios existentes está prevista para el cuarto trimestre de 2023. 

1 Estándar de calidad suizo para edificios nuevos y rehabilitados.
2 Sello de calidad suiza de Credit Suisse Asset Management para inmuebles sostenibles.

CS REF Interswiss
Nuevo desarrollo en la Rue de Bourg, Lausana

La Rue de Bourg, en el corazón de Lausana, fue antiguamente una arteria importante de la ciudad; hoy es una zona peatonal de gran popularidad. En los dos últimos años, se erigió aquí un nuevo y elegante edificio. El punto de partida del desarrollo del proyecto fue una planificación urbana y un estudio histórico para analizar las características específicas del lugar y el ciclo de vida completo del inmueble existente. Esta fue la base que definió el nuevo posicionamiento.

El nuevo edificio se desarrolló en estrecha coordinación con las autoridades de preservación histórica de la ciudad. Los materiales utilizados garantizaron una integración óptima con el entorno histórico. Por ejemplo, el diseño de la fachada del edificio que asoma sobre la zona peatonal se fundamenta en la arquitectura tradicional de la Rue de Bourg. La densa construcción con edificios cercanos entre sí requirió que se tomaran varias precauciones especiales para la deconstrucción de las estructuras existentes y la construcción de nuevos elementos. Por ejemplo, las antiguas paredes divisorias del edificio también servían de apoyo a los edificios contiguos y sus cimientos parcialmente medievales.

En consecuencia, tuvo que construirse una impresionante estructura de madera para las plantas superiores y apuntalamientos hechos con vigas de acero en las plantas inferiores para sostener los muros existentes, decrépitos y poco uniformes. Estas obras tan delicadas concluyeron en julio de 2021. El resultado fue un edificio nuevo de alta calidad, con ambientes interiores que tienen techos de altura contemporánea, atractivos espacios comerciales, administrativos y residenciales que cumplen con las normas acústicas, así como un mejor equilibrio energético.

CS REF International
70 Great Bridgewater Street, Manchester (Reino Unido)

Construido en 2001, este inmueble de oficinas en el distrito comercial de Manchester se renovará por completo a principios de 2022 hasta probablemente finales de 2023. El concepto de renovación desarrollado por Global Real Estate prevé un inmueble de oficinas sostenible, moderno y de alta calidad que tenga en cuenta las necesidades del mercado local. La microlocalización del inmueble ya ha mejorado gracias a los nuevos desarrollos del área.

El edificio de oficinas, de seis plantas, tiene un gran potencial de superficie, razón por la cual los responsables del desarrollo del proyecto están planificando dos plantas más. Al mismo tiempo, se mejorará la eficiencia de los espacios existentes. En conjunto, ambas medidas permitirán ampliar el espacio un 22% y, con ello, los ingresos por arrendamientos. El objetivo es que el edificio reciba la certificación BREEAM de excelencia.

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Riesgos potenciales

Fuente: Credit Suisse, a menos que se especifique lo contrario.
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