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Sven Schaltegger conoce el mercado inmobiliario global como nadie. Como responsable de multi-gestión de inversiones inmobiliarias de Credit Suisse Asset Management, también conoce la forma más eficiente de invertir en esta clase de activos. A continuación figuran sus cinco claros planteamientos sobre el tema.
12 de mayo de 2022
Los mercados inmobiliarios globales son increíblemente diversos y esta diversidad ofrece un atractivo potencial de rentabilidades. Sin embargo, también son necesarios amplios conocimientos especializados, porque las rentabilidades han de buscarse en sectores y mercados y, especialmente, con socios que tengan experiencia local. Además, a los inversores interesados a menudo les resulta difícil seleccionar activos prometedores y mantener un enfoque eficiente y diversificado. Porque incluso los mercados inmobiliarios globales funcionan primordialmente de forma local. Lo que se necesita, por tanto, son conocimientos y experiencia locales, además de una red también local y una interacción intensiva con expertos sobre el terreno.
Credit Suisse Asset Management identificó cuatro megatendencias que conformarán en gran medida la demanda de inmuebles: sostenibilidad, urbanización, demografía y digitalización. Estas tendencias se desglosan en temas y segmentos inmobiliarios particulares y con frecuencia se implementan incluso a escala local, puesto que cada mercado puede diferir mucho en potencial y madurez. Igualmente importante es la gestión activa de la cartera en cooperación con expertos sobre el terreno.
Las inversiones indirectas en inmuebles internacionales ofrecen dos grandes ventajas: primero, el perfil de riesgo es moderado, situándose entre las acciones y los bonos. En segundo lugar, los vehículos de inversión no negociados ni cotizados demuestran una volatilidad significativamente inferior a la de los productos de inversión cotizados y poseen una correlación notablemente menor con las bolsas. Entre 2000 y 2020, esta correlación con los mercados de renta variable fue de 0,44.
Es un error de concepto habitual que invertir en inmuebles exige grandes desembolsos de capital, sobre todo en las inversiones inmobiliarias internacionales. Eso es solo cierto en el caso de los inversores que realizan inversiones directas. No obstante, no es así cuando se invierte de forma indirecta en activos inmobiliarios internacionales. Las consideraciones sobre riesgos suelen llevar a que esta inversión se encuentre infraponderada (véase arriba). Si bien en torno al 59% de los volúmenes de inversión en renta variable se coloca internacionalmente, en el caso del mercado inmobiliario esa cifra se sitúa aproximadamente solo en el 12%, de media. Los inversores cuyas carteras están infraponderadas en inversiones inmobiliarias internacionales están perdiéndose una rentabilidad y un potencial de diversificación considerables.
Las inversiones inmobiliarias internacionales ofrecen diversificación inherente con respecto a la mayoría del resto de clases de activos. La ventaja de diversificación puede incluso aumentarse mediante decisiones competentes con la ayuda de variadas inversiones meta, gestores, regiones, sectores y perfiles de riesgo, así como megatendencias. Con los vehículos de inversión indirecta, pueden lograrse muchos de estos efectos con un capital relativamente reducido.
Un buen ejemplo de las megatendencias de la urbanización y la digitalización lo proporciona la logística inmobiliaria de último kilómetro (transporte desde los centros de distribución hasta los puntos de entrega final), que muestra todo su potencial en las áreas metropolitanas y sus alrededores. Ello en el contexto del auge del comercio electrónico global que está dando forma al mercado logístico. Compramos junto a un socio una cartera existente compuesta de tales instalaciones de último kilómetro alrededor de Barcelona y Madrid. Aquí también los inversores pueden beneficiarse de una gran tendencia a través de esta oportunidad de inversión indirecta que Credit Suisse Asset Management implementó en el ámbito local.
El ejemplo de los alquileres de viviendas unifamiliares en Estados Unidos constituye un buen ejemplo de las megatendencias de la digitalización y la demografía: muchos estadounidenses quieren su propia vivienda unifamiliar, pero a menudo no pueden permitírsela. Un socio de Credit Suisse Asset Management desarrolló un modelo que permite a las partes interesadas simplemente alquilar tales viviendas. La gestión se realiza de forma muy eficiente mediante el agrupamiento (más de 10 000 propiedades) y una solución tecnológica. Los inversores institucionales pueden beneficiarse de esta tendencia utilizando un vehículo de inversión indirecta.
