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Las inversiones indirectas en inmuebles extranjeros a través de fondos o de productos multigestor ofrecen muchas ventajas. Sobre todo las soluciones de inversión basadas en el valor neto de los activos (NAV) muestran una volatilidad moderada y una profunda correlación con las inversiones inmobiliarias y tradicionales directas.
21 de abril de 2022
Al invertir en inmuebles extranjeros, las soluciones multigestor ofrecen la ventaja de una amplia diversificación a través de diferentes dimensiones, tales como gestores, fondos, empresas conjuntas, regiones y tipos de utilización. De este modo, se reduce el riesgo de la cartera sin perder rentabilidad.
El éxito se basa en este caso en unas sólidas competencias a nivel regional junto con amplios conocimientos especializados en el sector y una buena red de socios. Antes de realizar una inversión es especialmente importante adquirir una comprensión profunda de los generadores de valor a largo plazo en los respectivos mercados y sectores. Además de un enfoque top-down en el crecimiento del PIB, los intereses, la inflación y los factores macro del sector inmobiliario —tales como el crecimiento de los alquileres y la oferta/demanda en las regiones respectivas—, también deben tenerse en cuenta las megatendencias como la urbanización, la tecnología o el cambio demográfico, al igual que su influencia sobre los mercados y sectores.
El número de fondos inmobilarios no cotizados supera ampliamente los 1000 y esta cifra aumenta constantemente. Estos, denominados Private Equity Real Estate Fonds, proporcionan una información sumamente transparente a los inversores existentes o potenciales. Pero a diferencia de las inversiones tradicionales, no existen bases de datos públicas que permitan obtener una visión general del universo de inversión o de los índices de los fondos individuales. Además de invertir en fondos, los productos multigestor pueden invertir también en empresas conjuntas a medida o constituir este tipo de empresas con los socios locales adecuados.
La selección de socios y de fondos es un factor central para el éxito. Para ello se tienen en cuenta magnitudes cuantificables, como los parámetros de valoración y las condiciones del fondo, y factores cualitativos, como la estrategia y el equipo. Para este enfoque se necesita un proceso de inversión equilibrado y riguroso. Las comisiones correspondientes deben tener acceso a información fiable y actual, y deben tomar una decisión a favor o en contra de una inversión basándose en una revisión imparcial.
Otros factores igual de importantes son una presencia fuerte y una interconexión amplia en el mercado. De esa manera, un equipo de gestión de cartera puede generar un flujo de inversiones exclusivo o evaluar fondos escasamente comercializados y, en su caso, incorporarlos. Esto es de especial importancia en los sectores como la logística de última milla, en los que casi no se puede invertir a través de los fondos existentes, pero que albergan un gran potencial. Adicionalmente se puede apostar por las denominadasestrategias de formación de fondos. En este caso se constituye un nuevo fondo con un socio adecuado con presencia local, experiencia en el sector y un rendimiento acreditado. Esto no solo ofrece la ventaja de obtener acceso al sector deseado en un mercado específico, sino que también conduce frecuentemente a un llamamiento de capital más rápido. Además, en el momento de creación de fondos para productos multigestor se pueden negociar condiciones sumamente favorables.
Asimismo, los gestores de fondos también comprueban frecuentemente las transacciones del mercado secundario. Estas resultan interesantes porque el capital se puede invertir inmediatamente o porque se pueden adquirir participaciones en fondos a un precio inferior al valor neto de los activos.
Los fondos inmobiliarios extranjeros ofrecen en su conjunto un gran potencial de diversificación y atractivas oportunidades de rentabilidad. Los factores decisivos son una red global y conocimientos especiales centrados en el tema que permitan detectar y aprovechar las oportunidades que surgen.