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El entorno de las inversiones inmobiliarias evoluciona favorablemente. A ello contribuyen, entre otras cosas, una situación en cuanto a tipos de interés que se mantiene favorable y la actual coyuntura alcista. Sin embargo, Olafur Margeirsson, de Global Research de Credit Suisse Asset Management, también considera que el mercado está necesitando un ajuste.
3 de mayo de 2022
Las inversiones inmobiliarias se beneficiarán de las tasas de interés históricamente bajas y de la evolución de la economía mundial en 2022. Esta última se ha vuelto a recuperar en la mayoría de los mercados desde su caída debida a la pandemia en 2020. Esta tendencia continuará. Más aún: a la recesión le seguirá una recuperación sin precedentes. En esto están de acuerdo los expertos, que prevén un crecimiento para 2022 superior a la tendencia a largo plazo.
Credit Suisse Research espera que este año la economía mundial crezca un 3,6% en términos reales. Sin embargo, Olafur Margeirsson (Global Research, Credit Suisse Asset Management), restringe esta previsión, dado que «hay grandes diferencias regionales en la dinámica de crecimiento». Por ejemplo, se espera que en EE. UU. el crecimiento del producto interior bruto (PIB) real sea del 3,2%, lo que corresponde a un significativo aumento del 1,7% por encima de la tendencia local a largo plazo. Dentro de la zona euro, se prevé para 2022 un crecimiento anual de entre el 3,2 y el 4,4% en Francia, Italia y España.
En cuanto a Alemania, la previsión es un aumento del PIB del 2,2%, y ello a pesar de que la tendencia nacional a largo plazo solo indica un aumento del 1,1%. En la región de Asia-Pacífico, China es la única economía importante que probablemente experimentará en 2022 un crecimiento inferior a esta tendencia. Esto se debe a los continuos problemas en los sectores de la construcción y el inmobiliario. Sin embargo, el riesgo inmediato para la estabilidad financiera debería ser limitado. Además, los expertos esperan un crecimiento históricamente alto para el año en curso en otros países de la región, como en Australia, por ejemplo.
Las inversiones inmobiliarias se beneficiarán de este continuo repunte. Olafur Margeirsson espera que la rentabilidad se sitúe en un porcentaje de un solo dígito: «Además de la recuperación económica, hay otros muchos factores, como el nivel todavía bajo de los tipos de interés, que favorecen el rendimiento sostenible de las inversiones inmobiliarias».
La subida de la inflación fue uno de los temas centrales de 2021 y en muchos lugares llegó a superar la marca del 5%. La guerra en Ucrania y el aumento de los precios de la energía han retrasado la normalización de la inflación, por lo que para 2022 se espera que la inflación mundial se mantenga en un nivel elevado del 6,5%. La cuestión decisiva es cómo reaccionarán los bancos centrales ante esto. Credit Suisse prevé ahora que la Reserva Federal suba el tipo de interés oficial 50 puntos básicos en mayo, con un total de 200 puntos básicos en 2022. Otros bancos centrales también tienen también la intención de endurecer el tono, incluso el Banco Central Europeo, que probablemente acometa subidas en diciembre. Olafur Margeirsson mantiene su confianza: «Es probable que los tipos de interés apenas suban -especialmente en Europa-, por lo que el entorno para las inversiones inmobiliarias seguirá siendo atractivo».
Rendimientos en comparación
El mercado inmobiliario cuenta con atractivos rendimientos. Así lo demuestra la comparación de varios segmentos inmobiliarios con los bonos públicos alemanes a 10 años.
Datos al 31.03.2022
Ni los datos de rentabilidad históricos ni los futuros, ni tampoco los escenarios de mercados financieros, son indicadores fiables de resultados actuales o futuros.
La pandemia ha contribuido a acelerar tendencias estructurales ya existentes desde hace tiempo. Por ejemplo, la demanda de espacio donde se almacenan o distribuyen las mercancías volvió a aumentar rápidamente. La causa subyacente se debe al cambio del comercio físico al comercio en línea debido a la pandemia. «El mercado de inmuebles logísticos es, por lo tanto, uno de los grandes beneficiarios de la pandemia del coronavirus», afirma Olafur Margeirsson. «Aparte de los centros logísticos locales de regiones metropolitanas, los centros de transporte con conexiones a autopistas, puertos y aeropuertos se encuentran entre los lugares de inversión más atractivos.» No obstante, estas propiedades solo están disponibles en un número limitado y son muy disputadas. No sin razón, ya que con ellas se consigue una subida de los alquileres y se logran altas rentabilidades. Algo que seguirá siendo así en el futuro.
Los criterios de medio ambiente, asuntos sociales y gobernanza (ESG*) ocupan un lugar destacado en la agenda del sector inmobiliario. Hay una gran voluntad a la hora de centrarse en soluciones sostenibles. Esto se debe, por un lado, a que la tendencia a la inversión sostenible es un medio de hacer que las inversiones inmobiliarias estén más preparadas para el futuro. Y por otro lado, también es una reacción al deseo de las partes interesadas y de la sociedad de afrontar de forma proactiva los retos de la crisis climática. Las propiedades mejor situadas para beneficiarse de esta tendencia son las oficinas de alta calidad centradas en la sostenibilidad y el bienestar.
Los confinamientos de los dos últimos años debidos a la pandemia impulsaron la aceptación de la oficina en casa. Sin embargo, es poco probable que las empresas abandonen por completo sus oficinas físicas. Al fin y al cabo, son importantes para crear entornos de trabajo en los que se fomente la colaboración entre los equipos y dentro de ellos, lugares donde la gente pueda intercambiar ideas con sus colegas en persona y trabajar juntos en nuevas ideas. Sin embargo, es evidente que el mundo laboral está cambiando. Y con ello la oficina como lugar de trabajo. Ahora la demanda se dirige a inmuebles de alta calidad con amplias zonas comunes, así como conceptos de uso y servicio flexibles. Superficies de este tipo prometen dar una nueva vida a la oficina como lugar de trabajo, una ventaja tanto para los inquilinos como para los inversores.
En general, 2022 debería ser el año de la recuperación y la transición tras la pandemia. En cualquier caso, Olafur Margeirsson es optimista: «Teniendo en cuenta factores como la crisis climática y el cambio demográfico, el mundo avanza hacia un nuevo orden económico. Para los inversores, sin duda esto ofrece oportunidades», dado que es probable que la economía mundial siga creciendo durante la próxima década, aunque el crecimiento podría ser más errático y volátil que en el pasado reciente. «Por lo tanto, la demanda se dirige a aquellos sectores que se apoyan en los motores de crecimiento a largo plazo. Entre ellos están los inmuebles logísticos.» En general, Margeirsson espera que en 2022 los títulos inmobiliarios generen una rentabilidad positiva dentro de un rango medio de un porcentaje de un solo dígito.
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* ESG es la abreviatura de environmental, social and governance (aspectos ambientales, sociales y de gobierno corporativo). Hay más información disponible en credit-suisse.com/am/esg. Para obtener más información sobre los criterios de inversión ESG, visite credit-suisse.com/esg.
Si este material incluye declaraciones sobre el futuro, estas tienen carácter prospectivo, están sujetas a una serie de riesgos e incertidumbres y no son garantía de resultados futuros.