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La digitalización y, en particular, la tecnología blockchain (cadena de bloques) ofrecen una serie de nuevas oportunidades para los inversores, también en el sector inmobiliario. Sin embargo, el profesor Fabian Schär de la Universidad de Basilea, experto en blockchain y banca, advierte de que no se debe sobrestimar su potencial, ya que siguen existiendo algunos obstáculos legales.
18 de mayo de 2022
«Yo quise invertir alrededor de 300 CHF en una vivienda multifamiliar en Detroit a través de un proveedor estadounidense en 2019», señala Schär, director del Centro de Finanzas Innovadoras de la Universidad de Basilea. «El proceso técnico relacionado con el token funcionó sin problemas.» Pero luego sucedió algo que llevó a Schär a cancelar la transacción: «Había alrededor de 150 páginas de documentos legales que debía leer y firmar.»
Este ejemplo ilustra por qué la tokenización aún no hizo avances significativos en el sector inmobiliario. Esto es debido a que habitualmente la base legal aún no se definió o los procesos relacionados con la entrada que figura en el catastro y la transferencia de la titularidad no están digitalizados. Pese a esta decepcionante experiencia,Schär está convencido de que la tokenización y la blockchain, como tecnología subyacente, tienen mucho potencial, lo que supone una oportunidad que el sector inmobiliario ciertamente debería aprovechar. Es algo de lo que tanto los inversores como quienes ofrecen inversiones inmobiliarias podrían beneficiarse.
La tokenización de los inmuebles suele ser más elogiada porque permite realizar automáticamente las transacciones, es decir, sin un intermediario o asesor, y de forma mucho más rápida. Schär, no obstante, cita la transparencia y el alto nivel de seguridad como ventajas clave. Cuando estos tokens, que representan la titularidad de una propiedad, se negocian a través de una blockchain pública, la transacción es completamente transparente para todos los participantes.
En opinión de Schär, la interoperabilidad es la segunda ventaja importante. Por ejemplo, los tokens pueden utilizarse como garantía en otros protocolos financieros y beneficiarse de las especiales características de los sistemas financieros abiertos. Otras ventajas —como el impacto en las oportunidades de diversificación para los inversores— pueden ser interesantes, pero también podrían lograrse empleando otras tecnologías.
Dicho de forma sencilla, la tecnología blockchain permite mantener una base de datos en una comunidad abierta. Cualquiera puede conectarse al sistema, realizar transacciones y verificar que estas se ejecutaron sin tener que confiar en la otra parte ni pedir permiso. Las blockchains públicas crean una infraestructura básica independiente, justa y sólida que no depende de instituciones ni de intermediarios individuales, y esta infraestructura básica permite procesar diversos servicios y transacciones en los mercados.
Pasará algún tiempo antes de que todas estas ventajas estén operativas y se encuentren disponibles como ofertas que funcionen de forma consistente para los inversores. La situación técnica se halla notablemente menoscabada por las trabas legales, ya que los inmuebles ocupan una posición legal única. Si bien otros tokens tienen que clarificar cuestiones relacionadas con su salvaguarda y el tipo de promesa —por ejemplo, los tokens que representan una promesa de entrega de oro—, cuentan con una situación más clara y muchos menos escollos legales que los inmuebles, que disfrutan de una protección especial, lo que dificulta la situación legal.
Schär mantiene que también es importante que los diversos grupos de interés empleen un enfoque de blockchain compartido y abierto en lugar de depender de sus propias soluciones de blockchain privadas. Esto es necesario para que el mercado alcance masa crítica y posibilite la interoperabilidad, lo que permitirá que las verdaderas ventajas de blockchain se materialicen.
Las finanzas descentralizadas (DeFi) suponen un nuevo sistema financiero basado en la tecnología blockchain, con activos representados por tokens. Define y almacena instrucciones y normas empleando protocolos de contratos inteligentes de forma transparente. Esto tiene la ventaja de que las interacciones y las transacciones están a salvo de la manipulación y, desde un punto de vista técnico, pueden combinarse de cualquier manera. Para el sector inmobiliario, la tokenización es un proceso en que la titularidad de una propiedad está representada digitalmente en una blockchain como tokens. Los tokens son unidades de la propiedad de inversión y pueden negociarse.
«Las bases de datos centralizadas pueden ser muy eficientes. Sin embargo, esto también conlleva el riesgo de que las personas responsables de la base de datos centralizada intervengan en beneficio propio», explica Schär. «Asimismo, existe el problema de los silos de datos aislados, pues carecen de claridad y las entradas son difíciles de agregar o utilizar de forma amplia.
En cambio, con un sistema abierto y completamente descentralizado, nadie puede manipularlo y todos los participantes seguirían las transacciones o los cambios de forma transparente.» Esta transparencia puede contrarrestar un fenómeno económico llamado el problema del atasco («hold-up»), añade Schär, que impediría lograr un resultado socialmente deseable porque una de las partes no desearía participar en una relación dependiente.
Pero Schär no cree en un procesamiento de transacciones totalmente automatizado utilizando tokens inmobiliarios, ya que si bien muchos elementos de la transacción pueden estar gobernados por contratos inteligentes, y por tanto automatizados, el problema es que algunos datos no se producen de forma original en la blockchain.
Alguien tiene que introducir estos datos, lo que puede provocar ciertas dependencias y retrasos en el proceso. En el mundo de la tecnología blockchain existen los denominados oráculos, encargados de proporcionar estos datos externos. No obstante, Schär está convencido de que la tokenización tiene potencial a largo plazo en el sector inmobiliario, incluso aunque sigan existiendo algunos obstáculos a superar antes de que pueda darse a gran escala.
Yo me planteé comprar un token inmobiliario en 2019, pero debido a la incertidumbre legal al final decidí no proceder con la compra. En términos técnicos, la tokenización es muy sencilla y puede realizarse de forma muy eficiente, pero sigue habiendo cuestiones regulatorias sin resolver.
Lo que me llama la atención de la tokenización es el alto nivel de transparencia y la interoperabilidad potencial, que hacen posible integrar los tokens en diversos protocolos financieros basados en blockchain.
¿La tokenización de propiedades cambiará el sector inmobiliario? Y en caso de que así sea, ¿cómo lo hará?
Depende de la implementación concreta. Cuanto más abierto sea el sistema, más interesantes son las posibilidades. Sin embargo, si la base de datos está controlada por una sola parte, las ventajas son escasas.
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