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El mercado de oficinas comerciales se encuentra en el limbo; esto se debe, por un lado, a que hay más empleados trabajando desde casa y, por otro, al impulso de la digitalización con el subsiguiente crecimiento de espacios de oficina. No obstante, según Fredy Hasenmaile, director de Credit Suisse Real Estate Economics, el mercado ofrece potencial a medio y largo plazo.
May 18, 2022
Dentro del mundo empresarial, muchas personas señalan que las empresas están aprovechando el aumento del número de empleados que teletrabajan tanto para ahorrar espacio en las oficinas como para renunciar a ellas. Eso puede ser cierto en algunos casos, pero también es verdad que el trabajo desde casa y otras modalidades de trabajo flexible pueden provocar una bajada en la demanda de espacios de oficina.
Este fenómeno, sin embargo, es temporal, y las perspectivas del mercado para los espacios de oficinas comerciales siguen siendo positivas a largo plazo. En general, los economistas inmobiliarios de Credit Suisse prevén un incremento adicional de la demanda de oficinas comerciales del 23% para 2060. Hay dos tendencias opuestas que son responsables de este aumento previsto.
Antes del estallido de la pandemia, el crecimiento continuo del empleo y la creciente digitalización provocaron en Suiza un aumento significativo de los puestos de trabajo en oficinas. Es probable que este crecimiento continúe tras las interrupciones relacionadas con la pandemia, según el estudio «Scenarios by Sector for Switzerland and its Regions» (escenarios por sectores para Suiza y sus regiones) de las consultoras Ecoplan y KPMG, con un aumento previsto del 10% para 2060.
Pero lo que es aún más importante para el desarrollo del mercado de las oficinas es el cambio del mundo laboral a largo plazo a partir del actual impulso a la digitalización. A primera vista, esto puede parecer paradójico, ya que la digitalización facilita la tendencia a trabajar desde casa. Pero también está cambiando nuestro entorno laboral y, fundamentalmente, la economía en general, lo que inclina de forma aún más pronunciada la demanda laboral hacia el sector de los servicios. Y este tipo de empleos suele requerir espacios de oficina. Por lo tanto, a largo plazo, el crecimiento del empleo y la digitalización aumentarán la demanda de oficinas comerciales.
Sin embargo, a corto plazo también habrá tendencias opuestas: dado que el trabajo híbrido seguirá creciendo y que el número de empleados que trabajan desde casa es mayor que antes de la pandemia, es probable que la demanda de espacios de oficina sea un 15% menor para 2030, al menos temporalmente. Las huellas de esta evolución ya pueden verse en el mercado. Con la oferta de espacios de oficina aumentando de nuevo, la tasa de disponibilidad subió ligeramente del 5,5% al 5,8% en un año.
Aun así, esta demanda de espacios de oficina todavía no está siendo tan escasa, especialmente si se compara con muchos mercados extranjeros. Se han observado en el mercado varias renovaciones de contratos de arrendamiento y también nuevos contratos. Hasta ahora, los cambios estructurales apenas han sido visibles, y al final, la continua incertidumbre sobre la futura demanda de espacios de oficina también significa que los arrendatarios que están abandonando activamente espacios de oficina o no están renovando sus contratos de arrendamiento solo son casos aislados.
Además, durante el largo proceso de normalización, cada vez será más evidente el importante papel que desempeña una oficina central para la comunicación y, sobre todo, para la innovación dentro de una empresa. Con el tiempo, se notarán más los inconvenientes de trabajar desde casa y el regreso a la oficina probablemente se terminará imponiendo. Como primer paso, la demanda adicional, que se estimaba que había bajado a unos 260 000 m² en 2021, aumentará este año a unos 360 000 m².
Contribuciones de la industria al crecimiento a largo plazo del espacio de oficinas comerciales
En puntos porcentuales, de 2019 a 2060, sin las tendencias de trabajo desde casa ni la digitalización
La pandemia también ha tenido un efecto sobre la actividad de construcción y la inversión en nuevos espacios de oficinas comerciales. En 2021 se redujeron alrededor de un 17%, en comparación con el promedio a largo plazo, medido por los volúmenes de inversión en permisos de construcción para espacios de oficinas comerciales.
Como consecuencia de la menor actividad del sector de la construcción y de la situación de la demanda descrita anteriormente, los precios de los alquileres están enviando mensajes contradictorios, ya que si bien se hundieron solo ligeramente a mediados de 2021, un 0,1% en comparación con el año anterior, aumentaron un 1,3% anual de media en la década anterior. Sin embargo, las cifras de los contratos de arrendamiento no ofrecen una imagen completa. Los informes demuestran que cada vez es más necesario conceder incentivos especiales para arrendar espacios de oficina, sobre todo en zonas situadas fuera de los distritos comerciales centrales.
En cuanto se establezca un equilibrio entre los empleados que trabajan desde casa y los que van a la oficina, la fuerte tendencia a la digitalización se convertirá en el factor de crecimiento decisivo para el mercado de espacios de oficinas comerciales. Además del actual impacto negativo que el teletrabajo está teniendo en el mercado de espacios de oficinas comerciales, hay otros condicionantes que tienen el potencial de dominar, e incluso compensar significativamente, los efectos del trabajo desde casa.
Aparte del crecimiento previsto del empleo, el mayor impulsor de la demanda de espacios de oficinas comerciales será el cambiante mundo laboral, que con su creciente automatización y digitalización atraerá a más personas a las oficinas.
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