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Profiter du potentiel climatique de l’immobilier

L’immobilier est responsable d’une grande partie de la consommation d’énergie globale. Il est donc essentiel de tenir compte des critères du développement durable, car les biens immobiliers offrent un énorme potentiel de réduction des émissions de CO₂.

23 juillet 2021

Andreas Wiencke

Responsable ESG Solutions auprès de Credit Suisse Asset Management Global Real Estate

L’exploitation et l’entretien des bâtiments nécessitent de l’énergie, une énergie qui est encore trop souvent d’origine fossile et, dans le cas de bâtiments anciens, se perd en grande partie sans être utilisée. Il s’agit d’exploiter cet énorme potentiel afin de réduire les émissions de CO2 et d’atteindre la neutralité climatique. Notamment chez les promoteurs immobiliers et les maîtres d’ouvrage, l’effet est considérable.

La mise en œuvre est complexe et exige une approche globale de la durabilité. En raison de sa stabilité, l’immobilier a un rythme différent de celui qu’exige l’aggravation du changement climatique. Pour parvenir à la neutralité climatique, des normes appropriées doivent être mises en place pour les nouvelles constructions. Dans les bâtiments existants, il s’agit d’éviter activement les émissions de CO2, par exemple par le biais de l’isolation ou de l’installation de panneaux photovoltaïques et de pompes à chaleur. Si cela réussit, tout le monde est gagnant: l’environnement grâce à un climat plus sain, les locataires grâce à une meilleure qualité de l’espace et à une moindre consommation d’énergie ainsi que les investisseurs grâce à de meilleures perspectives de rendement via des investissements et des portefeuilles plus attrayants.

Normes pour les nouvelles constructions

Dans le cas d’un nouveau bâtiment, des normes et des méthodes assurant un fonctionnement neutre en termes d’impact sur le climat, des installations photovoltaïques installées sur le toit au choix de la source d’énergie, en passant par l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, sont appliquées autant que possible. Le bilan énergétique du bâtiment est contrôlé de manière globale grâce à des capteurs intelligents et à des solutions logicielles, mesurant, analysant et réduisant à long terme la consommation d’énergie et les émissions de CO2 grâce à des mesures ciblées. L’intégration de l’électromobilité, par le rattachement aux transports publics ou par l’offre de bornes de recharge pour les véhicules électriques et hybrides, ne dépend pas directement du bilan climatique du bâtiment, mais elle est tout aussi importante.

Pour les investisseurs, des labels de construction reconnus, des benchmarks et des rapports sur le développement durable apportent de la transparence et permettent des comparaisons. Credit Suisse Asset Management Global Real Estate mise, entre autres, sur son propre label de qualité lancé en 2009: greenproperty. Il évalue, dans le cadre d’un processus d’audit indépendant et certifié, plus de 50 critères ESG (Environnemental, Social et Gouvernance) qui prennent en compte les aspects environnementaux et sociaux ainsi que la gouvernance d’entreprise. En outre, les labels et les normes de durabilité nationaux et internationaux tels que Minergie, SNBS, DGNB ou LEED sont respectés.

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Biens existants en tant qu’opportunité climatique

Les bâtiments existants occupent une place importante dans le débat sur la durabilité et le climat, car ils peuvent contribuer de manière significative à la réduction des émissions de CO2 grâce à l’optimisation de l’exploitation à court terme et à la rénovation à long terme. D’un point de vue climatique, ces mesures sont très importantes. En effet, réussir à atteindre l’objectif de neutralité avec les bâtiments existants équivaut à une amélioration active du statu quo. Il s’agit là d’une grande opportunité pour le secteur immobilier, même au sens de l’impact investing.

L’Accord de Paris prévoit la neutralité climatique d’ici à 2050. La Stratégie énergétique 2050 de la Suisse s’inspire également de cet accord. Cet objectif minimal peut également être atteint plus tôt: nous visons 2040 pour nos bâtiments. Lors de la mise en œuvre, nous nous concentrons sur les certifications nationales et internationales ainsi que sur l’optimisation complète des bâtiments, et nous participons au Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) annuel. Le GRESB détermine la performance en matière de durabilité selon des critères ESG uniformes. Les investisseurs peuvent ainsi se rendre compte de la performance des portefeuilles immobiliers et les comparer.

D’autres possibilités de comparaison apparaissent en Suisse grâce aux comparatifs énergie et CO2 que l’association interprofessionnelle Real Estate Investment Data Association (REIDA) est en train de mettre en place. Cela permet aux gestionnaires de portefeuille de comparer leurs portefeuilles immobiliers en termes de consommation d’énergie et d’émissions de CO2 avec l’univers REIDA et d’en tirer des mesures d’optimisation.

Avantages de la neutralité climatique: ici et maintenant

La durabilité et la protection de l’environnement sont et restent les questions mondiales les plus urgentes. Cette évolution se reflète de plus en plus dans le comportement d’investissement. Les placements durables, en particulier les investissements immobiliers, jouissent d’une forte demande avec des taux de croissance annuels élevés à deux chiffres.

Par ailleurs, la priorité systématique accordée à la neutralité climatique apporte rapidement des avantages substantiels aux investisseurs. De nos jours, de nombreux locataires – en particulier les plus jeunes – réclament un immobilier durable. Cela accroît la demande pour les objets correspondants, ce qui stimule les perspectives de rentabilité et constitue un avantage concurrentiel.

La professionnalisation et la transparence accrues sont à la base de la gestion future des modèles de risques et d’évaluation, dans lesquels la durabilité jouera un rôle essentiel. Malgré tous les défis, le portefeuille immobilier neutre sur le plan climatique établira de nouveaux standards et deviendra une norme.

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